TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Octobre 2024

GROSSE :

Le 19 décembre 2024

à M^e D’JOURNO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 décembre 2024

à M^e BORODA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02036 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4X4V

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 6]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [K] [X]

né le 02 Mars 1966

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Sophie BORODA, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-010989 du 16/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Madame [H] [X]

née le 04 Mars 1961

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Sophie BORODA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 28 octobre 2004, la S.A NOUVELLE D’HLM DE [Localité 2] a consenti à Monsieur [K] [X] et Madame [H] [X] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 305,04 euros, outre 103,82 euros de provision sur charges ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés ;

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [K] [X] et Madame [H] [X] le 26 avril 2022 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 5 010,24 euros en principal ;

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 27 avril 2022 ;

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 25 mars 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA UNICIL, a fait assigner en référé Monsieur [K] [X] et Madame [H] [X] devant le juge des contentieux et de la protection, et demande au juge des référés de :

— constater que le bail conclu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [K] [X] et Madame [H] [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef ;

— condamner Monsieur [K] [X] et Madame [H] [X] à payer à la société UNICIL, la somme de 12 078,90 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 14 février 2024 ;

— les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du dernier loyer à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux ;

— condamner les requis à payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civil, outre les entiers dépens.

Appelée à l’audience du 30 mai 2024, l’affaire a fait objet d’un renvoi à la demande des défendeurs pour constitution d’un avocat, et a été retenue à l’audience du 17 octobre 2024 ;

A cette audience, la SA UNICIL représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 16 528,72 euros au 09 octobre 2024.

Suivant les conclusions auxquelles il est expressément envoyé pour un plus ample exposé de moyens, Monsieur [K] [X] et Madame [H] [X], représentés par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, de :

Constater que les défendeurs connaissent des difficultés de paiement mais qu’ils sont de bonne foi ;Débouter la SA UNICIL de sa demande de résiliation de bail et d’expulsion ;Surseoir à statuer à l’application de la clause résolutoire contenue dans le bail,Accorder à Monsieur [K] [X] et Madame [H] [X] trente-six mois de délais pour apurer leur dette locative ;Débouter la SA UNICIL de sa demande au titre de l’article 700 ou la ramener à de plus justes proportionsDébouter la SA UNICIL de sa demande au titre des dépens.Les défendeurs font valoir qu’ils sont locataires depuis 20 ans et n’ont connu des difficultés de paiement que depuis quelques années, en raison d’une réduction des versements de la CAF et du travail saisonnier de Monsieur [K] [X]. Ils indiquent avoir repris le paiement du loyer courant et avoir la capacité financière de payer la dette en déclarant percevoir 2 200 euros de revenus par mois et des prestations sociales,

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 30 mai 2024 ;

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 27 avril 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

La SA UNICIL est en conséquence recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article VIII) laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [K] [X] et Madame [H] [X] le 26 avril 2022 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 5 010,24 euros en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 juin 2022 ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [X] et Madame [H] [X] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

La SA UNICIL fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, les courriers de mise en demeure, des justificatifs de régularisation des charges pour les années 2018, 2019, 2020, 2021et 2022, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 16 528,72 euros au 09 octobre 2024 ;

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les sommes de 102,44 euros, 169,96 euros et 181,52 euros correspondant à des frais de procédure ;

Le relevé de compte produit permet dès lors de déterminer avec l’évidence requise en référé, le montant de la créance au 09 octobre 2024 s’élève à la somme de 16 074,80 euros ;

Monsieur [K] [X] et Madame [H] [X] ne contestent pas le montant de la dette ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 16 074,80 euros au 09 octobre 2024, Monsieur [K] [X] et Madame [H] [X] condamnés à payer à la SA UNICIL la somme de 16 074,80 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 09 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [K] [X] et Madame [H] [X] ont sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en justifiant que Monsieur [K] [X] travaille en qualité de chef commis au sein de l’entreprise Corsica Linea et perçoit 2 010,67 € net par mois ;

En outre, le décompte actualisé versé aux débats confirme la reprise du paiement intégral du loyer au jour de l’audience ;

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et de la qualité de la société bailleresse, il convient d’octroyer à Monsieur [K] [X] et Madame [H] [X] des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [K] [X] et Madame [H] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef,

· Monsieur [K] [X] et Madame [H] [X], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 893,14 euros au total, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [X] et Madame [H] [X] qui succombent supporteront la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, qui seront recouvrées le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle s’agissant de Monsieur [K] [X] ;

Au regard des situations respectives des parties, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la S.A. UNICIL qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS la S.A. UNICIL recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 juin 2022 ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [X] et Madame [H] [X] payer à titre provisionnel, à la S.A. UNICIL, la somme de 16 074,80 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 09 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [K] [X] et Madame [H] [X] à se libérer de ladite somme sur une durée de 36 mois, par 35 mensualités de 446 euros, le solde étant du à la 36ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’au titre de l’article 1343-5 du Code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DISONS que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son terme exact, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

— qu’à défaut par Monsieur [K] [X] et Madame [H] [X] au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter l’appartement situé [Adresse 3], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef ;

— Monsieur [K] [X] et Madame [H] [X] seront tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 893,14 euros au total , ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés aux locataires, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETONS la demande de la SA UNICIL au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [X] et Madame [H] [X] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, et qui seront recouvrées le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle s’agissant de Monsieur [K] [X] ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE