TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 08 novembre 2024

à M^e Corinne DE ROMILLY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08 novembre 2024

à la préfecture

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03352 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5AKG

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [U]

née le 12 Janvier 1972, demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 novembre 2019 à effet au 1er décembre 2019, la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré (Hlm) UNICIL a consenti à Madame [Y] [U] un bail d’habitation portant sur un appartement sis [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 421 euros, outre 86,44 euros de provision sur charges et d’un emplacement de stationnement n°3229.8009, accessoire au logement pour un loyer mensuel de 48,88 euros outre 2,32 euros de provisions sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 28 juin 2023 à Madame [Y] [U] aux fins d’obtenir la somme de 1.516,32 euros, en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2024, la Société UNICIL, SA d’HLM a fait assigner Madame [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, afin de voir :

— constater faute d’exécution de ses obligations, la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire et ce conformément à l’article 24 de la loi du 06.07.89,

— déclarer Madame [Y] [U] occupante sans droit ni titre du logement sis, [Adresse 4],

— déclarer Madame [Y] [U] occupante sans droit ni titre de l’emplacement de stationnement (N° 3229.8009) sis [Adresse 4],

— ordonner par voie de conséquence, qu’elle devra vider et évacuer les lieux dès signification de l’ordonnance à intervenir et que faute par elle de se faire, elle en sera expulsée ainsi que tous les occupants de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit y compris, le cas échéant, par le concours de la force publique,

— la condamner à payer à titre provisionnel la somme due à ce jour, soit 3258,65 euros pour les causes sus énoncées avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1153 alinéa 3 du Code civil,

— la condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle, provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires que la susnommée aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’au départ effectif des lieux,

— ordonner que la requérante sera autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de l’expulsée,

— condamner la requise aux intérêts légaux à compter de l’assignation et au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC,

— la condamner également aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la Société UNICIL, SA d’HLM expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 28 juin 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024.

A cette audience, la Société UNICIL, SA d’HLM, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 6.825,36 euros.

Madame [Y] [U] citée à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 07 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société UNICIL, SA d’HLM justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 29 novembre 2019 contient une clause résolutoire (article IX des conditions générales) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 juin 2023, pour la somme en principal de 1.516,32 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 août 2023.

Madame [Y] [U] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion du logement et de l’emplacement de stationnement ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Y] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [Y] [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 550,93 euros actuellement, et de condamner Madame [Y] [U] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [Y] [U] reste devoir la somme de 6.511,20 euros, déduction faite des frais procédure, à la date du 31 août 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’août 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [Y] [U], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [Y] [U] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 6.511,20 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2023, date du commandement de payer pour la somme de 1.516,32 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Société UNICIL, SA d’HLM les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 novembre 2019 entre la Société UNICIL, SA d’HLM et Madame [Y] [U] concernant le logement, situé [Adresse 3] et l’emplacement de stationnement N°3229.8009, sont réunies à la date du 28 août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société UNICIL, SA d’HLM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion du logement et de l’emplacement de stationnement, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Y] [U] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit cinq-cent-cinquante euros et quatre-vingt-treize centimes (550,93 euros) à ce jour, à compter du 28 août 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [Y] [U] à verser à la Société UNICIL, SA d’HLM, à titre provisionnel, la somme de six mille cinq-cent-onze euros et vingt centimes (6.511,20 euros) décompte arrêté au 31 août 2024 incluant la mensualité d’août 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2023 pour la somme de 1.516,32 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [Y] [U] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [Y] [U] à verser à la Société UNICIL, SA d’HLM une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE