Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01605 -

N° Portalis DBZ3-W-B7I-76AQ5

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 24 Avril 2025

FLANDRE OPALE HABITAT

C/

[M] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 24 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

comparante

ET :

DÉFENDEUR

Mme [M] [D]

née le 13 Septembre 1999 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Mars 2025

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 septembre 2020, la société Flandre Opale Habitat a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [D] et M. [S] [R] sur un logement et une place de parking au [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 386,38 euros et d’une provision pour charges de 87,80 euros.

M. [S] [R] a délivré congé des lieux par courrier reçu par la bailleresse le 17 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer Mme [M] [D] un commandement de payer la somme principale de 1973,48 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [M] [D] le 24 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 31 octobre 2024, la société Flandre Opale Habitat a assigné Mme [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en vertu des dispositions de l’article 1741 du code civil et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée ou à défaut, prononcer la résiliation du bail en vertu de l’article 1343-5 du code civil ; ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec si besoin est, le concours de la force publique, des lieux loués ; être autorisée le cas échéant à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse ; condamner la défenderesse au paiement : d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de deux mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux ; d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de la date de résiliation du bail, et jusqu’à la libération complète et effective des lieux ; de la somme de 2186,64 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 22 juillet 2024, outre les loyers échus et à échoir depuis cette date jusqu’à la résiliation du bail, sous déduction des acomptes éventuellement versés, selon décompte qui sera fourni lors des débats ; de la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; des entiers dépens y compris le coût du commandement et de tout autre acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle ne prenne des proportions trop importantes et ne devienne, par là même, irrécouvrable (article 515 du code de procédure civile).

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 9 février 2025. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 20 mars 2025 en raison des intempéries.

À l’audience du 20 mars 2025, la société Flandre Opale Habitat sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa demande principale en paiement à la somme de 2005,20 euros arrêtée au 19 mars 2025. Elle déclare que la locataire a repris le paiement des loyers courants.

Elle accepte le plan d’apurement proposée par la locataire et la suspension des effets de la résiliation.

Mme [M] [D] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Elle déclare vivre seule avec sa fille et percevoir 2200 euros de ressources mensuelles.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société Flandre Opale Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et visant un délai de deux mois a été signifié à la locataire le 22 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1973,48 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 septembre 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire a repris le paiement des loyers courants à l’audience et au vu du diagnostic social et financier, elle a un reste à vivre de 872 euros. Au vu de ces éléments et de l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par Mme [D], le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, Mme [D] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 525,70 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur l’astreinte

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la locataire à quitter les lieux si la résiliation reprenait son plein effet, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte sur le fondement de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société Flandre Opale Habitat verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 19 mars 2025, Mme [D] lui devait la somme de 2005,20 euros, échéance de mars non incluse.

Mme [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 2005,20 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024 sur la somme de 1973,48 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, celle-ci sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 septembre 2020 entre la société Flandre Opale Habitat, d’une part, et Mme [M] [D], d’autre part, concernant le logement et la place de parking situés au [Adresse 4] à [Localité 7] est résilié depuis le 23 septembre 2024,

CONDAMNE Mme [M] [D] à payer à la société Flandre Opale Habitat la somme de 2005,20 euros (deux mille cinq euros et vingt centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 mars 2025, échéance de mars non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024 sur la somme de 1973,48 euros (mille neuf cent soixante-treize euros et quarante-huit centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [M] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 20 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [M] [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 septembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, sans qu’il y ait lieu à astreinte,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [M] [D] sera condamnée à verser à la société Flandre Opale Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 525,70 euros (cinq cent vingt-cinq euros et soixante-dix centimes) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société Flandre Opale Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [M] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 juillet 2024, celui de l’assignation du 31 octobre 2024 et de la notification à la préfecture.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,