TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Juin 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Avril 2024

GROSSE :

Le 21 juin 2024

à M^e Benjamin AYOUN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 juin 2024

à M^e Hugo BONACA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/01103 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ASQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [G] [V] [P]

née le 02 Août 1960 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Z] [L]

née le 26 Janvier 1990 à , demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 25 juin 2019, Madame [Z] [L] a pris à bail un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1] pour un loyer de 525 euros et une provision sur charges de 35 euros.

Le 28 octobre 2021, des loyers étant demeurés impayés, Madame [G] [V] [P], a fait signifier à Madame [Z] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 19 octobre 2022, Madame [G] [V] [P], ayant pour mandataire la société à responsabilité limitée (SARL) Agence du Panier, elle-même représentée par son gérant en exercice, a fait assigner Madame [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 1728 et 1741 du code civil et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate,

— condamnation au paiement de la provision de 7.572 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1153 du code civil, et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer échu augmenté des charges à compter de la décision à intervenir et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Un diagnostic social et financier a été établi le 19 octobre 2022.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 avril 2023.

Le 27 avril 2023, Madame [Z] [L] a été déclarée recevable à une procédure de surendettement. Le 21 août 2023, la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône a décidé d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation.

A l’audience du 11 avril 2024, les parties, représentées par leurs conseils, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré au 20 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions n° 1, Madame [G] [V] [P], ayant pour mandataire la SARL Agence du Panier, elle-même représentée par son gérant en exercice, a sollicité :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail depuis le 28 décembre 2021 et l’expulsion de Madame [Z] [L] (…),

— sa condamnation au paiement de la provision de 7.500,44 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte du 13 mars 2024,

— le débouté des demandes de Madame [Z] [L],

— le refus de toute demande de délai (…),

— condamnation par provision au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir l’aggravation de la dette locative, du fait de l’absence de reprise du versement des loyers, en dépit de la décision d’effacement des dettes prise par la Commission de surendettement.

Sur le moyen invoqué en défense tenant à l’état de délabrement de l’appartement, elle oppose l’imputabilité des désordres à Madame [Z] [L], notamment en raison de son refus d’accueillir les professionnels mandatés pour effectuer des travaux. Elle se prévaut de la réception des travaux par constat de commissaire de justice le 16 février 2024.

Elle précise prendre en compte l’effacement de la dette locative de 9.497 euros dans son décompte, le solde étant remis à zéro à compter du mois de mars 2023.

Aux termes de ses conclusions n° 3, Madame [Z] [L] a, au visa de la loi du 6 juillet 1989, du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et des articles L 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, demandé de :

— à titre principal, se déclarer incompétent, vu les contestations sérieuses, et de débouter Madame [G] [V] [P] de ses demandes,

— à titre subsidiaire, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et de lui accorder un délai de paiement de trente-six mois, déduction faite de : la somme de 9.497 euros, du loyer appelé non justifié de 1.680 euros, du solde débiteur non justifié de 732 euros, du réajustement du solde sur charge non justifié de 1.800 euros et de la part de loyer déduction faire du montant de l’aide au logement non versée jusqu’à justification par le bailleur de la réalisation des travaux de nature à mettre le logement en conformité aux normes de décence,

— à titre très subsidiaire, lui accorder un délai de douze mois pour quitter les lieux,

— en tout état de cause et reconventionnellement, condamner Madame [G] [V] [P] à faire réaliser les travaux de remise en état tels que décrits dans le rapport des Compagnons Bâtisseurs et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et au paiement de la somme de 11.760 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi, ainsi qu’aux dépens.

Elle estime que le juge des contentieux de la protection statuant en référé est incompétent en raison d’une contestation sérieuse sur la dette locative et du fait de l’absence de réalisation par Madame [G] [V] [P] des travaux de mise en conformité du logement aux normes de décence.

Elle indique avoir présenté une demande de logement dans le cadre du dispositif droit au logement (DALO).

Sur sa demande indemnitaire, elle fait état du signalement à Madame [G] [V] [P] depuis plusieurs mois de la présence de nuisibles (rats, cafards et punaises de lits). Elle soutient que le logement est indécent sur le fondement d’un constat fait par Les Compagnons Bâtisseurs, mandatés aux fins de diagnostic technique.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

La qualité de bailleresse de Madame [G] [V] [P] sera considérée comme acquise au débat en l’absence de contestation sur ce point.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 octobre 2022, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 6 avril 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 25 juin 2019 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 octobre 2021, pour la somme en principal de 2.335,93 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Sur le moyen tiré d’une contestation sérieuse relative à la dette locative, le décompte joint au commandement de payer vise des échéances impayées de 122 euros chacune entre les mois de juin et septembre 2021 ainsi qu’une régularisation de charges d’eau de 1.847,93 euros.

Les autres décomptes versés au débat concernent la période postérieure au 19 avril 2022 de sorte que les versements effectués par la locataire entre le 1er octobre 2021 et le 18 avril 2022 ne peuvent être vérifiés. Le décompte du 25 mai 2023, à compter du 19 avril 2022, part d’un solde débiteur de 732 euros au titre de la période allant du 1er août 2021 au 31 janvier 2022.

Il en résulte que la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne peut être vérifiée.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de résiliation du bail et la demande subséquente d’expulsion en raison d’une contestation sérieuse.

Il convient de rappeler que les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location sont suspendus pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision imposant les mesures d’effacement de la dette locative lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, en application de l’article L 714-1 II du code de la consommation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [Z] [L] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

L’article L 843-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que lorsque l’organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L. 822-9, l’allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire.

L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l’informe qu’il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l’allocation de logement conservée lui soit versée.

Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

Il ressort du commandement du décompte fourni que Madame [Z] [L] reste devoir la somme de 7.500,44 euros, à la date du 13 mars 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de mars 2024 inclus.

Ce décompte débute au 1er mars 2023, la Commission de surendettement ayant effacé la dette locative de Madame [Z] [L] pour la somme de 9.497 euros, correspondant au montant de la dette locative arrêté au mois de février 2023, échéance de février 2023 incluse, tel que cela ressort du décompte du 25 mars 2023.

Sur le moyen tiré de la mise au débit infondée des sommes relevant de l’aide au logement, un constat de non-décence est fait par le Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne des Bouches-du-Rhône le 18 novembre 2021.

Il ressort du relevé de la caisse d’allocations familiales (CAF) du 3 avril 2023 que Madame [Z] [L] ne perçoit pas l’aide au logement entre les mois de septembre 2022 et mars 2023. Madame [G] [V] [P] verse au débat un courrier adressé à la CAF en date du 12 mars 2024 l’avisant de la réalisation des travaux aux fins de déblocage de l’aide au logement de Madame [Z] [L]. Il en résulte que la CAF procède également au constat de non-décence avec une suspension du versement de l’aide au logement.

Il ressort du commandement de payer du 28 octobre 2021 un résiduel à la charge de Madame [Z] [L] d’un montant de 122 euros. En l’absence d’élément plus actuel, il conviendra de retenir ce montant, soit une somme totale de 1.586 euros entre les mois de mars 2023 et mars 2024.

Madame [Z] [L] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 1.586 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des reliquats loyers impayés au 13 mars 2024, terme du mois de mars 2024 inclus, après déduction des aides au logement suspendues, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, Madame [Z] [L] verse au débat un rapport établi le 31 mars 2023 par une conseillère en économie sociale familiale évoquant un accompagnement socioéducatif lié au logement. Madame [Z] [L] a deux enfants à charge et est célibataire. Elle est au chômage et suit une formation. Elle est dans l’attente de l’obtention d’un logement social.

Il convient dans ces conditions d’accorder à Madame [Z] [L] des délais de paiement selon les termes du dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance

L’article 6 b) et c) de la loi n° 89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le bailleur est obligé :

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus,

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, de résultat, est soumise à un régime de responsabilité sans faute. Elle ne cesse qu’en cas de force majeure.

Par ailleurs, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un contrat de bail portant sur un appartement de type deux d’une surface de 28,79 m2 situé au sein d’un immeuble collectif.

Madame [Z] [L] se prévaut du constat de non-décence fait par Les Compagnons Bâtisseurs dans le cadre d’un diagnostic technique du 18 novembre 2021 relevant :

— des dysfonctionnements liés à la non décence et au règlement sanitaire départemental : tableau électrique non sécurité dans une armoire, prise dans la chambre sans terre, prise qui ne fonctionne pas dans la salle-de-bains/W.C, trou à côté du cumulus, qui ne fonctionne plus, fuite au niveau du porte-serviette, présence de cafards, V.M. C à faire contrôle,

— des dysfonctionnements liés aux rapports locatifs et relevant de la locataire : joints sanitaires avec de la moisissure, porte du meuble de la cuisine à refixer, convecteur du séjour décroché du mur, poignée de la chambre et chasse d’eau cassées.

Il mentionne un changement de propriétaire au cours de l’année 2020.

Au soutien de son moyen tiré de l’imputabilité des désordres à Madame [Z] [L], Madame [G] [V] [P] verse au débat un courrier daté du 19 janvier 2021 lui enjoignant de se rendre disponible pour l’accueil d’un entrepreneur. Elle joint la copie d’une attestation en date du 20 novembre 2021 évoquant le refus de Madame [Z] [L] d’accueillir un maçon mandaté pour le plafond et une fuite d’eau. Le 7 juillet 2022, la mandataire de Madame [G] [V] [P] lui fait signifier une lettre du 30 juin 2022 lui enjoignant de se rendre disponible pour des travaux prévus le 11 juillet 2022, pour une durée de deux jours.

Il en résulte une contestation sérieuse. Il en est de même s’agissant de la demande relative aux travaux de remise en état tels que décrits dans le rapport des Compagnons Bâtisseurs au regard du procès-verbal de commissaire de justice établi le 16 février 2024 à la demande de la bailleresse.

Il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de résiliation du bail et d’expulsion ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] à payer à Madame [G] [V] [P] par provision de la somme de mille cinq cent quatre-vingt six euros (1.586 euros), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés au 13 mars 2024, terme du mois de mars 2024 inclus, après déduction de l’aide au logement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Madame [Z] [L] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de soixante-six euros (66 euros) et une 24ième mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts et relative aux travaux de remise en état ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente