TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

11 Décembre 2025

N° R.G. : 21/01943 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WOKF

N° Minute :

AFFAIRE

[V] [X]

C/

[O] [C], [F] [Z]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [V] [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Céline GRINHOLTZ-ATTAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0520

DEFENDEURS

Madame [O] [C]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [F] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

tous deux représentés par M^e Joanna GRAUZAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1117

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Octobre 2025 en audience publique devant :

Murielle PITON, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Murielle PITON, Juge

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte notarié du 9 juillet 2020, Mme [V] [X] a consenti à Mme [O] [C] et M. [F] [Z] une promesse unilatérale de vente d’un ensemble immobilier situé à [Localité 8], au prix de 212 500 euros, pour une durée expirant le 9 octobre 2020 à douze heures, sous diverses conditions suspensives dont celle de l’obtention d’un prêt.

L’acte stipulait le versement d’une indemnité d’immobilisation de 21 250 euros au profit du promettant, dont la somme de 10 625 euros versée dans un délai de 7 jours à compter de la signature de la promesse et le surplus dans un délai de 8 jours à compter de l’expiration du délai de sa réalisation.

La vente n’a finalement pas été réitérée.

Par courrier du 23 septembre 2020, Mme [V] [X] a mis en demeure M. [F] [Z] et Mme [O] [C] de justifier de l’obtention ou du refus des prêts sollicités, avant de solliciter, par courrier du 27 octobre 2020, le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation.

C’est dans ce contexte que, par acte judiciaire du 4 mars 2021, Mme [V] [X] a fait assigner M. [F] [Z] et Mme [O] [C] devant le tribunal judiciaire de Nanterre en paiement de l’indemnité d’immobilisation et de dommages-intérêts.

En cours de procédure, et par ordonnance du 14 juin 2021, le juge des référés, saisi antérieurement, a dit n’y avoir lieu à restitution de l’indemnité d’immobilisation au bénéfice de M. [F] [Z] et Mme [O] [C] en raison d’une contestation sérieuse.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électroniques le 10 avril 2023, Mme [V] [X], au visa des articles 1103, 1104, 1304-3, 1217 et 1231-1 du code civil et de l’article 700 du code de procédure civile, sollicite du tribunal de :

juger que M. [Z] et Mme [C] ne justifient pas de demandes et de refus de prêt bancaire conformes aux caractéristiques financières stipulées dans la promesse de vente ; juger que M. [Z] et Mme [C] n’ont pas justifié des refus de prêt bancaire dans les délais impartis par la promesse de vente ;En conséquence

juger que l’indemnité d’immobilisation de 21 250 euros lui est acquise dans son intégralité ; condamner solidairement M. [Z] et Mme [C] au paiement de la somme complémentaire de 10 625 euros, entre les mains du notaire, la SCP [L], [T] et [N] Notaires et Associés ; ordonner la capitalisation des intérêts ; ordonner à la SCP [L], [T] et [N] Notaires et Associés la libération des sommes séquestrées soit 21 250 euros à son profit ; condamner solidairement M. [Z] et Mme [C] à lui verser la somme de 21 283,04 euros à titre de dommages-intérêts en raison des coûts engendrés par l’absence de réitération de la vente ; condamner solidairement M. [Z] et Mme [C] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation solidaire aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande de condamnation en paiement au titre de l’indemnité d’immobilisation, elle fait valoir, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1304-3, alinéa 1er, du code civil, que les refus produits par les défendeurs portent sur des prêts non conformes aux conditions financières fixées dans la promesse de vente. Elle considère que,

