TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 25/00024 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZNP7

JUGEMENT DU 12 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

La COMMUNE D'[Localité 31], représentée par son maire en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 37] [Localité 31]

représentée par M^e Juliette DELGORGUE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

Les héritiers de Mme [V] [T], décédée à [Localité 65] le 30 juillet 2004, savoir:

[P] [T], demeurant [Adresse 34] [Localité 39], décédée à [Localité 65] le 21 décembre 2021

M. [W] [K], demeurant [Adresse 33] [Localité 44]

représenté par M^e Eric FORGEOIS, avocat au barreau de LILLE

Mme [U] [C] épouse [K], demeurant [Adresse 33]

[Localité 44]

représentée par M^e Eric FORGEOIS, avocat au barreau de LILLE

Mme [R] [K], demeurant [Adresse 48] [Localité 18]

représentée par M^e Eric FORGEOIS, avocat au barreau de LILLE

Mme [A] [K] épouse [L], demeurant [Adresse 20], [Localité 43]

représentée par M^e Eric FORGEOIS, avocat au barreau de LILLE

M. [D] [K], demeurant [Adresse 26] [Localité 30]

représenté par M^e Eric FORGEOIS, avocat au barreau de LILLE

Mme [G] [K], demeurant [Adresse 49] [Localité 24] – SUISSE

représentée par M^e Eric FORGEOIS, avocat au barreau de LILLE

En présence de Monsieur [O] [S], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Novembre 2025, après avoir entendu :

M^e Delgorgue

M^e Forgeois

M. [S]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 12 Décembre 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 12 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

La commune d'[Localité 31] a le projet de construire un béguinage accueillant des logements sociaux destinés à des personnes âgées outre des logements individuels pour des familles avec enfants.

La commune a identifié la parcelle A[Cadastre 35] sise [Adresse 32] à [Localité 31] comme correspondant à son projet.

Par arrêté du 11 avril 2022, le préfet du Nord a prescrit l’ouverture d’une enquête préalable à la déclaration d’utilité publique du projet, l’enquête se déroulant du 2 au 31 mai 2022.

Le projet a été déclaré d’utilité publique le 29 novembre 2022 et 7 500 m² à prélever sur la parcelle ont été déclarés immédiatement cessibles au profit de la commune d'[Localité 31].

L’ordonnance du juge de l’expropriation en date du 13 janvier 2023 a opéré le transfert de la propriété de cette parcelle appartenant aux héritiers de [V] [T] décédée le 30 juillet 2004 à [Localité 65], à savoir :

— [P] [T] décédée le 21 décembre 2021 à [Localité 65]

— M. [W] [K]

— Mme [U] [C] épouse [K]

— Mme [R] [K]

— Mme [A] [K]

— M. [D] [K]

— Mme [G] [K].

Le 24 mai 2024, le service des Domaines a évalué l’immeuble à la somme de 125 500 euros, assortie d’une marge d’appréciation de 15 %. Le prix a été calculé sur la base d’une emprise de 7500 m² et d’une valeur de 17 €/m².

Faute d’accord amiable avec les propriétaires, la commune d'[Localité 31] a adressé son mémoire valant offre d’un prix équivalent à l’estimation des Domaines à :

M. [W] [K] par lettre recommandée avec avis de réception du 10 juillet 2024 (avis de réception signé le 13 juillet 2024)Mme [U] [C] épouse [K] par lettre recommandée avec avis de réception du 10 juillet 2024 (avis de réception signé le 13 juillet 2024)Mme [R] [K] par lettre recommandée avec avis de réception du 28 novembre 2024 (avis de réception signé le 3 décembre 2024)Mme [A] [K] par lettre recommandée avec avis de réception du 10 juillet 2024 (avis de réception signé le 13 juillet 2024)M. [D] [K] par lettre recommandée avec avis de réception du 10 juillet 2024 (avis de réception signé le 16 juillet 2024)Mme [G] [K].par lettre recommandée avec avis de réception du 28 novembre 2024 (avis de réception signé le 29 novembre 2024).

Aucun des propriétaires n’a répondu, si bien que la commune d'[Localité 31] a saisi le juge de l’expropriation, par mémoire reçu au greffe le 3 avril 2023 et a maintenu son offre d’une indemnité principale de dépossession de 127 500 euros outre une indemnité de remploi de 13 950 euros, soit une indemnité totale de 141 450 euros.

