TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 22] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/09395

N° Portalis 352J-W-B7H-C2LSB

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 09 Octobre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [V] [Y]

Madame [X] [Z] épouse [Y]

[Adresse 7]

[Localité 16]

représentés par Maître Mathieu COUËDO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0775

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 9], représenté par son syndic, le Cabinet [W], SA

[Adresse 14]

[Localité 15]

représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 09 Octobre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/09395 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LSB

DÉBATS

A l’audience du 05 Juin 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] sont propriétaires du lot n° 1314 au sein de l’ensemble immobilier, composé de quinze immeubles desservis par une voie en bordure de laquelle ils sont construits, sis [Adresse 3] et [Adresse 8] à [Localité 23], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et régi par un règlement de copropriété en date du 25 juillet 1979.

Son syndic en exercice est le cabinet [W], exerçant sous la dénomination Cabinet BILLOT et GIRARDOT-[W] SAS, désigné lors de l’assemblée générale du 20 mai 2014.

Aux termes de l’article 37 du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 8] à [Localité 23], il est prévu que :

« Le stationnement dans le square est interdit à toute voiture.

Toutefois, ce séjour est toléré, mais sans qu’en aucun cas la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires puisse être mise en cause, pour les voitures de tourisme en état d’utilisation appartenant à une personne domiciliée dans le square uniquement, à l’exception en conséquence de toutes camionnettes, caravanes et bateaux, et à condition que ces voitures tolérées soient sur une seule ligne de chaque côté de la chaussée, en laissant libres les entrées de garage .

Toute entrée ou sortie de voiture autres que celles appartenant à un bénéficiaire d’un garage est interdite de 22 heures à 6 heures » […]

Lors de l’assemblée générale du 18 novembre 2021, les copropriétaires ont rejeté les résolutions n° 25 et 17 portant respectivement sur un projet de « régulation de l’usage des espaces extérieurs du square » et sur la « suppression du stationnement des véhicules motorisés dans le square », tout en adoptant une résolution n° 26 relative au vote d’un budget pour « l’investigation des réseaux et étude d’aménagement du square établissement d’un avant-projet ».

Lors de l’assemblée générale du 23 juin 2022, les copropriétaires ont adopté une résolution n° 20 relative à l’aménagement des espaces extérieurs du square, rédigée en ces termes :

« Lors de l’assemblée générale du 18 novembre dernier, il a été décidé de lancer l’étude du réaménagement des espaces extérieurs du Square (trottoirs, chaussées, et plantations) en complément du ravalement réalisé ces dernières années.

Dans l’attente des conclusions de cette étude, actuellement en cours, qui seront présentées à une assemblée générale ultérieure, il est proposé de mettre en place un aménagement provisoire visant à mieux organiser ces espaces extérieurs, à garantir la sécurité des accès et des déplacements et à assurer une meilleure régulation des différents usages, en utilisant des moyens légers peu onéreux et adaptables.

Cet aménagement figuré sur le plan schématique ci-annexé, présente les principes suivants :

— Suppression du stationnement permanent pour les voitures (y compris devant les garages),

— Démolition d’aires de dépose pour des arrêts de courte durée, réparties sur l’ensemble du Square pour faciliter la desserte des différents bâtiments,

— Implantation de 14 supports complémentaires pour les vélos,

— Mise en place des jardinières garnies de plantations sur chaussée,

— Maintien des conditions actuelles d’accès au Square ».

Les époux [Y] ont engagé un recours à l’encontre de cette assemblée générale du 23 juin 2022, l’instance enregistrée sous le numéro RG 23/08969 étant actuellement pendante devant la 8ème chambre – 2ème section.

Selon résolution n° 22 de l’assemblée générale du 1er juin 2023, le syndicat des copropriétaires, déplorant que tous les occupants aient enlevé leur véhicule pour permettre l’aménagement des espaces extérieurs du square à l’exception des époux [Y], a habilité son syndic à introduire une action en justice à l’encontre des époux [Y] en vue d’obtenir leur condamnation sous astreinte à respecter le vote de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 23 juin 2022, outre leur condamnation au paiement de dommages et intérêts, des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 20 juillet 2023, les époux [Y] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 8] à Paris 13ème devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale ordinaire du 1er juin 2023 en son entier et, à titre subsidiaire, l’annulation des résolutions n° 5.1 à 5.29 (élection des membres du conseil syndical), 13.1 (élection du syndic) et 22 (habilitation à agir en justice tant en référé qu’au fond à l’encontre des époux [Y]), sur le fondement des articles 10-1, 24, 25, 25-1, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 et du règlement de copropriété de l’immeuble.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 juin 2024, les époux [Y] demandent au tribunal de :

Vu les articles 10-1, 24, 25, 25-1, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 9 du décret du 17 mars 1967,

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble,

Déclarer Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Y] recevables dans l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et prétentions et les déclarer fondés ;

Y faire droit.

En conséquence,

A TITRE PRINCIPAL

ANNULER l’assemblée générale ordinaire en date du 1er juin 2023;

A TITRE SUBSIDIAIRE

ANNULER les résolutions 5.1 à 5.29, ainsi que la résolution 13.1. et la résolution 22 de l’assemblée générale ordinaire en date du 1er juin 2023 ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

RAPPELER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

DIRE que les requérants seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais et honoraires de cette procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] aux entiers dépens, dont le montant pourra être recouvré directement par la Maître Mathieu Couëdo, Avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] à payer à Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Y] la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 8] à Paris 13ème demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu les pièces versées aux débats,

DÉBOUTER Monsieur et Madame [Y] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 1er juin 2023 dans son intégralité,

DÉBOUTER Monsieur et Madame [Y] de leur demande d’annulation des résolutions n°5.1 à 5.29, ainsi que des résolutions n° 13.1 et 22 de l’assemblée générale du 1er juin 2023,

DÉBOUTER Monsieur et Madame [Y] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER, IN SOLIDUM, Monsieur et Madame [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNER, IN SOLIDUM, Monsieur et Madame [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 7.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; aux lieu et place de celle de 6.000 euros, telle que demandée dans le cadre des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires.

CONDAMNER, IN SOLIDUM, Monsieur et Madame [Y] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Nathalie BUNIAK, avocat à la Cour, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience « juge rapporteur » du 5 juin 2025, a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 1er juin 2023 en son entier, formée par les époux [Y] :

Les époux [Y] font valoir, sur le fondement de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, que la convocation à l’assemblée générale du 1er juin 2023 ne leur a pas été adressée dans le délai d’ordre public de vingt-un-jours entre la convocation et la tenue de l’assemblée.

Ils précisent que :

— la pièce adverse n° 1 est l’accusé de réception de la notification de la convocation à ladite assemblée générale,

— cette convocation a été notifiée par le syndic selon courrier recommandé présenté et distribué le 10 mai 2023, cette double mention étant contradictoire et démontrant déjà une irrégularité,

— le syndicat n’est pas sans ignorer le fonctionnement des notifications des convocations et des procès-verbaux d’assemblée qui sont réceptionnés en toute illégalité à la loge par le gardien, à charge pour les copropriétaires de venir les y chercher, ce rappel étant même affiché dans les parties communes de l’immeuble (pièce n° 11),

— le syndic ne peut donc justifier de la régularité de la convocation en vue de l’assemblée générale du 1er juin 2023.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 8] à [Localité 23] répond que la convocation à l’assemblée générale du 1er juin 2023 a été notifiée aux demandeurs le 10 mai 2023, comme il en résulte de l’avis de réception de la convocation qui a été notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception aux consorts [Y] (pièce n° 1), ce qui démontre que les époux [Y] ont été dûment convoqués à l’assemblée générale et ce, plus de 21 jours avant la tenue de celle-ci, de sorte que l’assemblée générale du 1er juin 2023 n’encourt pas la nullité.

***

Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, « sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. ».

Ce délai se calcule selon les prescriptions des articles 641 et 642 du code de procédure civile, de sorte que le jour de la notification ne compte pas et que le délai expire le dernier jour à 24 heures (ex. : Cour d’appel de [Localité 22], Pôle 4 – Chambre 2, 14 septembre 2016, n° RG 13/14120).

S’agissant d’un délai de réflexion, de consultation et de concertation pour les copropriétaires, le non-respect du délai de convocation, même pour un seul jour, entraîne la nullité de l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire, pour le copropriétaire qui s’en prévaut, de justifier d’un grief causé par l’envoi tardif de la convocation à lui-même (ex. : Cour d’appel de Chambéry, 1ère section, 12 septembre 2017, n° RG 16/00047).

Par ailleurs, le premier alinéa de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 prévoit que : « Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que les époux [Y], qui n’étaient ni présents, ni représentés au cours de l’assemblée générale qui s’est tenue le 1er juin 2023 et qui ont la qualité de copropriétaires défaillants pour l’ensemble des résolutions votées lors de ladite assemblée, au sens du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ont été convoqués par une lettre recommandée avec accusé référencée « 42275 05116 AGO 01/06/2023 5116/OC/MR », qui a été présentée et distribuée aux époux [Y] le même jour, à savoir le 10 mai 2023 (pièce n° 1 produite en défense par le syndicat des copropriétaires, avis de réception), ainsi que certifié par les dates manuscrites apposées par le facteur et par la signature du destinataire, sans que cette double mention apparaisse nullement contradictoire, faisant courir le délai de vingt-et-un jours de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, à compter du 11 mai 2023 (en application des articles 641 du code de procédure civile et 64 du décret du 17 mars 1967).

La copie de l’accusé de réception des services postaux versée aux débats mentionnant une convocation à l’assemblée générale ordinaire du 1er juin 2023 présentée et distribuée le 10 mai 2023 fait foi en l’espèce (« AR 2C 158 204 1956 7 » ; ex. : Cour d’appel de [Localité 26], 3ème chambre, 16 janvier 2013, n° RG 11/00023), nonobstant l’affichage dans les parties communes (à une date non déterminable) d’une information selon laquelle la « convocation d’assemblée générale » (sans précision quant à l’assemblée concernée) attendait les copropriétaires « à la loge » du gardien (pièce n° 11 produite en demande).

Au surplus, le tribunal relève, à titre surabondant, que cette dernière pratique n’est pas en elle-même illégale, comme le soutiennent les époux [Y], dès lors qu’en application du dernier alinéa de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, la « notification des convocations prévues au présent décret » peut « valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement ».

Dans ces conditions, il convient de considérer que le délai de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 a expiré en l’espèce le expirant le mercredi 31 mai 2023 à 24 heures, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 642 du code de procédure civile.

L’assemblée générale ordinaire des copropriétaires s’est tenue le jeudi 1er juin 2023 à 18 heures 00 (pièce n° 10 produite en demande, procès-verbal, page 1/32), de sorte que le délai de notification de la convocation, au moins vingt-et-un-jours avant la date de la réunion, a bien été respecté en l’espèce.

Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] seront donc déboutés de leur demande principale d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 28] » sis [Adresse 4] à [Localité 24] en date du 1er juin 2023 en son entier.

II – Sur la demande subsidiaire d’annulation des résolutions n° 5.1 à 5.29, 13.1 et 22 de l’assemblée générale du 1er juin 2023, formée par les époux [Y] :

2-1 Sur les résolutions n° 5.1 à 5.29 (élection des membres du conseil syndical) ainsi que sur la résolution n 13.1 (élection du syndic) : absence de vote à la majorité de l’article 25 avec utilisation de la passerelle de l’article 25-1

Les époux [Y] font valoir, sur le fondement de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, que les résolutions 5.1 à 5.29 ainsi que la résolution 13.1 ont été votées à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’elles auraient dû être votées à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.

Ils précisent que :

— ce n’est que par application de l’article 25-1 et à l’occasion d’un deuxième tour de scrutin que la majorité de l’article 24 peut être appliquée, si les conditions posées par l’article 25-1 sont remplies,

— à aucun moment de cette assemblée, il n’ait fait référence à l’application de l’article 25-1 ni à l’organisation d’un deuxième tour de scrutin, ce que le syndicat des copropriétaires reconnaît implicitement dans ses écritures, soulignant qu’il « ne servait à rien de procéder à un tour de scrutin à la majorité de l’article 25 puisqu’il était évident que la majorité absolue ne serait pas atteinte », ces considérations démontrant a posteriori l’illégalité du vote.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 8] à [Localité 23] répond que, lors de l’assemblée générale du 1er juin 2023, et compte tenu du nombre de copropriétaire présents ou représentés, la majorité absolue ne pouvait pas être atteinte.

Il ajoute que :

— le syndicat des copropriétaires du [Adresse 28] comporte 15 bâtiments avec 427 copropriétaires, ce qui constitue un ensemble immobilier extrêmement important, représentant 28.960 tantièmes,

— avant le vote de la résolution 5.7, sont arrivés 2 copropriétaires portant le nombre de tantièmes des présents ou représentés à 14.297 sur 28.960,

— l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 trouve à s’appliquer à condition que le projet de résolution ait recueilli au moins le tiers des voix des copropriétaires présentés ou représentés,

— en l’espèce, pour le vote des résolutions n° 5.1 à 5.29, le tiers des voix à atteindre, tel que prévu par l’article 25.1, était fixé à 9.653,

— il est facile de constater que, pour le vote des résolutions n° 5.1 à 5.29, les résolutions n° 5.1 à 5.29 ont toutes recueilli plus de 9.643 voix « pour » ce qui signifie que les votes pouvaient se tenir à la majorité de l’article 24,

— dans la mesure où la majorité absolue ne pouvait être atteinte en raison du nombre total de copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale, il était parfaitement inutile de procéder à un premier tour de scrutin à la majorité de l’article 25,

— dès lors que les résolutions n° 5.1 à 5.29 de l’assemblée générale du 1er juin 2023 ont recueilli plus d’un tiers des voix, elles pouvaient être votées à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui a été le cas en l’espèce.

Sur la résolution n° 13.1 portant élection du syndic, il relève dans le même sens que le nombre de tantièmes ayant approuvé la décision, c’est-à-dire 11.745 tantièmes, suffit à caractériser que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, ce qui permettait de soumettre le vote de cette résolution à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, conformément aux dispositions de l’article 25-1 de la même loi, ce vote n’ayant rien d’illégal comme l’affirment à tort les époux [Y] puisque la résolution a été votée à la bonne majorité.

***

L’article 25-1 du même texte dispose quant à lui que « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ».

Il est acquis que la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat n’était pas réunie (14.209 tantièmes ou 14.297 tantièmes sur 28.960 tantièmes), alors que cette majorité était requise pour procéder :

— à la désignation des membres du conseil syndical et à la fixation de la durée de leur mandat selon résolutions n° 5.1 à 5.29 (article 25 c),

— à la désignation du cabinet [W] en qualité de syndic de la copropriété, pour une période de 16 mois à compter de la date de la présente assemblée, selon résolution n° 13.1 (article 25 c).

Toutefois, il ne ressort pas du procès- verbal de l’assemblée générale, qu’un second vote ait eu lieu en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 2005, ce que le syndicat des copropriétaires ne conteste d’ailleurs pas, les décisions querellées étant indiquées comme ayant été adoptées « à la majorité requise de l’article 24 » à l’issue d’un seul et unique vote pour chacune d’elle.

Or, la pratique du « second vote » à la majorité simple n’est autorisée par les dispositions d’ordre public de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 qu’à l’issue d’un premier vote à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat sur le projet ayant « recueilli » au moins de le tiers des voix, afin qu’il puisse ensuite être procédé « immédiatement » à un second vote (en ce sens : Cour d’appel de [Localité 27], Chambre civile, 1ère section, 9 avril 2013, n° RG 11/01990), l’article 25-1 précité imposant donc deux votes successifs (ex. : Cour d’appel d'[Localité 17], 4ème chambre A, 27 mai 2011, n° RG 09/22686).

Au surplus, il ne peut être exclu par principe qu’un copropriétaire puisse décider d’émettre des votes différents sur une même question, en fonction du consensus plus ou moins important susceptible d’exister au sein de la copropriété sur la décision à prendre :

— dès lors que le seuil de la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat n’aurait pas été atteint lors du premier vote,

— ou au contraire dès lors que le seuil du tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat aurait été atteint, permettant ainsi qu’il soit procédé immédiatement un second vote.

Il ne saurait donc être présumé, en violation des dispositions d’ordre public précitées de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, que les résolutions querellées auraient été adoptées dans les mêmes termes si deux votes successifs avaient effectivement été organisées, de telle sorte que l’irrégularité ne peut être couverte, et ce même si au final les votes exprimés correspondaient à plus du tiers de l’ensemble des copropriétaires (ex. : Cour d’appel de [Localité 18], Première chambre civile, 5 mai 2015, n° RG 12/03774).

Par ce motif, il convient de faire droit à la demande des époux [Y] en procédant à l’annulation des résolutions n° 5.1 à 5.29 ainsi que de la résolution n° 13.1 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 28] » sis [Adresse 4] à [Localité 24] en date du 1er juin 2023.

2-2 Sur la résolution n° 22 (autorisation d’agir en justice à l’encontre des époux [Y] donnée au syndic de l’immeuble) :

Les époux [Y] soutiennent que cette résolution repose sur le principe d’exécution forcée de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 23 juin 2022, par ailleurs contestée.

Ils ajoutent que :

— cette résolution n° 20, sous couvert d’un simple vote de budget de 20.000 € dans l’attente des conclusions d’une étude décidée lors de l’assemblée générale du 18 novembre 2021, a entendu faire voter aux copropriétaires un véritable changement d’usage des parties communes, en contradiction avec le règlement de copropriété,

— or, un tel changement d’usage ne pouvait être voté qu’à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

— force est de constater que le règlement de copropriété n’a pas été modifié au terme de la résolution litigieuse n° 20 de l’assemblée générale du 23 juin 2022 dite « vote de budget », de sorte qu’ils peuvent utilement se prévaloir du règlement, dont les stipulations s’imposent au syndicat faute de modification préalable, pour stationner dans le square leur véhicule,

— le changement d’usage des parties communes (résolution n° 20 de l’assemblée générale du 23 juin 2022) aurait dû être voté à la majorité de l’article 26,

— or, c’est cette résolution n° 20 de l’assemblée générale du 23 juin 2022 qui est le fondement de l’action en justice que le syndicat des copropriétaires a fait voter en 2023 à l’encontre des époux [Y],

— par voie de conséquence et sur un simple vote de budget de 20.000 € dans l’attente des conclusions d’une étude décidée lors de l’assemblée générale du 18 novembre 2021, le syndicat ne peut utilement décider d’habiliter le syndic à introduire une procédure judiciaire, tant en référé qu’au fond, devant la juridiction compétente, en vue d’obtenir leur condamnation sous astreinte à respecter le prétendu vote de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 23 juin 2022 et à enlever ou faire enlever leur véhicule stationné dans le square, outre leur condamnation au paiement de dommages et intérêts pour l’intégralité des prétendus préjudices qu’aurait subi le syndicat,

— le vote de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 23 juin 2022 n’est qu’un vote de budget, pouvant conduire à l’habilitation du syndic à introduire une action contre des propriétaires pour libérer le square de leur véhicule,

— le syndicat ne peut en tout état de cause faire voter une action en justice contre des copropriétaires qui se conformeraient au règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 8] à [Localité 23] répond en substance que la résolution n° 22 a été approuvée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967 (« Le syndic ne peut agit en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale »), tandis qu’il est constant que l’autorisation du syndic nécessite une décision de l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (Cour d’appel de [Localité 22], 23ème chambre, 14 juin 1995, Loyers et copropriété, 1995, comm. 490).

Il en déduit que cette résolution n’avait pas à être approuvée à la majorité de l’article 26, les copropriétaires étant libres d’apprécier l’opportunité d’introduire une procédure judiciaire et le juge ne devant pas procéder à un contrôle d’opportunité des décisions prises en assemblée générale (Cour d’appel de [Localité 22], 14 février 2008, Jurisdata n° 2008-358071), de sorte que l’assemblée générale a toute latitude pour apprécier l’opportunité d’une action en justice, en prenant en compte les risques, tant en ce qui concerne le coût des procédures que le résultat attendu (Cour d’appel de [Localité 22], 13 mars 2008, Jurisdata n° 2008-359145).

Il précise qu’en l’espèce :

— les époux [Y] étaient les seuls à ne pas avoir exécuté la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 23 juin 2022, qui était pourtant exécutoire dès son vote et ne faisait l’objet d’aucun recours, les époux [Y] ayant attendu le 6 juillet 2023 pour agir en justice, soit plus d’un an avant la tenue de l’assemblée générale,

— cette résolution n° 20 de l’assemblée générale du 23 juin 2022 est un vote portant sur l’aménagement des espaces extérieurs du square, afin de mieux organiser ces derniers, d’agrandir la sécurité des accès et des déplacements et d’assurer une meilleure régulation des différents usages en utilisant des moyens légers, peu onéreux et adaptables,

— tous les occupants du square ont respecté la résolution n° 20 de cette assemblée mis à part les époux [Y],

— ce refus d’exécution, totalement illégal et qui n’est ni justifié, ni justifiable, a suscité des tensions dans la copropriété, un grand nombre de copropriétaires ne comprenant pas la raison pour laquelle les époux [Y] refusaient de s’exécuter, alors qu’eux-mêmes ont exécuté la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 23 juin 2022,

— de nombreux copropriétaires souhaitaient également qu’une action en justice soit introduite à l’égard des époux [Y], afin de les contraindre à exécuter les décisions d’assemblée générale, comme la loi l’exige,

— c’est la raison pour laquelle il a été mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 1er juin 2023 la résolution n° 22 habilitant le syndic à agir, cette résolution ayant été votée à une très large majorité, ce qui démontre la volonté des copropriétaires de voir exécuter la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 23 juin 2022.

***

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

L’autorisation du syndic d’agir en justice au nom du syndicat relève de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, soit de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés (ex. : Cour d’appel de [Localité 25], 1ère chambre, 10 juillet 2024, n° RG 23/01496).

Par ailleurs, il est constant qu’une simple autorisation d’agir en justice ne peut être constitutive d’un abus, le bien ou le mal-fondé de l’action qui pourrait être intentée par le syndic, sur le fondement de cette autorisation, n’étant pas un motif d’annulation de la délibération contestée (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4ème chambre A, 23 novembre 2012, n° RG 11/15036 ; Cour d’appel de [Localité 22], Pôle 4 – Chambre 2, 10 mars 2021, n° RG 17/01389 ; Cour d’appel de [Localité 20], 1ère chambre C, 28 février 2017, n° RG 14/05613).

Ne peut être a priori abusive une résolution décident d’engager une procédure à l’encontre d’un copropriétaire, dont le bien-fondé ne peut être examinée que lors de la saisine de la juridiction (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 8 septembre 2010, n° RG 09/09311).

En l’espèce, selon résolution n° 22 de l’assemblée générale du 1er juin 2023, les copropriétaires ont décidé, à la majorité requise des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (10.524 tantièmes pour, 1.048 tantièmes contre et 2.438 tantièmes : abstention) d’habiliter le syndic de l’immeuble à « introduire une procédure judiciaire, tant en référé qu’au fond, devant la juridiction compétente » en vue :

* d’obtenir « la condamnation, sous astreinte, de Monsieur et Madame [Y] à respecter le vote de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 23 juin 2022 et à enlever ou faire enlever leur véhicule stationné dans le Square »,

* et également d’obtenir « la condamnation de Monsieur et Madame [Y] au paiement de dommages et intérêts pour l’intégralité des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires, la réparation de tous les préjudices directs ou indirects, matériels ou immatériels, comprenant le coût de l’enlèvement du véhicule, le retard dans les travaux du fait du stationnement du véhicule, des frais annexes en résultant, ainsi que le remboursement de tous les frais du Syndicat des Copropriétaires (Avocats, Huissiers, Architectes, Syndic, Expert ou autres) et le paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ».

Les époux [Y] se contentent de contester le bien-fondé de l’action faisant l’objet de l’autorisation donnée au syndic d’agir en justice (et en particulier la validité de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 23 juin 2022 faisant l’objet d’une instance distincte), action sur l’opportunité de laquelle le tribunal n’a pas à se prononcer.

En effet, les copropriétaires sont libres d’apprécier l’opportunité d’introduire une procédure judiciaire, le juge ne pouvant procéder à un contrôle d’opportunité des décisions prises en assemblées générales (ex. : Cour d’appel de [Localité 22], Chambre 23 – Section B, 14 février 2008, Jurisdata n° 2008-358071).

L’autorisation donnée par l’assemblée générale, claire et précise, n’est entachée en elle-même d’aucune irrégularité et l’assemblée générale a toute latitude pour apprécier l’opportunité d’une telle action, en comparant tant les risques que les coûts de la procédure, le résultat attendu ou tout autre élément, le juge ne pouvant se substituer à l’assemblée générale pour apprécier l’intérêt du syndicat des copropriétaires (ex. : Cour d’appel de [Localité 22], Chambre 23, section B, 13 mars 2008, n° RG 07/10227 ; Cour d’appel de [Localité 19], 2ème chambre civile, 28 août 2012, n° RG 11/00633), nonobstant les questions indifférentes au cas d’espèce :

— de la validité de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 23 juin 2022, servant de fondement à l’action pour laquelle le syndic est autorisé à agir en justice à l’encontre des époux [Y], au regard de la majorité requise par la loi pour l’adoption de ladite résolution et des stipulations du règlement de copropriété de l’immeuble,

— de la possibilité ou non pour les époux [Y] de stationner leur véhicule dans le square, partie commune, dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 8] à [Localité 23] au regard des stipulations du règlement de copropriété du 25 juillet 1979 et de la résolution n° 20 votée lors de l’assemblée générale du 23 juin 2022.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] ne pourront qu’être déboutés de leur demande subsidiaire d’annulation de la résolution n° 22 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 28] » sis [Adresse 4] à [Adresse 21] [Localité 13] en date du 1er juin 2023.

III – Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Adresse 8] à [Adresse 21] [Localité 6] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 8] à [Localité 23] fait valoir que la présente procédure a été introduite par les époux [Y] avec la plus grande légèreté et dans la volonté délibérée d’empêcher le syndicat des copropriétaires d’agir judiciairement à leur encontre, cette procédure dilatoire empêchant le syndicat de mettre en œuvre la procédure judiciaire qui a été votée en assemblée générale, consistant à obtenir la condamnation des époux [Y] à cesser de stationner leur véhicule dans le square de l’immeuble et à respecter les dispositions du règlement de copropriété. Il ajoute que cette procédure cause donc un « préjudice certain » au syndicat des copropriétaires qui devra être indemnisée à hauteur de la somme de 6.000 €.

***

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

L’article 1240 du Code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Par ailleurs, il est constant que celui qui triomphe, même partiellement, dans son action, ne peut être condamné à des dommages et intérêts pour abus de son droit d’agir en justice (ex. : Civ. 3ème, 11 juillet 2019, n° 18-21.827).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 8] à [Localité 23], qui succombe partiellement, ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute commise par les époux [Y], qui triomphent partiellement, en introduisant la présente instance, qui aurait été de nature à faire dégénérer leur action en abus de droit.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 10] [Localité 23] ne précise même pas la nature du préjudice « certain » dont il se plaint, lequel n’est justifié ni dans son principe, ni dans son montant, par aucun élément de preuve.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 8] à [Localité 23] devra être intégralement débouté de sa demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] à lui verser la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

IV – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 8] à [Localité 23], qui succombe partiellement à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme globale de 1.500,00 € à Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Mathieu Couëdo, Avocat.

Les époux [Y] seront déboutés du surplus, non justifié, de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 12] devra être intégralement débouté de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [Y], dont les prétentions sont pour partie déclarées bien fondées dans le cadre de la présente instance judiciaire les opposant au syndicat, seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] de leur demande principale d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 28] » sis [Adresse 4] à [Localité 24] en date du 1er juin 2023 en son entier,

Prononce la nullité des résolutions n° 5.1 à 5.29 ainsi que de la résolution n° 13.1 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 28] » sis [Adresse 4] à [Localité 24] en date du 1er juin 2023,

Déboute Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] de leur demande subsidiaire d’annulation de la résolution n° 22 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 28] » sis [Adresse 4] à [Adresse 21] [Localité 13] en date du 1er juin 2023,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 11] [Localité 6] de l’intégralité de sa demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] à lui verser la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 11] [Localité 6] aux entiers dépens,

Accorde à Maître Mathieu Couëdo, Avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 12] à payer à Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] la somme globale de 1.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] du surplus de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 10] [Localité 23] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 22] le 09 Octobre 2025

La Greffière Le Président