TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mars 2024

Président : Madame GERMANI,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024

GROSSE :

Le 29 mars 2024

à M^e GUEDON Caroline

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EXPEDITION :

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N° RG 23/07305 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4GIS

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 3] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [L]

née le 14 Avril 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 21 avril 2021, la société [Localité 3] HABITAT, a consenti à Madame [R] [L] un bail d’habitation conventionné portant sur un appartement situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 400,50 euros outre 156 euros de provisions pour charges, soit la somme totale de 556,50 euros.

Le montant actualisé du loyer et des charges s’élève à 558,18 euros.

Le 20 décembre 2022, la société [Localité 3] HABITAT a fait signifier à Madame [R] [L], un commandement d’avoir à justifier de l’assurance habitation et d’avoir à payer les loyers pour la somme principale de 448,51 euros en visant la clause résolutoire.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches du Rhône par voie électronique le 21 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2023, dénoncé le 9 novembre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la société [Localité 3] HABITAT a fait assigner Madame [R] [L] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 25 janvier 2024 aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail faute de règlement des causes du commandement et de production de l’attestation d’assurance,Ordonner l’expulsion de Madame [R] [L] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;Condamner Madame [R] [L] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3.935,71 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 octobre 2023 ; et à une somme équivalente au dernier loyer échu à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieuxCondamner Madame [R] [L] à payer à l’office public HABITAT [Localité 3] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 janvier 2024.

La société [Localité 3] HABITAT représentée par son conseil, demande le bénéfice de son assignation.

Madame [R] [L], bien que citée à étude n’est ni comparante, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 8 novembre 2023 a été dénoncée le dénoncé le 9 novembre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES du RHONE soit au moins six semaines avant l’audience du 25 janvier 2024.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

La société [Localité 3] HABITAT doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 21 décembre 2022.

La société [Localité 3] HABITAT est recevable en ses demandes.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En vertu de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire ( article 11) qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, pour défaut d’assurance contre les risques locatifs et deux mois après un commandement de payer les loyers.

Un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2022.

Madame [R] [L] n’a aucunement justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois. En outre, les loyers sont restées impayés et la dette s’est aggravée depuis la date du commandement de payer.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat du bail à effet au 20 janvier 2023.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif que Madame [R] [L] est débitrice de la somme de 5 530,57 euros au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges impayés arrêtés au 23 janvier 2024.

Absente des débats, elle n’élève de fait aucune contestation.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [R] [L] à payer la société [Localité 3] HABITAT la somme de 5 530,57 euros à titre provisionnel.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [R] [L] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer.

Le décompte produit indique que ce montant charges comprises, s’élève à 558,18 euros.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 558,18 euros à compter du 21 janvier 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce Madame [R] [L] qui n’a pas comparu, ne demande pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que le bailleur ne sollicite pas davantage.

Le tribunal ne dispose d’aucun élément lui permettant d’octroyer des délais de paiement d’office à Madame [R] [L].

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [R] [L] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer.

L’équité commande de condamner Madame [R] [L] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’ils aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS société [Localité 3] HABITAT recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et du contrat situés : [Adresse 5] sont réunies au 20 janvier 2023.

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation situé [Adresse 5]

ORDONNONS en conséquence à Madame [R] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [R] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, la société [Localité 3] HABITAT pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [R] [L] à payer à titre provisionnel à la société [Localité 3] HABITAT la somme de 5 530,57 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 11 octobre 2023 avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [R] [L] à payer à titre provisionnel à la société [Localité 3] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 558,18 euros à compter du 21 janvier 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux

CONDAMNONS Madame [R] [L] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

CONDAMNONS Madame [R] [L] à payer à société [Localité 3] HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE JUGE