TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mars 2024

Président : Madame GERMANI,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024

GROSSE :

Le 29 mars 2024

à M^e MARQUAND-GAIRARD CASABIANCA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 29 mars 2024

à M^e SAGNA Andrea

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05148 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZPP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [F], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Andréa SAGNA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée avec prise d’effet au 14 octobre 2021, la Société 13 HABITAT- office public de l’habitat a consenti à Monsieur [F] [B] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1], le tout moyennant un loyer mensuel de 352,67 euros.

Alléguant des impayés de loyers et charges, la Société 13 HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 février 2023 à Monsieur [F] [B] pour la somme principale de 1.389,08 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) par courrier du 20 février 2023 dont il a été accusé réception le 3 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2023, dénoncé le 20 juin 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la Société 13 HABITAT- OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a fait assigner Monsieur [F] [J] en référé à l’audience du 26 octobre 2023 devant le juge des contentieux et de la protection, aux fins de voir :

Constater acquise la clause résolutoire visée dans le bail Condamner Monsieur [F] [B] à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.452,78 euros au titre de la dette locative arrêtée au 8 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;Fixer l’indemnité locative également au montant du loyers et charges outre sa revalorisation légale,Condamner Monsieur [F] [B] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués,Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [B] et de tous occupants de son chef, avec si besoin, l’assistance d’un serrurier et la force publique,Condamner Monsieur [F] [B] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile avec intérêts au taux légal à la date de l’assignation,Condamner Monsieur [F] [B] aux entiers dépens y compris le cout du commandement de payer.

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 25 janvier 2024.

A cette audience, la société 13 HABITAT représentée par son conseil actualise la dette locative à hauteur de 5.696,26 euros. Elle s’oppose à tout délais de paiement et à la suspension du jeu de la clause résolutoire compte tenu de l’absence de reprise de paiement des loyers.

En défense, Monsieur [F] [B] représenté par son conseil demande le bénéfice de délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture :

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 20 juin 2023 a été dénoncée le 20 juin 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône en vue de l’audience du 26 octobre 2023.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

La société 13 HABITAT conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, doit saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le par courrier du 20 février 2023 dont il a été accusé réception le 3 mars 2023.

Par conséquent l’action est recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit une clause résolutoire en son article 4-4.1 à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 28 février 2023 pour un arriéré locatif de 1.389,08 euros.

Les sommes visées au commandement que le défendeur ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 28 avril 2023.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’indemnité d’occupation a une nature mixte, compensatoire et indemnitaire. Elle constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure en outre la réparation du préjudice qui résulte d’une occupation sans titre.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [F] [B] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer.

Le décompte produit indique que ce montant charges comprises, s’élève à 540,58 euros.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 540,58 euros à compter du 29 avril 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 22 janvier 2024 que Monsieur [F] [J] est débiteur de la somme de 5.696,26 euros. Le bailleur a à juste titre déduit du solde débiteur de 5.823,84 euros, les frais de procédure inclus au décompte pour la somme totale de 248,92 euros lesquels doivent figurer au poste des dépens.

Le défendeur ne conteste pas devoir cette somme.

Monsieur [F] [B] sera donc condamné au paiement de la somme non sérieusement contestable de 5.696,26 euros à titre provisionnel arrêté au 22 janvier 2024.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Monsieur [F] [J] expose assumer seul la charge de son enfant et avoir trouvé un emploi qui lui permettra de reprendre le paiement des loyers et l’apurement de sa dette.

Cependant, il s’est abstenu de régler le loyer depuis de nombreux mois.

En l’absence de reprise du paiement du loyer avant la date de l’audience, la demande de délais de paiement ne peut qu’être rejetée.

Sur l’expulsion

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [B] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [F] [J] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS la Société 13 HABITAT- Office public de l’habitat, recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 avril 2023,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties situé [Adresse 1],

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [F] [B] de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 1], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [F] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, la Société 13 HABITAT- OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [B] à payer à la Société 13 HABITAT- OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 540,58 euros à compter du 29 avril 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [B] à payer à la Société 13 HABITAT- OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT la somme de 5.696,26 euros à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 22 janvier 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [J] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

DEBOUTONS la Société 13 HABITAT- OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE JUGE