TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Octobre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Juillet 2024

GROSSE :

Le 24 octobre 2024

à M^e BOSC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 octobre 2024

à M. [N]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00658 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4O2D

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [H]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Amandine BOSC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [N]

né le 04 Février 1970

demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [J] [V] [N]

née le 03 Janvier 1977

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée à effets au 22 janvier 2023, la SA [H] a donné à bail à Monsieur [D] [N] et Madame [J] [V] [N] née [F], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 343,84 euros, outre 186,03 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [H] a fait signifier à Madame et Monsieur [N], par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2023, un commandement de payer la somme de 983,91 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 12 janvier 2024, la SA [H] a attrait Monsieur [D] [N] et Madame [J] [V] [N] née [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;ordonner sans délais, l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner Monsieur [D] [N] et Madame [J] [V] [N] née [F] à lui payer:* la somme provisionnelle de 1.790,82 euros au titre de la dette locative arrêtée au 22 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, jusqu’à libération effective des lieux ;

* la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et les frais d’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mars 2024, renvoyée et plaidée le 25 juillet 2024.

Lors des débats, la SA [H] représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 2.054,20 euros. Indiquant une reprise des derniers loyers, elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement aux locataires, avec suspension des effets de la clause résolutoire, mais sous réserve d’une clause irritante.

Comparaissant en personne, Monsieur [D] [N] a demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il a indiqué ne pas contester la dette locative, mais fait valoir une reprise du paiement des loyers courants. Il a déclaré 2 enfants à charge, percevoir des allocations chômage de 935 euros et que son épouse, qui est sans activité professionnelle, doit bénéficier du RSA en août 2024. Il a proposé de payer 100 euros par mois en plus des loyers courants.

Cité à étude, Madame [N] [J] [V] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Aucun rapport de diagnostic social et financier des locataires n’est parvenu au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 24 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [N] [J] [V] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à [H].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA [H] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courriel du 28 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu avec effets au 22 janvier 2013 contient une clause résolutoire (article X) prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 mars 2023, pour la somme en principal de 983,91 euros.

Les causes de ce commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 3 mai 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame et Monsieur [N] restaient devoir la somme de 2.054,20 euros au 15 juillet 2024.

Il convient de déduire de ce décompte un montant de 306,28 euros correspondant à des « frais de justice » qui ne relèvent pas de la dette locative, et de non réponse aux enquêtes sociales qui ne sont pas justifiés en l’état du dossier.

Pour le reste, Monsieur [N] ne conteste pas le principe et le montant de la dette locative, d’un montant de 1.747,92 euros.

Le bail, signé tant par Monsieur que par Madame [N], contient une clause de solidarité.

En outre, il convient de rappeler qu’en application de l’article 220 du code civil, toute dette contractée par l’un ou par l’autre des époux ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants oblige l’autre solidairement ; les obligations solidaires issues du mariage au sens de l’article 220 du code civil ne cessent qu’avec l’accomplissement des formalités de publication du divorce à l’état civil, rendant ce dernier opposable aux tiers ; la solidarité jouera peu important que l’un des époux ait quitté les lieux loués avant cette date ; qu’il en est également ainsi, nonobstant l’attribution de la jouissance du domicile à un seul des conjoints par le juge aux affaires familiales, lorsqu’il s’agit d’une dette afférente à un contrat de location signé par les deux époux, fussent-ils séparés de fait depuis quelques années.

Dès lors, les époux [N] seront condamnés solidairement et par provision à payer à [H] la somme de 1.747,92 euros pour solde de l’arriéré locatif arrêté au 15 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Les locataires ont bien repris le paiement intégral des derniers loyers courants avant l’audience.

Compte tenu du montant de la dette qui permet son apurement dans les délais légaux, de la situation des locataires, de la qualité et de l’accord du bailleur, il sera fait droit à la demande de délais de paiement dérogatoires.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour les époux [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [H] sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· les époux [N], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à [H] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Eu égard à la position économique des parties, il convient de débouter la SA [H] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, Madame et Monsieur [N] supporteront in solidum les entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effets au 22 janvier 2023, conclu entre la SA [H] d’une part, Monsieur [D] [N] et Madame [J] [V] [N] née [F] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 3 mai 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [J] [V] [N] née [F] à payer, à titre provisionnel, à la SA [H] la somme de 1.747,92 euros correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 15 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [D] [N] et Madame [J] [V] [N] née [F] à s’acquitter de la dette par 24 échéances successives et mensuelles de 72 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [D] [N] et Madame [J] [V] [N] née [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [H] sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Monsieur [D] [N] et Madame [J] [V] [N] née [F] seront condamnés à verser à la SA [H] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou leur expulsion ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [N] et Madame [J] [V] [N] née [F] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président