TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Mars 2025, après prorogation

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024

GROSSE :

Le 21 mars 2025

à M^e Philippe CORNET

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EXPEDITION :

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N° RG 24/06106 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5QMZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. PAOLI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [K]

né le 12 Janvier 1963 à [Localité 4] (SENEGAL) (99000), demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 1er décembre 2022, la SCI PAOLI a donné à bail à Monsieur [E] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI PAOLI a fait signifier à Monsieur [E] [K], par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, un commandement de payer la somme de 1 511,15 euros en principal et de justifier de l’assurance, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 25 septembre 2024, la SCI PAOLI a attrait Monsieur [E] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, pour entendre :

constater la résiliation du bail d’habitation en date du 1er décembre 2022 conclu entre le SCI PAOLI et Monsieur [E] [K];ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [E] [K] et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1] si besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [E] [K] à lui payer :* une indemnité provisionnelle de 1 967,47 euros (comptes arrêtés au 21 septembre 2024), avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 323,23 euros jusqu’à la reprise effective des lieux, équivalente au montant des derniers loyer et charges ;

* la somme de 1200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer en date du 26 juin 2024.

Appelée à l’audience du 28 novembre 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, la société la SCI PAOLI, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [E] [K] n’a pas comparu et n’était pas représenté aux débats.

Un rapport de carence a été rendu pour le diagnostic social et financier de la locataire qui ne s’est pas présentée au rendez-vous avec le service chargé de l’établir.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 13 février 2025, prorogé au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [E] [K] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SCI PAOLI.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des [Localité 3] le 26 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI PAOLI justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX le 26 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 1er décembre 2022, contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et qu’un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs (article VIII). Un commandement de payer et de justifier de l’assurance visant cette clause a été signifié le 26 juin 2024, pour la somme en principal de 1 511,15 euros.

Il ressort du décompte actualisé au 28 octobre 2024 que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti et que le locataire ne justifie d’une assurance dans le délai d’un mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 juillet 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence d’informations sur la situation et les capacités de remboursement de Monsieur [E] [K] d’une part, de l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire par le bailleur ou le locataire d’autre part, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Monsieur [E] [K] étant occupant sans droit ni titre depuis le 26 juillet 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [E] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ; et de condamner Monsieur [E] [K], à son paiement, soit un montant de 323,23 euros.

Il ressort du décompte actualisé au 21 septembre 2024, que Monsieur [E] [K] reste devoir la somme de 1 967,47 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Il convient de déduire un montant global de 151,63 euros correspondant à des frais de relance et d’huissier qui ne relèvent pas de la dette locative.

Pour le reste, Monsieur [E] [K], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Il sera donc condamné par provision, au paiement d’une somme de 1 815,84 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 967,47 euros à compter de l’assignation du 25 septembre 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [K], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à la société la SCI PAOLI la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2022, entre la SCI PAOLI d’une part, Monsieur [E] [K] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 1], sont réunies à la date du 26 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [K] d’avoir volontairement libérée les lieux et restituée les clés dans ce délai, la SCI PAOLI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [K] à verser à la SCI PAOLI, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu, soit 323,23 euros, due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [K] à verser à la SCI PAOLI, à titre provisionnel, la somme de 1 815,84 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 967,47 euros à compter de l’assignation du 25 septembre 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision.

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [K] à verser à la SCI PAOLI la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [K] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président