Dans ses conclusions reçues le 21 mai 2025, M. le commissaire du gouvernement demande la fixation de l’indemnité de dépossession à la somme totale de 144 200 euros dont 130 000 euros au titre de l’indemnité principale et 14 200 euros au titre de l’indemnité de remploi. Il a retenu un prix de 17€/m² pour une surface de 7 500 m², soit une somme de 127 500 euros, arrondie à 130 000 euros.

La visite des lieux s’est déroulée le 5 juin 2025, en présence du maire de la commune d'[Localité 31] et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, et de M^e Forgeois, conseil de l’indivision [K].

Dans leurs mémoires en réponse et complémentaire, et récapitulatif reçus au greffe respectivement les 17 juillet et 9 octobre 2025, les consorts [K] estiment l’offre insuffisante. Dans le dernier état de leurs écritures, ils demandent à la juridiction de :

– Fixer le montant total des indemnités principales et de remploi leur revenant à la somme de 265 200 euros décomposée comme suit :

→ indemnité principale : 240 000 euros ;

→ indemnité de remploi : 25 200 euros ;

— Fixer le montant de l’indemnité de dépréciation due par la commune à la somme de 10 000 euros décomposée comme suit :

→ indemnité de dépréciation du surplus de la parcelle A[Cadastre 35] : 7 000 euros ;

→ indemnité de dépréciation de la parcelle A[Cadastre 42] : 3 000 euros ;

– Condamner la commune d'[Localité 31] à leur payer la somme de 7 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils arguent de la qualité de terrain à bâtir de l’emprise expropriée, en insistant sur la suffisance des réseaux d’eau potable et d’assainissement. Ils soutiennent que ce n’est pas parce que le transformateur existant sur le terrain exproprié serait incapable de supporter « la charge supplémentaire du futur projet » que le réseau électrique desservant le terrain exproprié serait insuffisant, mais que ce qui importe est la puissance du réseau, c’est-à-dire sa tension. Ils soulignent ainsi que deux lignes aériennes BT et une ligne souterraine HTA existent à proximité du terrain. Ils ajoutent que le coût de création d’un nouveau poste de transformation sera supporté par l’aménageur et non par l’autorité expropriante.

Ils discutent les termes de comparaison au regard du zonage et l’occupation du terrain. Ils se fondent sur un prix moyen de 32€/m².

Les propriétaires soulignent que suite à l’expropriation, le surplus de la parcelle A[Cadastre 35] et leur autre parcelle A[Cadastre 42] seront enclavées, accessibles exclusivement par un chemin de terre non carrossable et non équipé de réseaux, dénommé [Adresse 51], fermé par un portail mis en place par la commune d'[Localité 31], ce qui constitue un facteur de moins-value du terrain.

Dans ses mémoires en réplique et récapitulatif et responsif, reçus les 18 août et 27 octobre 2025, la commune d'[Localité 31] maintient son offre initiale et s’oppose à la demande d’indemnité au titre de la dépréciation des parcelles.

Elle insiste sur sa petite taille et sa faible attractivité. Elle soutient que le terrain ne peut être qualifié de terrain à bâtir puisque le projet nécessitera la création d’un nouveau poste de transformation pour assurer la desserte électrique de l’ensemble du projet. Elle cite diverses jurisprudences à ce titre. Elle discute les termes de comparaison pertinents.

S’agissant de la dépréciation du surplus de la parcelle, elle argue de ce que la proximité avec l’usine d’explosifs induit une intangibilité de la classification urbanistique, sa seule affectation possible étant à usage agricole. Elle ajoute que dès lors que les conditions d’exploitation restent identiques, il n’y a pas de dépréciation. Elle souligne que l’expropriation n’altérera pas les possibilités d’utilisation des terrains, leur desserte étant assurée par un chemin utilisé par les engins agricoles et précise que la barrière placée à l’entrée du chemin par l’ancienne municipalité a pour seul objet de dissuader le public de l’emprunter alors qu’il conduit au dépôt d’explosifs situé à proximité.

Dans ses conclusions complémentaires et complémentaires 2, reçues au greffe les 22 août et 10 novembre 2025, Monsieur le commissaire du gouvernement rehausse son évaluation de l’indemnité à la somme totale de 149 700 euros dont 135 000 euros d’indemnité principale et 14 700 euros de remploi.

Il rappelle que pour être qualifié de terrain à bâtir, un terrain doit être effectivement desservi par des réseaux de dimension adaptée, appréciée au regard de l’ensemble de la zone. Il estime qu’en l’espèce la zone est insuffisamment équipée du fait de l’insuffisance du réseau électrique, ce qui est confirmé par la description du zonage au PLU. Il écarte les termes de comparaison d’un zonage différent, les terrains lotis et ceux occupés. Il retient le prix moyen des termes retenus, soit 18€/m².

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 14 novembre 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune d'[Localité 31], très petite commune de moins de 1 000 habitants. [Localité 31] est membre de la communauté d’agglomération du Douaisis. Elle est limitrophe de [Localité 66], [Localité 54], [Localité 56], et [Localité 50]. Elle se trouve à une dizaine de kilomètres du centre ville de [Localité 50].

Le nombre d’habitants stagne globalement depuis plusieurs années. La commune ne dispose que de peu de services et commerces. L’essentiel du village se concentre autour de la rue principale la traversant, soit la [Adresse 71]. Les activités y sont essentiellement rurales.

Il s’agit d’une emprise de 7 500 m² à prélever sur la parcelle A[Cadastre 35] d’une contenance totale de 36 444 m². L’emprise est de forme régulière, rectangulaire, et dispose d’un front à rue d’environ 70 mètres sur la [Adresse 71], voie publique réputée équipée. Sa profondeur est d’environ 100 m².

C’est un terrain plat, non équipé, à usage rural, et pour sa partie longeant la [Adresse 71], bordé par une haie et supportant une bande gravillonée à usage de stationnement.

Plan de la parcelle

Plan de l’emprise, hachurée.

La parcelle A[Cadastre 35] est située le long de la [Adresse 71], axe routier principal traversant la commune. Sa façade arrière est uniquement desservie par un chemin dit « [Adresse 51] », uniquement empruntable par des engins agricoles, non aménagé en l’état et fermé par un portail non cadenassé d’après les déclarations de la commune. La parcelle est située à proximité de l’église, de la mairie et des écoles primaires et maternelles, de la cantine et de la salle des fêtes.

La parcelle est cadastrée en zone 1AU : Zone mixte d’urbanisation à court terme, de densité moyenne, insuffisamment ou non équipée, pouvant accueillir de l’habitat, et également des activités compatibles avec le caractère mixte du terrain.

2/ Sur la qualification du bien

Selon l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

En application de cet article, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui d’une part sont situés dans un secteur désigné comme constructible par un règlement d’urbanisme et d’autre part sont effectivement desservis par une voie d’accès et des réseaux électrique, d’eau potable et d’assainissement. Ces conditions sont cumulatives.

Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par le plan local d’urbanisme comme devant faire l’objet d’une opération d’ensemble, la dimension des réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Pour retenir la qualification de terrain à bâtir, la juridiction doit rechercher si la capacité des réseaux desservant les parcelles est adaptée au regard de l’ensemble de la zone, compte tenu de l’opération d’aménagement d’ensemble.

Les parties s’opposent sur la qualification de la parcelle, le propriétaire estimant qu’il s’agit d’un terrain à bâtir.

Il n’est pas contesté que la parcelle est située en zone AU, constructible d’après le PLU, et qu’elle est desservie par une voie d’accès, la [Adresse 71].

Cependant, si la parcelle jouxte la voie publique et peut donc être réputée desservie par les réseaux, ces réseaux doivent être de dimensions adaptées à la constructibilité du terrain, au regard de sa superficie.

En l’occurrence, l’emprise est d’une très grande taille, 7500 m², et le projet comporte la construction d’un béguinage avec une trentaine de logements.

Dans le courriel d’Enedis du 16 avril 2024 reproduit dans les écritures de l’autorité expropriante, il est indiqué que « Après renseignement pris, ce poste de transformation ne supportera pas la charge supplémentaire des 31 logements du futur projet. La création d’un nouveau poste de transformation sera à la charge du demandeur. ».

Il en résulte que, contrairement à ce que soutiennent les propriétaires, il ne s’agit pas d’une question de réglage de la tension, mais qu’il conviendra de « créer un nouveau poste », celui initial ne pouvant pas « supporter » l’alimentation en électricité de l’ensemble du projet.

Il importe d’ailleurs peu qu’il s’agisse en réalité de 30 et non de 31 logements, le projet prévoyant en toute hypothèse la création de logements multiples outre d’autres infrasctructures.

Ce courriel du fournisseur d’énergie Enedis suffit à établir l’insuffisance du réseau actuel au regard du projet.

Cet élément est d’ailleurs corroboré par le PLU qui prévoit que la zone AU correspond à une « Zone mixte d’urbanisation à court terme, de densité moyenne, insuffisamment ou non équipée, pouvant accueillir de l’habitat, et également des activités compatibles avec le caractère mixte du terrain ».

Au regard de ces éléments, la parcelle expropriée ne remplit pas les conditions pour être qualifiée de terrain à bâtir.

3/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En application de cet article, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Les parties s’accordent sur la fixation de la date de référence à la date du 30 novembre 2018, date d’approbation de la révision du PLU de la commune d'[Localité 31].

4/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

5/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Commune

Adresse

Date mutation

Surface

terrain (m²)

Prix HT (€)

Prix/m² (€)

1

5914P03 2023P38752

ZD [Cadastre 28]

[Localité 57]

[Adresse 60]

08/12/2023

5559*

119924*

21,57*

2

5914P03 2022P36184

AA [Cadastre 22]

[Localité 64]

[Adresse 45]

19/09/2022

13796

210000

15,22

3

6204P01 2022P03467

ZI [Cadastre 16] à [Cadastre 17]

[Localité 47]

[Adresse 61]

31/03/2022

10501

189018

18

4

5914P06 2020P03464

AA [Cadastre 25]

[Localité 46]

[Adresse 72]

15/07/2020

3959

55592

14

5

5914P03

2022P11485

B [Cadastre 21]

[Localité 52]

[Adresse 53]

01/05/2022

4820

72300

15

6

5914P06 2020P06206

ZB [Cadastre 38]

[Localité 56]

[Adresse 62]

17/12/2020*

4270

55510

13

7

5914P03 2023P23128

B [Cadastre 36] et B [Cadastre 5]

[Localité 52]

[Adresse 70]

12/07/2023

5724

54687

9,55

8

5914P03 2024P00165

ZE [Cadastre 19]

[Localité 67]

[Adresse 73]

13/12/2023

9896

81938*

8,28

Termes de comparaison cités par les consorts [K] :

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Commune

Adresse

Date mutation

Surface

terrain (m²)

Prix HT (€)

Prix/m² (€)

9

5914P03 2023P38612

B [Cadastre 7]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11]-[Cadastre 12]*

[Localité 52]

[Adresse 59]

14/12/2023

640*

58100*

90,78*

10

5914P03 2023P18014

A [Cadastre 23]

[Localité 68]

[Adresse 69]

17/05/2023

2426

55312,80

22,80

11

5914P03 2021P32474

AT [Cadastre 40]

[Localité 74]

[Adresse 6]

29/12/2021

1260

37800

30

12

5914P06 2021P02919

A [Cadastre 29]-[Cadastre 27]

[Localité 66]

[Adresse 59]

04/05/2021

2723*

160000*

58,76*

13

5914P06 2021P02408

A [Cadastre 1] à [Cadastre 2], AB [Cadastre 3]-[Cadastre 4]

[Localité 55]

[Adresse 58]

22/04/2021

20688

661459,30

31,97

Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement

Ventes de terrains libres en zone 1 AU (HT)

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Commune

Adresse

Date mutation

Surface

terrain

Prix HT

Prix/m²

14

2024P06191

B [Cadastre 13]à[Cadastre 14]-[Cadastre 15]

[Localité 52]

[Adresse 70]

27/02/2024

5714

135000

23,63

15

2022P10467

B [Cadastre 42]-[Cadastre 41]

[Localité 52]

[Adresse 62]

01/03/2022

3420

41040

12

Il convient d’écarter le terme 2 qui correspond à un terrain dans un zonage UB, différent de celui AU du bien à évaluer. Dans le cas du terme 4, le terrain, non bâti, est classé en zone 1 AU c, ce qui limite les possibilités de construction à des locaux commerciaux ou des logements de fonction et non à des habitations. Il convient de l’écarter.

S’agissant du terme de comparaison 1, la parcelle expropriée est classée en partie en zone 1AU et en partie en zone N. M. le commissaire du gouvernement propose de ne retenir que la partie du bon zonage, soit la zone AU, l’acte de cession précisant la répartition par zonage. Il convient en conséquence, au regard du faible nombre de termes de comparaison pertinents, de retenir ce terme pour la seule part en zone AU, dont il résulte un prix de 25,61€/m².

Le terme 9 correspondant à une cession de terrain au sein d’un lotissement. S’agissant d’un terrain loti, et donc équipé, il est d’une nature différente de celle du bien à évaluer et sera écarté. Le terme 12 correspond également à la cession d’un terrain loti, au sein du « [Adresse 63] » et sera donc de même écarté.

Le terme 13 a pour objet la cession d’un terrain d’une très grande surface, de 20 688 m², soit plus de 2,5 fois le bien litigieux. Ce terme est trop différent du bien à évaluer pour être pertinent.

Le terme 8 correspond à un bien occupé, et non libre d’occupation comme le bien en cause. Il est stipulé dans l’acte de cession que l’acquéreur aura la jouissance du bien le jour de l’acte de transfert de propriété par la perception des loyers et qu’il supportera une indemnité d’éviction de 17 445,85 euros. Il convient donc d’écarter ce terme, le prix ayant été impacté par l’occupation du bien au moment de la vente, et par l’indemnité d’éviction à la charge de l’acquéreur.

S’agissant du terme 3, le bien est certes vendu libre d’occupation, le bail verbal du preneur rural étant résilié à la date de l’acte de cession. Cependant, une indemnité de résiliation du bail d’un montant de 35 478 euros est mise à la charge de l’acquéreur. Et il est d’ailleurs mentionné dans l’acte par le notaire que cette somme doit être ajoutée au prix de cession pour le calcul de l’impôt. Si l’on intègre le montant de cette indemnité au prix de vente, le prix unitaire est de 21,38 €/m². Compte tenu de la particularité de cette vente, il convient d’écarter ce terme comme non révélateur de la valeur de marché d’un terrain libre d’occupation, comme le demandent les expropriés.

S’agissant du terme 5, il est stipulé dans l’acte de cession que l’immeuble est « libre de toute location et de toute occupation », avec prise de possession réelle le jour de l’acte. L’exploitant agricole n’a concouru à l’acte que pour confirmer la résiliation du bail et renoncer à son droit de préemption rural. Le bien était donc libre d’occupation à la date de la cession, comme le bien en cause.

Par ailleurs, rien ne permet de remettre en cause le fait qu’il serait classé en 1AU. La photo aérienne issue de Geoportail, produite par le commissaire du gouvernement, démontre que depuis la vente, la parcelle a été divisée en divers lots, bâtis de maisons individuelles, ce qui confirme le zonage évoqué.

S’agissant de la situation de l’immeuble dans une zone d’affaissement minier (comme le terme 11 cité et retenu par les expropriés), l’acte de cession précise en page 8 que « l’immeuble n’est pas situé dans un secteur de cavités souterraines ». Cet élément n’est donc pas suffisant pour rendre ce terme non pertinent et l’écarter.

S’agissant du terme 6, datant du 17 décembre 2020, la cession est de moins de cinq ans à la date de la saisine de la juridiction le 2 avril 2025, de sorte qu’il reste suffisamment récent. Quant au zonage, si aucune des parties ne produit de document attestant de celui-ci, il est mentionné dans l’acte de cession en sa page 6 que l’immeuble est cédé en vue de la réalisation et de l’achèvement de logements sociaux. Cette mention suffit à établir que le terrain était constructible et autorisait la création de logements, ce qui le rend similaire au terrain à évaluer.

S’agissant du terme 7, il porte sur la même parcelle que le terme de comparaison n°14 cité par le commissaire du gouvernement. Ce dernier relève que dans l’acte de cession du 17 juillet 2023, il est mentionné que le terrain est « non viabilisé », alors que tel n’est plus le cas dans l’acte du 27 février 2024. Il ressort des explications données par l’autorité expropriante que les parcelles objet des termes 7 et 14 se trouvaient dans une situation similaire à celle du bien en cause lors de la vente : situation en plein cœur du village d'[Localité 52] et entourées de terrains bâtis, de sorte qu’elles étaient desservies par les réseaux. Les mentions dans les actes n’étant pas suffisantes pour déterminer les travaux éventuellement réalisés dans le délai de sept mois entre les deux cessions, ni l’état d’équipement et de desserte de la parcelle lors de la seconde cession, il convient de conserver les deux termes.

S’agissant des termes 10 et 11, les superficies des parcelles sont nettement inférieures à celle de l’immeuble en cause. Les différences entre les communes de localisation de ces parcelles et la commune d'[Localité 31], notamment l’importance et attractivité desdites communes et leur proximité avec Douai ne sont pas des éléments suffisants pour considérer ces termes comme non pertinents au regard du faible nombre de termes de comparaison retenus.

S’agissant du terme 15, cité par le commissaire du gouvernement, il se trouve dans une zone d’affaissements miniers comme le terme 11 cité par les expropriés. L’acte précise que l’immeuble n’est pas situé dans un secteur exploité par les anciennes concessions minières. Cette seule situation dans une zone d’affaissements miniers est donc insuffisante à l’écarter comme non pertinent.

Au regard de ces éléments, les termes de comparaison 1, 5 à 7, 10, 11, 14 et 15 présentent suffisamment de caractéristiques communes avec le bien propriété des consorts [K] pour être retenus. Il en résulte un prix moyen de 18,95 €/m²P.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, de la situation au centre de la commune du terrain et de sa large façade sur la [Adresse 71], il convient de fixer le prix à 19€/m², soit une indemnité principale de dépossession revenant aux héritiers de [V] [T] de 142 500 euros (7500 m² x 19€ = 142 500€).

II- Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  134 500 euros x 10 % = 13 450 euros

= 15 450 euros.

2/ Sur l’indemnité de dépréciation du surplus

Aux termes de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’il est fait application de l’article L. 213-2-1, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière.

L’indemnité de dépréciation du surplus a pour objet de couvrir, en cas d’expropriation partielle, la moins-value que subit de ce fait la partie restante.

Les expropriés arguent de l’enclavement du surplus de la parcelle A[Cadastre 35] et de la parcelle A[Cadastre 42] formant une unité foncière, l’expropriation les privant d’accès à la voie publique.

L’autorité expropriante et le commissaire du gouvernement le contestent en estimant que les parcelles sont accessibles par un chemin agricole à l’arrière.

Parcelle A[Cadastre 42]

Ci-dessus, vu des parcelles A[Cadastre 35] et A[Cadastre 42]

Il est acquis que suite à l’expropriation, le surplus de l’unité foncière ne disposera plus d’accès à la voie publique, l’accès ne pouvant se faire que via le [Adresse 51], chemin agricole. Ce chemin, qui relève du domaine public de la commune, est fermé par une barrière, certes non cadenassée, mais qui en défend néanmoins l’accès aux tiers. Il n’est pas discuté que ce chemin n’est pas carrossable et non équipé.

Compte tenu de l’exploitation actuelle en terre agricole, le preneur accède au terrain par ce chemin, de sorte que l’expropriation n’entrave pas son activité.

Cependant, quand bien même l’activité actuelle du preneur n’est pas gênée par l’expropriation, la perte de l’accès à la voie publique, rue principale du village, et aux réseaux réduit les possibilités d’usage de la parcelle et déprécie sa valeur.

Il convient d’estimer le préjudice résultant de la dépréciation de l’unité foncière composée du surplus de la parcelle A[Cadastre 35] et de la parcelle A[Cadastre 42] à la somme globale de 10 000 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de la commune d'[Localité 31]. Elle sera également condamnée à payer aux héritiers de [V] [T] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 30 novembre 2018 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant aux héritiers de [V] [T], pour l’emprise de 7 500 m² à prélever sur la parcelle cadastrée A[Cadastre 35] sise [Adresse 71] à [Localité 31], à 167 950 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 142 500 euros indemnité de remploi : 15 450 euros indemnité de dépréciation du surplus : 10 000 euros ;

CONDAMNE La commune d'[Localité 31] à payer aux héritiers de [V] [T] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de La commune d'[Localité 31].

Le Greffier Le juge de l’expropriation