faute de fournir deux refus de prêt répondant à ces conditions, les défendeurs doivent payer l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation. Elle souligne, en outre, qu’elle n’a pas été destinataire des courriers de refus émanant des banques et que ces courriers n’ont été transmis au notaire que le 1er octobre 2020, soit postérieurement à la date prévue dans la promesse de vente. Elle affirme enfin qu’en immobilisant son bien pendant la durée de la promesse, elle a perdu une chance de le vendre au prix convenu entre les parties et a été ensuite contrainte d’organiser des visites dans un contexte difficile, avec le risque de devoir réduire le prix de vente, ce qui justifie, selon elle, le versement de l’indemnité d’immobilisation.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, elle expose, au visa des articles 1217 et 1231-1 du code civil, qu’elle a subi un préjudice distinct de celui résultant de l’immobilisation de son bien. Elle affirme en premier lieu qu’en raison de l’échec de la vente de son bien, elle n’a pu tenir ses engagements dans le cadre de l’acquisition d’un autre bien, si bien qu’elle a dû indemniser la venderesse et souscrire un prêt relai en urgence, occasionnant des frais de dossier et un emprunt de 60 000 euros auprès de sa mère. Elle explique en deuxième qu’elle a dû régler les charges afférentes au bien qu’elle n’a pas réussi à vendre. Elle soutient en dernier lieu qu’elle a perdu de l’argent en ne vendant pas son bien aux défendeurs puisqu’elle l’a finalement vendu à un prix réduit de 17 500 euros par rapport à celui convenu dans la promesse litigieuse.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2023, M. [F] [Z] et Mme [O] [C], au visa des articles 1178 et 1315 du code civil, 312-16 du code de la consommation et 1240 du code civil, sollicitent du tribunal de :

les juger recevables et bien fondées en leurs demandes, fins et prétentions, juger que Mme [X] est irrecevable et mal fondée en ses demandes, fins et prétentions, juger que la condition suspensive de financement ne leur est pas imputable, juger qu’ils ont rempli les caractéristiques de la condition suspensive et ont répondu dans les délais de la promesse, prononcer que la condition suspensive de financement n’a pu être levée et qu’elle ne leur est pas imputable, prononcer qu’aucune indemnité d’immobilisation n’est due à Mme [X], ordonner le remboursement de l’indemnité d’immobilisation sans délais, ordonner la capitalisation des intérêts, déclarer que l’indemnité d’immobilisation depuis le 8ème jour à compter de la réception de la mise en demeure du [sic] produira elle-même intérêt au taux légal majoré de moitié sans délais, ordonner une astreinte de 100 euros par jour à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement, juger que Mme [X] n’a subi aucun préjudice, débouter Mme [X] de toutes ses demandes, fins et prétentions, condamner Mme [X] au paiement de la somme de 15 000 euros au titre du préjudice financier, condamner Mme [X] au paiement de 5 000 euros au titre du préjudice moral, débouter Mme [X] de toutes ses demandes, fins et prétentions, condamner Mme [X] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner Mme [X] aux entiers dépens de la procédure, ordonner l’exécution provisoire du présent jugement à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir qu’ils ont justifié à la fois de leurs démarches pour obtenir des prêts, en formant des demandes conformes aux conditions contractuelles, et des refus qui leur ont été notifiés. Ils indiquent en outre qu’ils ont bien informé les banques des conditions financières prévues par la promesse. Ils font valoir que le contrat ne leur imposait de justifier que d’un seul refus de prêt et qu’ils n’étaient pas tenus de solliciter plus

de deux établissements bancaires. Ils soulignent par ailleurs qu’ils ont toujours informé la demanderesse de l’avancement de leurs démarches et qu’ils ont répondu à la mise en demeure qu’elle leur a adressée dans les 8 jours qui l’ont suivie, en transmettant au notaire les informations demandées. Ils font enfin valoir que si les conditions des prêts qui leur ont été refusés ne sont pas identiques à celles définies dans la promesse, ces dernières ne valaient qu’à titre de maxima et qu’en tout état de cause, les banques ont indiqué qu’une demande reproduisant ces conditions contractuelles aurait également été refusée. Ils concluent dès lors que l’indemnité d’immobilisation doit leur être restituée, et sous astreinte en raison de l’inertie dont a fait preuve la demanderesse.

Pour justifier de leur demande de capitalisation des intérêts, se prévalant de l’article L312-16, alinéa 2, du code de la consommation, ils affirment que la capitalisation des intérêts est applicable de plein droit et que des intérêts au taux légal sont dus à partir du 3 décembre 2020, ce qui correspond à l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la mise en demeure de restitution de l’indemnité d’immobilisation qu’ils ont adressée au promettant le 25 novembre 2020.

Pour s’opposer aux demandes de dommages-intérêts, ils exposent qu’ils n’ont pas demandé à Mme [X] de proroger le délai de la promesse et celle-ci ne démontre pas qu’elle aurait pu trouver un nouvel acquéreur durant la validité de cette promesse. Ils contestent devoir être tenus responsables, d’une part, du préjudice subi par la cocontractante de la demanderesse, tiers à la promesse de vente qui les lient, et, d’autre part, de la nécessité pour la promettante de contracter en urgence des prêts pour son achat puisqu’ils l’avaient informée de leur impossibilité d’obtenir un financement. Ils exposent, s’agissant de la perte subie au titre du prix de vente, que cette perte n’est pas établie car le prix de l’immobilier a augmenté entre 2020 et 2022 et le prix de vente dont elle fait état correspond aux prix du marché.

Pour justifier leur demande de dommages-intérêts, ils soutiennent qu’ils ont subi un préjudice du fait de la non-restitution de l’indemnité d’immobilisation qui leur a empêchés d’acquérir un autre bien et qu’ils n’ont pas pu faire fructifier cette somme. Par ailleurs, ils se prévalent d’un préjudice moral en raison du temps passé pour retracer l’historique de leurs demandes de prêts et des refus opposés, du sentiment de trahison à l’égard de la demanderesse, dont ils n’ont pas compris les refus de conciliation et de résolution amiable.

La clôture de l’affaire a été prononcée 13 février 2024.

MOTIFS :

A titre liminaire

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code ajoute que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, les mentions tendant à voir « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation et les demandes qui en découlent

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1124, alinéa 1er, du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’article 1304 du même code prévoit que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

Selon l’article 1304-3, alinéa 1er, du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Lorsque le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ne lève pas l’option, la somme correspondant au prix de l’exclusivité revient exclusivement au promettant, sauf si la vente échoue pour un motif qui ne lui est pas imputable.

En l’espèce, la promesse de vente précise, au titre des conditions suspensives particulières relatives à l’obtention d’un prêt, les modalités suivantes :

« – Organisme prêteur : tout organisme prêteur.

Montant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT MILLE EUROS (200 000,00 EUR). Durée maximale de remboursement : 25 ans. Taux nominal d’intérêt maximal :1,80% l’an (hors assurances). Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se rendrait acquéreur).

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts et de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque au plus tard le 9 septembre 2020.

[…]

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra :

justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandés avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le [6] en demeure de lui justifier sous huit jours calendaires de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élus. Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatif, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au PROMETTANT.

[…]

Le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt ».

Il résulte de ces dispositions que M. [F] [Z] et Mme [O] [C] devaient justifier, au plus tard le 9 septembre 2020, de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques de la promesse, mais que si, passé ce délai, Mme [V] [X] usait de la faculté de les mettre en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive et que les bénéficiaires n’en justifiaient pas dans le délai de huit jours calendaires, ils pourraient recouvrer l’indemnisation d’immobilisation en justifiant – sans que les stipulations du contrat ne leur imposent un quelconque délai à ce titre – qu’ils ont accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de leur fait.

Or, il est constant que Mme [V] [X] a mis en demeure les bénéficiaires de lui justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive par courrier recommandé avis demande d’avis de réception du 23 septembre 2020, présentée le 28 septembre suivant.

Il n’est pas établi que les défendeurs en auraient justifié dans le délai de huit jours calendaires à compter du 28 septembre 2020, de sorte que la promesse est caduque depuis l’expiration dudit délai.

M. [F] [Z] et Mme [O] [C] produisent une première attestation de refus de la société Caisse d’Epargne du 14 octobre 2020 portant sur un prêt d’un montant de 187 955,47 euros, au taux de 1,280 %, remboursable en 240 mois (20 ans), qu’ils avaient déposé au plus tard au mois d’août 2020, ainsi que cela se déduit du courriel du 15 octobre 2020 notifiant ladite attestation.

La circonstance que le montant du prêt, sa durée ou encore son taux d’intérêt soient inférieurs aux caractéristiques stipulées dans la promesse ne constitue pas un manquement des bénéficiaires dès lors que lesdites caractéristiques correspondent, aux termes de l’acte, à des valeurs maximales.

Par ailleurs, les bénéficiaires justifient d’une seconde attestation de refus de la société LCL du 1er octobre 2020 portant sur un prêt de 192 765,61 euros, remboursable en 300 mois (25 ans), qu’ils avaient déposé au mois de juin 2020, ainsi que cela résulte d’un courriel de l’établissement bancaire du 27 juillet 2021 qui mentionne : « par le présent mail, je vous confirme que vous avez sollicité notre établissement au mois de Juin 2020 pour l’acquisition d’un bien situé au [Adresse 3] dans le [Localité 2], sur la base d’un compromis de vente signé le 09/07/2020. En s’appuyant sur le compromis de vente, je vous confirme que nous avions connaissance des détails pour l’application d’une condition suspensive, il était convenu que les caractéristiques financières des offres de prêts devant être obtenues étaient les suivantes :[…] Compte tenu des pratiques du LCL qui limite à 240

mois la durée maximum du remboursement pour ce type d’achat et du cours des taux proposés, le plan de financement alors étudié incluait un apport personnel de 40 000 € ainsi qu’un prêt de 192 765 € sur 240 mois au taux annuel de 1,39%. Le refus de notre établissement sur cette demande de capital emprunté d’ailleurs inférieur à celle convenu dans le compromis, fut catégorique. […] ».

Si cette attestation du 1er octobre 2020 ne précise pas le taux d’intérêt applicable, la demande de prêt afférente mentionne un taux de 1,80 % hors assurance, répondant ainsi aux caractéristiques de la promesse.

M. [F] [Z] et Mme [O] [C] rapportent ainsi la preuve qu’ils ont déposé, dans le délai fixé par la promesse, deux demandes de prêt bancaire conformes aux stipulations contractuelles, et que c’est sans faute de leur part qu’ils se sont vus refuser ces financements.

Il s’ensuit que Mme [V] [X] échoue à établir que la condition a défailli du fait des agissements des bénéficiaires, ce dont il résulte que ces derniers sont fondés à obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation qu’ils ont versée.

En conséquence, il y a lieu de débouter Mme [V] [X] de l’ensemble de ses prétentions et de dire que la somme de 10 625 euros séquestrée entre les mains du notaire sera libérée au profit de M. [F] [Z] et Mme [O] [C].

Aucune considération ne commande d’assortir cette obligation d’une astreinte à l’égard du notaire, de sorte que la demande formée à cette fin sera rejetée.

En outre, si défendeurs se prévalent de l’article L. 341-35 (ancien article L. 312-16, alinéa 2, ancien) du code de la consommation pour demander que l’indemnité d’immobilisation produise elle-même intérêt au taux légal majoré de moitié depuis le 8ème jour à compter de la réception de la mise en demeure, les dispositions en cause, qui ne s’appliquent qu’aux rapports entre consommateurs et professionnels, ne trouvent pas application au litige. La demande formée à cette fin sera dès lors rejetée.

Enfin, la capitalisation des intérêts sera ordonnée sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il est rappelé à titre liminaire que la caducité de la promesse de vente prive rétroactivement cet acte de tous ses effets, de sorte que seule la responsabilité délictuelle de Mme [V] [X] peut être recherchée.

Les défendeurs soutiennent qu’en refusant de leur restituer la partie de l’indemnité d’immobilisation qu’ils avaient séquestrée, Mme [V] [X] leur a causé un préjudice à la fois financier et moral.

Toutefois, le refus de restitution de la promettante ne constitue pas, à lui seul, une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle, seule la résistance abusive, caractérisée par la mauvaise foi ou l’intention de nuire, étant susceptible d’être sanctionnée. Or, dans la mesure où la question de la restitution de l’indemnité litigieuse méritait débat, la preuve de cette résistance n’est pas rapportée.

Partant, les demandes indemnitaires ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les autres demandes

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [V] [X], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, Mme [V] [X] versera à M. [F] [Z] et Mme [O] [C] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des prétentions formées au titre des frais irrépétibles sera rejeté.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire étant de droit, il n’y a pas lieu de l’ordonner, cette demande est donc sans objet et doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal,

Déboute Mme [V] [X] de l’intégralité de ses prétentions ;

Condamne Mme [V] [X] à restituer à M. [F] [Z] et Mme [O] [C] la somme de 10 625 euros séquestrée entre les mains de Me [I] [T], notaire, membre de la société civile professionnelle [A] [L], [I] [T] et [R] [N] ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Dit que la somme de 10 625 euros séquestrée entre les mains de Me [I] [T], notaire, membre de la société civile professionnelle [A] [L], [I] [T] et [R] [N], sera libérée au profit de M. [F] [Z] et Mme [O] [C] au vu d’une copie de la présente décision, et qu’elle viendra en déduction de la condamnation mise à la charge de Mme [V] [X] ;

Déboute M. [F] [Z] et Mme [O] [C] de leur demandes indemnitaires ;

Condamne Mme [V] [X] aux dépens ;

Condamne Mme [V] [X] à verser à M. [F] [Z] et à Mme [O] [C] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Sylvie MARIUS, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,