N° RG 25/00138 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DFVG

Minute n° : 25/00311

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Madame [G] [E], demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Myriam KERNEIS, avocat au barreau de DAX

DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. MAITRE [J], dont la dernière adresse connue est : – [Adresse 6]

Monsieur [A] [U], demeurant [Adresse 10]

représentés par Maître Marie-pierre BIREMON, avocat au barreau de DAX, substitué par Maître LACOMME

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 05 Août 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 02 Septembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e KERNEIS

copie conforme délivrée le à M^e BIREMON

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 mars 2012 à effet du 1er avril suivant, Monsieur [A] [U] a donné à bail à Madame [G] [E], pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, un local meublé à usage d’habitation principale situé [Adresse 7] à [Localité 13] [Localité 13] moyennant un loyer mensuel initial de 1 300 euros payable d’avance le 1er de chaque terme.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents depuis la fin d’année 2022, Monsieur [A] [U] a fait délivrer à Madame [G] [E], le 20 février 2023, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 4 256,40 euros, outre 170,41 euros de frais.

Le 4 avril 2023, Monsieur [A] [U] a fait remettre à Madame [G] [E] un autre commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 2 963,60 euros, outre 147,99 euros de frais.

Le 4 juin 2023, Monsieur [A] [U] a fait délivrer à Madame [G] [E] un troisième commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 2 759,30 euros, outre 144,56 euros de frais.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 27 juin 2023, Monsieur [A] [U] a donné congé pour vente, à effet du 1er avril 2024, à Madame [G] [E].

Le loyer des mois de juillet et août n’ayant pas été honoré, Monsieur [A] [U] a fait remettre à Madame [G] [E], le 23 août 2023, un quatrième commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 2 713,40 euros, outre 165,05 euros de frais.

Par correspondance du 22 mars 2024, Madame [G] [E] a contesté la validité du congé en soutenant que le logement n’avait pas été loué meublé de sorte qu’il ne remplissait pas les conditions de forme requises, sollicité la rédaction d’un nouveau bail et indiqué qu’elle ne quitterait pas les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, Monsieur [A] [U] a assigné Madame [G] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 14 de la loi du 24 mars 2014, 82 de la loi du 6 août 2015, 2, 7 et 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1315 ancien, 1231-6 et 1240 du Code civil, 32-1, 834, 835, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

être déclaré recevable en son action,

À TITRE PRINCIPAL

valider le congé pour vente délivré à Madame [G] [E] le 28 juin 2023,

constater que Madame [G] [E] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2024,

À TITRE SUBSIDIAIRE

constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 23 septembre 2023,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

ordonner la libération des lieux par Madame [G] [E] à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

dire qu’à défaut il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

condamner Madame [G] [E] à lui payer une somme provisionnelle de 15 018,70 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mars 2024, somme à parfaire à la date de l’audience, assortie des intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées,

condamner Madame [G] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et charges jusqu’à la la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,

condamner Madame [G] [E] au paiement d’une somme de 386 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2023,

condamner Madame [G] [E] au paiement d’une somme de 915,06 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

condamner Madame [G] [E] à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [G] [E] aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer,

débouter Madame [G] [E] de ses demandes,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 5 novembre 2024.

Monsieur [A] [U] a maintenu ses demandes initiales.

Représentée par son conseil, Madame [G] [E] a soutenu ses conclusions tendant à voir le juge des référés :

À TITRE PRINCIPAL, sur le fondement de l’article 122 du Code de procédure civile

déclarer Monsieur [A] [U] irrecevable en ses demandes et l’en débouter,

À TITRE SUBSIDIAIRE, vu l’existence d’une contestation sérieuse tenant à l’existence d’un bail de locaux vides soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989

constater la nullité du congé pour vente,

débouter Monsieur [A] [U] de l’intégralité de ses demandes,

À TITRE ENCORE PLUS SUBSIDIAIRE, sur la demande d’expulsion pour loyers impayés

dire et juger que la clause résolutoire lui est inopposable,

débouter Monsieur [A] [U] de ses demandes,

À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

constater qu’elle a réglé l’intégralité des loyers et charges,

suspendre les effets de la clause résolutoire,

condamner Monsieur [A] [U] à lui payer une somme de 1 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [A] [U] aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 17 décembre 2024 mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort, le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé a :

rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du demandeur,

déclaré recevable l’action engagée par Monsieur [A] [U],

vu l’absence de contestation sérieuse

constaté que Madame [G] [E] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2024 suite au congé qui lui a été délivré le 28 juin 2023,

ordonné en conséquence à Madame [G] [E] ainsi qu’à tous occupants de son chef de libérer les lieux (restituer les clés) à compter de la signification de la décision,

dit qu’à défaut d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à les libérer, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

condamné Madame [G] [E] à payer à Monsieur [A] [U] la somme provisionnelle de 21 327,44 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 5 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de cette ordonnance,

débouté Madame [G] [E] de sa demande de délais de paiement,

condamné Madame [G] [E] à payer à Monsieur [A] [U] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l’expulsion,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

condamné Madame [G] [E] à payer à Monsieur [A] [U] une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamné Madame [G] [E] aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des 20 février, 4 avril, 5 juin et 28 aoûit 2023, et de la convocation à l’état des lieux du 13 mars 2024.

Cette ordonnance a été signifiée le 22 janvier 2025 à Madame [G] [E], à laquelle il a concomitamment enjoint de libérer les lieux dans un délai de deux mois expirant le 22 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2025, Madame [G] [E] a fait assigner Monsieur [A] [U] et la SCI MAÎTRE [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 117 du Code de procédure civile, 25-4 et 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

À TITRE PRINCIPAL, sur le fondement de l’article 117 du Code de procédure civile

déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire,

juger que le bail qui lui a été consenti en 2012 n’est pas résolu et continue à produire ses effets,

À TITRE SUBSIDIAIRE

dire et juger que la clause résolutoire lui est inopposable,

vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989

constater la nullité du congé pour vente,

juger que le bail qui lui a été consenti en 2012 n’est pas résolu et continue à produire ses effets,

condamner in solidum Monsieur [A] [U] et la SCI MAÎTRE [J] à lui payer une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Iin solidum Monsieur [A] [U] et la SCI MAÎTRE [J] aux entiers dépens.

Saisissant le juge du fond pour faire juger que le bail qui lui a été octroyé en 2012 est toujours valide, Madame [G] [E] demande au tribunal, à titre principal de déclarer nuls le commandement de payer visant la clause résolutoire et le congé pour vente qui lui a été signifié en soulevant le défaut de qualité de Monsieur [A] [U] à agir à titre personnel puisqu’il n’est pas propriétaire du logement litigieux, lequel appartient en réalité à la SCI MAÎTRE [J] qu’il a lui-même constituée en 1997 en lui apportant ce bien, à titre subsidiaire d’une part de déclarer que la clause résolutoire visée sur le commandement de payer du 23 août 2023 et figurant aux conditions générales du contrat de location lui est inopposable dès lors qu’aucun exemplaire de ces conditions générales ne lui a été remis et qu’elle n’a pas signé celui dont Monsieur [A] [U] se prévaut et, d’autre part, de déclarer nul le congé pour vente qui lui a été signifié faute pour le bien litigieux d’être suffisamment doté en éléments d’équipement essentiels, ce qui ne permet pas de le qualifier de logement meublé si bien que le congé, dépourvu de mention sur son droit de préemption, contrevient aux exigences, prescrites à peine de nullité, de l’article 15 du 6 juillet 1989 auquel il est assujetti.

Monsieur [A] [U] et la SCI MAÎTRE [J] ont répliqué aux fins de voir le tribunal, sur le fondement des articles 1231-1, 1240, 1355 et 1383-2 du Code civil, 32-1, 54, 122, 696, 700 et 750-1 du Code de procédure civile :

À TITRE PRINCIPAL,

prononcer l’irrecevabilité de l’assignation en l’absence de toute tentative préalable de résolution amiable,

prononcer l’irrecevabilité de l’action de Madame [G] [E] pour autorité de la chose jugée attachée à l’ordonnance de référé rendue le 17 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de DAX,

rejeter l’intégralité des demandes formées par Madame [G] [E] à leur encontre comme étant irrecevables,

