TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 18 Janvier 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 mars 2024

à M^e Pascal CERMOLACCE

Le 15 mars 2024

à M^e Me Fall PARAISO

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03667 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3PQT

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [D], [G], [S] [E]

né le 23 Mai 1956 à [Localité 5], domicilié : chez SAS COULANGE IMMOBILIER, [Adresse 2]

représenté par Maître Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [B], [P], [K] [W] épouse [E]

née le 07 Novembre 1960 à [Localité 4], domiciliée : chez SAS COULANGE IMMOBILIER, [Adresse 2]

représentée par Maître Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [A] [Y]

née le 24 Septembre 1996 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [J], [U] [O] [I] (caution)

née le 18 Février 1963 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre Monsieur [D] [E], Madame [B] [W] ép [E] et Madame [A] [Y] le 8 janvier 2018, concernant un appartement, un garage et un emplacement de parking situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 780 euros outre 125 euros de provision pour charges.

Madame [J] [I] s’est porté caution solidaire des sommes pouvant être dues au titre de ce bail.

Considérant que des loyers et charges restaient impayés, Monsieur [D] [E] et Madame [B] [W] ép [E] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 juillet 2020.

Le commandement de payer a été dénoncé à Madame [J] [I] le 24 juillet 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2021, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [D] [E] et Madame [B] [W] ép [E] ont fait assigner Madame [A] [Y] et Madame [J] [I] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 24 juin 2021.

L’affaire, après avoir fait l’objet de renvois contradictoires, d’une ordonnance de radiation puis d’une réinscription au rôle, a été appelée et entendue à l’audience du 18 janvier 2024.

Entre temps, Monsieur [D] [E] et Madame [B] [W] ép [E] ont fait signifier un second commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 février 2023, concernant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

A l’audience du 18 janvier 2024, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

Monsieur [D] [E] et Madame [B] [W] ép [E] précisent notamment que l’arriéré locatif ne concerne désormais que des charges et non plus des loyers. Ils rappellent que les justificatifs relatifs aux charges appelées peuvent être consultés à l’agence immobilière mandatée.

Madame [A] [Y] et Madame [J] [I] font valoir que le second commandement de payer est nul, et à tout le moins insuffisant pour solliciter le constat de la résiliation du bail. Elles pointent l’absence de production de justificatifs suffisants qui permettraient de contrôler dans le détail le calcul des charges, dont elles contestent le montant. Elles sollicitent la production de quittances de loyer à jour.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Les demandeurs produisent la notification à la CCAPEX en date du 27 juillet 2020 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à la locataire le 24 juillet 2020, soit deux mois au moins avant l’assignation du 22 janvier 2021.

Ils produisent par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 25 janvier 2021, soit deux mois au moins avant l’audience du 24 juin 2021.

Leur action est donc recevable.

Sur les demandes principales et reconventionnelles

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu les articles 4, 7a, 21, 22, 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu le contrat de bail liant les parties,

En l’espèce, au-delà de l’urgence pouvant être questionnée, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet :

l’arriéré locatif invoqué par Monsieur [D] [E] et Madame [B] [W] ép [E] concernait initialement des loyers et des charges avant de ne viser que des charges, dont certaines ont fait l’objet d’un second commandement de payer signifié postérieurement à l’assignation ;si une augmentation des charges est invoquée, les bailleurs ne justifient pas d’une régularisation annuelle depuis l’entrée dans les lieux ;il n’est pas établi que les bailleurs aient communiqué à la locataire le mode de répartition des charges entre locataires ni qu’ils ont tenu à sa disposition les pièces justificatives (factures), fût-ce dans le cadre de la présente instance, et ce alors qu’une mise en demeure leur a été adressée le 2 avril 2020 par le Conseil de la locataire ;une clause résolutoire ne peut jouer pour non-paiement des charges si celles-ci ne sont pas exigibles.

Les pièces transmises sont, autrement dit, insuffisantes pour caractériser en référé le défaut de règlement dans les délais impartis des causes du commandement de payer, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

Parallèlement, Madame [A] [Y] et Madame [J] [I] seront déboutées de leurs demandes tendant au prononcé de la nullité des commandements de payer, à la répétition des sommes indument payées au titre des charges locatives, à l’envoi de quittances et au paiement de dommages et intérêts, comme relevant du fond du droit, étant souligné qu’un commandement de payer doit contenir, outre le montant mensuel du loyer et des charges – absent dans le commandement signifié le 8 février 2023 -, un décompte précis des sommes dues au titre du bail, afin de permettre à la locataire d’avoir une connaissance précise de ses obligations, avec ventilation du loyer et des provisions pour charges.

Il convient donc de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond, les parties n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [D] [E] et Madame [B] [W] ép [E], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de Monsieur [D] [E] et Madame [B] [W] ép [E] recevable ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par les parties ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au fond ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [D] [E] et Madame [B] [W] ép [E] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,