À TITRE SUBSIDIAIRE

rejeter l’intégralité des demandes formées par Madame [G] [E] à leur encontre,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

condamner Madame [G] [E] à payer à Monsieur [A] [U] une somme de 2 000 euros pour résistance abusive,

condamner Madame [G] [E] à payer à Monsieur [A] [U] une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

condamner Madame [G] [E] à payer à Monsieur [A] [U] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [G] [E] aux entiers dépens,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les défendeurs certifient que Monsieur [A] [U] est bien le propriétaire du logement litigieux, prétendent Madame [G] [E] irrecevable en ses demandes dès lors qu’elle n’a engagé aucune tentative préalable de résolution amiable du litige les opposant et que l’ordonnance de référé est revêtue de l’autorité de la chose jugée, et réclament sa condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive mais également pour comportement fautif puisqu’elle n’est pas à jour du paiement des loyers et qu’elle s’oppose aux visites du bien, mis en vente.

Après un renvoi à leur demande, les parties ont été entendues lors de l’audience du 5 août 2025.

Maïtre Myriam KERNEIS, conseil de Madame [G] [E], a repris ses dernières conclusions pour voir le tribunal, sur les mêmes fondements que ceux exposés dans l’acte introductif d’instance :

À TITRE PRINCIPAL

déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire,

juger que le bail qui lui a été consenti en 2012 n’est pas résolu et continue à produire ses effets,

À TITRE SUBSIDIAIRE

dire et juger que la clause résolutoire lui est inopposable,

constater la nullité du congé pour vente,

juger que le bail qui lui a été consenti en 2012 n’est pas résolu et continue à produire ses effets,

condamner in solidum Monsieur [A] [U] et la SCI MAÎTRE [J] à lui payer une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner in solidum Monsieur [A] [U] et la SCI MAÎTRE [J] aux entiers dépens,

débouter Monsieur [A] [U] et la SCI MAÎTRE [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

Conseil de Monsieur [A] [U] et de la SCI MAÎTRE [J], Maître Marie-Pierre [F], substituée par Maître Nicolas LACOMME, a maintenu ses demandes initiales.

Le délibéré a été fixé au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les fins de non-recevoir

En application de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ;

Sur les fins de non-recevoir soulevées par les défendeurs

1. Sur le défaut de tentative préalable de résolution amiable du litige

Selon les dispositions de l’article 750-1 du Code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n° 2026-1547 du 18 novembre 2016, la demande en justice est précédée, au choix des parties et à peine d’irrecevabilité, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R.211-3-4 et R.211-3-8 du Code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage, les parties étant dispensées de cette obligation dans les cas suivants : si l’une d’elles au moins sollicite l’homologation d’un accord (1°), lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision (2°), si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable précités est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur, le demandeur justifiant par tous moyens de la saisine et de ses suites (3°), si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation (4°), enfin si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L.125-1 du Code des procédures civiles d’exécution (5°) ;

Il est loisible de constater, au cas de l’espèce, que la demande principale de Madame [G] [E] en nullité du commandement de payer du 23 août 2023 visant la clause résolutoire s’analyse en une demande indéterminée et non en une demande inférieure à 5 000 euros et n’est dès lors pas soumise à l’obligation de faire précéder l’action introduite par l’assignation du 4 mars 2025 d’une tentativve de résolution amiable du litige opposant les parties ;

Cette fin de non-recevoir sera donc rejetée.

2. Sur l’autorité de la chose jugée

L’article 484 du Code de procédure civile définit l’ordonnance de référé comme une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédaitement les mesures nécessaires ;

En vertu de l’article 488 du même code, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée ;

Il résulte de ces dispositions que la décision prononcée par l’ordonnance de référé est une décision provisoire qui ne s’impose pas au juge du fond ultérieurement saisi aux mêmes fins, autrement dit qui ne préjudicie pas au principal ;

Par ailleurs, les défendeurs font eux-mêmes observer, dans leurs écritures, que les parties opposées dans le litige objet de l’ordonnance de référé du 17 décembre 2024, la chose demandée et la cause la fondant étaient les mêmes que celles mentionnées dans l’assignation au fond ; partie à l’instance en référé, Madame [G] [E] a ainsi la faculté de saisir le juge du fond, aux mêmes fins ;

Cette fin de non-recevoir sera donc rejetée et Madame [G] [E] déclarée recevable en son action.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par Madame [G] [E]

Madame [G] [E] certifie que le logement qu’elle occupe n’appartient pas à Monsieur [A] [U] mais à la SCI MAÎTRE [J] qu’il a créée en 1997, à laquelle il a apporté ledit logement et dont il est le gérant, en faisant à cet égard valoir que cette SCI est titulaire d’un contrat de distribution d’eau et de collecte des eaux usées au [Adresse 7] et a conclu un bail commercial portant sur un local, situé à cette même adresse, constituant le lot 201 de l’immeuble dont elle-même occupe le lot 204, et qu’il ressort de l’extrait cadastral qu’elle produit que Monsieur [A] [U] est propriétaire de plusieurs biens immobiliers situés aux numéros 13 et [Adresse 8] mais pas au numéro 33 ;

Les différentes pièces versées aux débats par les défendeurs prouvent toutefois, sans la moindre ambiguité, que Monsieur [A] [U] est bien le propriétaire du logement donné à bail à Madame [G] [E] le 2 mars 2012 ;

En effet, il s’infère de l’acte de donation-partage établi le 28 septembre 1995 par Maître [H] [L], notaire à [Localité 15], que Monsieur [A] [U] a reçu de sa mère, Madame veuve [D] [U] née [R], différents biens immobiliers dont les lots n° 4 et n° 5 d’un immeuble composé de deux bâtiments, situé [Adresse 11] à [Localité 13] et cadastré section BM n° [Cadastre 9], et de l’acte d’échange dressé par le même notaire le 7 août 1997 que la mère de Monsieur [A] [U] lui a cédé les lots n° 7, 8 et 9 du même immeuble composé de deux bâtiments et a reçu de lui, en contrepartie, le lot n° 12 ;

Par ailleurs, selon acte notarié du 7 août 1997, la parcelle cadastrée section BM n° [Cadastre 9] a été divisée en deux parcelles cadastrées section BM n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] et Monsieur [A] [U], seul propriétaire de l’ensemble des lots, a placé sous le régime de la copropriété l’immeuble cadastré section BM n° [Cadastre 2] en 13 lots ;

Le modificatif de copropriété établi le 16 février 2015 par Maître [T] [Z], notaire à [Localité 12], démontre quant à lui d’une part que Monsieur [A] [U], suite à la donation-partage du 28 septembre 1995 et à la scission de copropriété du 7 août 1997, est l’unique propriétaire de l’immeuble cadastré section BM n° [Cadastre 2], dénommé [Adresse 14] à [Localité 13], et d’autre part que le lot n° [Cadastre 5], c’est-à-dire l’appartement donné à bail à Madame [G] [E], est mentionné dans le nouveau tableau récapitulatif de division qu’il recèle, la copropriété étant désormais cadastrée section BM n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ;

La qualité de propriétaire de Monsieur [A] [U] sur le bien litigieux, ainsi démontrée, est au surplus confirmée, si besoin était, notamment par les attestations de sa mise en vente établies le 31 octobre 2023 par le gérant de la SAS TERRES & OCEAN IMMOBILIER et le 19 décembre 2023 par la directrice de l’agence immobilière HOMEE’S, et par celle rédigée le 8 octobre 2024 par Monsieur [Y] [K], expert-comptable de la SCI MAÎTRE [J], qui certifie que cette dernière possède deux locaux commerciaux mais ne compte pas dans son patrimoine l’appartement litigieux loué à Madame [G] [E] qui est un bien propre appartenant exclusivement à Monsieur [A] [U] ;

Enfin, l’argument de Madame [G] [E] relatif aux mentions figurant sur l’extrait cadastral qu’elle produit est inopérant, le cadastre, document administratif dont la fonction est purement fiscale, ne valant pas preuve, de jurisprudence aussi ancienne que constante, de la propriété ;

Cette fin de non-recevoir sera donc rejetée.

Sur les autres demandes de Madame [G] [E]

Sur l’inopposabilité de la clause résolutoire

En application de l’article 1119 du Code civil, les conditions générales invoquées par une partie n’ont effet à l’égard de l’autre que si elles ont été portées à la connaissance de celle-ci et si elle les a acceptées ;

Madame [G] [E] conteste l’opposabilité de la clause résolutoire figurant aux conditions générales du contrat de location en assurant qu’aucun exemplaire de ces conditions générales ne lui a été remis et qu’elle n’a pas signé celui de Monsieur [A] [U] ; ce dernier objecte que la validité de la clause résolutoire querellée a été admise par le juge des référés en ordonnant l’expulsion sur le fondement du congé pour vente et du défaut de droit ou titre ;

Le contrat de location de quatre pages conclu entre Monsieur [A] [U] et Madame [G] [E] le 2 mars 2012 contient, à l’article IX intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET CLAUSES PÉNALES de ses conditions générales qui en constituent les deuxième et troisième pages, une disposition selon laquelle le bail sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux en cas, notamment, de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ;

Contrairement à ce qu’elle prétend, Madame [G] [E] a eu connaissance, ainsi, de ces conditions générales qui sont incluses dans le bail, sans faire l’objet d’un document distinct, et qu’elle a signées, le paraphe qu’elle a apposé sous l’appellation LE LOCATAIRE du cartouche de la dernière page dédié à la signature des parties l’atteste ;

Le commandement de payer qui lui a été délivré le 23 août 2023 vise expressément la clause résolutoire objet de l’article IX des conditions générales du contrat de location, qu’il reproduit en outre intégralement ;

Le commandement de payer du 23 août 2023 sera donc déclaré régulier.

Sur la requalification du bail

En application de l’article 12 du Code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ;

Avançant que le logement concerné était insuffisamment doté d’éléments d’équipements essentiels, Madame [G] [E] sollicite du tribunal qu’il requalifie le bail meublé en bail d’habitation classique soumis à la loi du 6 juillet 1989 et qu’il déclare corrélativement nul le congé qui lui a été délivré puisqu’il ne respecte pas les prescriptions de l’article 15 de cette loi pour être dépourvu de mention sur son droit de préemption ;

Il convient d’abord de constater que Monsieur [A] [U] et la SCI MAÎTRE [J] ne tirent aucune conséquence sur la recevabilité de cette demande au regard de la prescription ;

Il est par ailleurs rappelé que l’obligation de dresser un inventaire contradictoire des éléments d’équipement d’une location meublée a été fixée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, soit postérieurement à la conclusion, le 2 mars 2012, du contrat de location litigieux, et que tel est également le cas de la liste des éléments d’équipement que doit comporter une location meublée qui a quant à elle été dressée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ;

Dès lors, le tribunal ne peut examiner la demande de Madame [G] [E] tendant à la requalification du bail conclu avec Monsieur [A] [U] le 2 mars 2012 ni à l’aune des dispositions introduites par la loi ALUR, en particulier celles de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 créé par son article 8 et selon lesquelles un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante, ni à celle du décret du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé ;

Néanmoins et de jurisprudence constante, la qualification de logement meublé peut faire l’objet d’une vérification par le juge du fond qui doit redonner au bail sa véritable qualification en recherchant, comme la Cour de cassation l’a jugé dans un arrêt du 18 juillet 2000 (pourvoi n° 98-21.452), si les meubles sont suffisants pour caractériser la location meublée ;

La Haute juridiction, dans un autre arrêt du 9 février 2005 (pourvoi n°03-15.128), a jugé que devait être requalifié en bail d’habitation la location meublée dépourvue d’éléments essentiels tels un réfrigérateur, des plaques chauffantes ou une gazinière, qui permettent la jouissance normale des lieux par le locataire ;

Au cas de l’espèce, le dossier comprend deux listes de mobilier, l’une versée aux débats par Monsieur [A] [U], datée du 2 mars 2012 et paraphée par les parties mais dont Madame [G] [E] conteste dans ses dernières écritures l’authenticité en affirmant qu’il s’agit d’un faux et que sa signature a été imitée, l’autre produite par Madame [G] [E], datée du 30 mars 2012, signée par son bailleur et elle-même et dont elle précise qu’elle avait été actualisée à cette date car Monsieur [A] [U] avait entre-temps repris certains équipements ou objets mobiliers ;

Il ressort de l’exemplaire de Madame [G] [E] que le paraphe qu’elle y a apposé présente des différences sensibles avec celui figurant sur l’autre liste, d’une part dans sa position par rapport au bas de page, très inclinée sur la sienne mais parfaitement parallèle sur celle de Monsieur [A] [U], et d’autre part dans l’assurance du trait, nettement plus marquée sur sa liste que sur celle qu’elle conteste, mais qu’il est en revanche en tous points identique à celui de toutes les autres pièces du dossier qu’elle a signées, en l’occurrence le bail du 2 mars 2012, le chèque n° 9000237 d’un montant de 1 310,80 euros adressé le 30 mai 2023 à son bailleur, les accusés de réception des correspondances recommandées du 27 juin 2023 lui notifiant le congé, du 21 décembre 2023 l’invitant à régulariser son arriéré locatif et à ne pas faire obstacle aux visites du logement, mis en vente par son bailleur, et du 12 mars 2024 la convoquant à l’état des lieux de sortie fixé au 2 avril 2024, le chèque n° 9000237 établi le 30 mai 2024 à l’ordre de son bailleur pour un montant de 1 310,80 euros, et enfin le courrier recommandé du 6 septembre 2024 par lequel elle adresse à Monsieur [S] [U] le chèque n° 0000152 d’un montant de 20 350,50 euros et daté du même jour, ainsi que ledit chèque ;

La liste du mobilier considérée pour rechercher si les éléments d’équipement du bien litigieux, comprenant une entrée, un salon-séjour, une cuisine américaine, trois chambres, une mezzanine, une salle de bains, des toilettes, une salle d’eau-WC et une lingerie, étaient suffisants pour caractériser une location meublée, est donc celle produite par Madame [G] [E], d’autant qu’elle a été établie le 30 mars 2012, veille de sa prise de possession du logement et que la date d’appréciation de la qualification de meublé s’apprécie à l’entrée dans les lieux, que Monsieur [A] [U], en outre, ne querelle ni l’authenticité de son paraphe apposé sur cette liste ni les 18 clichés photographiques produits par la demanderesse et qui illustrent pour 15 d’entre eux tous les meubles et objets mobiliers lui appartenant et dont elle a équipé le logement, et pour les 3 autres les meubles appartenant à son bailleur, et que Madame [G] [E], en tout état de cause, n’aurait pu entreposer dans les lieux ses propres meubles, représentant l’essentiel des 35 m3 de son déménagement attestés par la facture de la SAS DUVERGER n° 16680 du 30 mars 2012, s’ils avaient été réellement garnis, lors de la livraison effectuée ce jour-là au [Adresse 7] à [Localité 13], de tous les meubles et objets mobiliers détaillés dans la liste produite par Monsieur [A] [U] ;

Il s’évince de cette liste que les seuls éléments d’équipement essentiels mis à la disposition de Madame [G] [E] étaient une cuisinière électrique, un lave-vaisselle, un micro-ondes, un lit en 140/190 composé d’un matelas et d’un sommier, deux têtes de lit, une table de nuit, un tabouret, un canapé d’angle et 8 radiateurs : le logement, ainsi, n’était équipé ni de réfrigérateur, ni de congélateur, ni de table, de chaises, de vaisselle et d’ustensiles de cuisine, ni de lit dans deux chambres, ni de couvertures ou de couettes, ni de luminaires ; l’insuffisance des éléments d’équipement essentiels, ainsi, est parfaitement caractérisée ;

Selon l’article 1738 du Code civil si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit ;

Il résulte de ce texte que la tacite reconduction produit concomitamment deux effets, l’extinction du contrat expiré et la formation d’un nouveau contrat ;

Au cas de l’espèce, Monsieur [A] [U] et Madame [G] [E] ont conclu le 2 mars 2012 un contrat de location meublée pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction ;

Conformément à l’article 82-II de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, les contrats de location mentionnés notamment au premier alinéa de l’article 25-3 (contrats de location meublés constituant la résidence principale du locataire) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 demeurent soumis, jusqu’à leur renouvellement ou leur reconduction tacite, aux dispositions qui leur étaient applicables ;

Il s’ensuit que le bail du 2 mars 2012, tacitement reconduit le 2 mars 2015 pour une durée de 3 ans, soit jusqu’au 2 mars 2018, avant d’être assujetti aux dispositions d’ordre public de l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel si les parties ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat de location d’un logement meublé parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an, s’est donc tacitement reconduit pour une durée d’un an en 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ;

La dernière reconduction en cours avant la saisine du tribunal, celle d’une durée d’un an courant à compter du 2 mars 2023, est arrivée à son terme le 1er mars 2024 ; par voie de conséquence, tous les contrats antérieurs à cette date, expirés, sont éteints et un nouveau contrat s’est formé à partir du 2 mars 2024 pour une durée de trois qui expirera le 1er mars 2027, sauf résiliation régulière avant cette date ;

Le contrat de location d’un logement meublé conclu le 2 mars 2012 entre Monsieur [A] [U] et Madame [G] [E] sera donc requalifié, à effet du 2 mars 2024, de contrat de location de logement nu soumis au statut des baux d’habitation régi par les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la nullité du congé pour vente

Aux termes des paragraphes I et II de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat de location du 2 mars 2012, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, doit indiquer à peine de nullité le motif allégué mais également, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le prix et les conditions de la vente projetée, le congé valant offre de vente, valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, au profit du locataire qui, s’il ne l’a pas acceptée à l’expiration de ce délai, est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, doit être donné avec un préavis de six mois et être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier de justice, ce délai courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier, le locataire étant à son expiration déchu de tout titre d’occupation des locaux loués  ;

Il est loisible de constater que le congé pour vente donné par Monsieur [A] [U] à Madame [G] [E] le 27 juin 2023 avec effet au 1er avril 2024 est irrégulier ;

En effet, s’il recèle le motif invoqué c’est-à-dire la vente, mentionnée au sixième alinéa de sa seconde page, du bien situé [Adresse 7] [Localité 16], a bien été donné avec un préavis de six mois au moins le faisant expirer le 30 mars 2024 et a été notifié par lettre recommandé avec demande d’avis de réception, il ne comporte en revanche aucune indication du prix et des conditions de la vente projetée et ne mentionne pas qu’il vaut offre de vente, valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, au profit de Madame [G] [E], des prescriptions prévues à peine de nullité ;

Le congé pour vente sera donc déclaré nul et les défendeurs déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Sur la demande d’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent qu’elle est imputable à Monsieur [A] [U] qui n’a pas remis à sa locataire un logement satisfaisant aux conditions d’équipement d’une location meublée ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Madame [G] [E] les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a dû engager pour ester en justice ;

Monsieur [N] [U] et la SCI MAÎTRE [J] seront donc in solidum condamnés à lui payer une somme de 1 500 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [N] [U] et la SCI MAÎTRE [J], qui succombent, seront par conséquent condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Rejette les fins de non-recevoir, tirées du défaut de tentative préalable de résolution amiable du litige et de l’autorité de la chose jugée, soulevées par Monsieur [A] [U] et la SCI MAÎTRE [J].

Rejette la fin de non-recevoir, tirée du défaut de qualité à agir de Monsieur [A] [U], soulevée par Madame [G] [E].

Déclare opposable à Madame [G] [E] le commandement de payer délivré le 23 août 2023 par Monsieur [A] [U].

Requalifie le contrat de location meublé conclu le 2 mars 2012 entre Monsieur [A] [U] et Madame [G] [E] en contrat de location de logement nu soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Déclare nul le congé pour vente délivré le 23 août 2023 à Madame [G] [E] par Monsieur [A] [U].

Dit qu’un nouveau contrat de location liant les parties s’est formé le 2 mars 2024 pour une durée de trois ans expirant le 1er mars 2027.

Déboute Monsieur [A] [U] et la SCI MAÎTRE [J] de toutes leurs demandes.

Condamne in solidum Monsieur [A] [U] et la SCI MAÎTRE [J] à payer à Madame [G] [E] une somme de 1 500 euros fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne in solidum Monsieur [A] [U] et la SCI MAÎTRE [J] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE