TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Mars 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024

GROSSE :

Le 21 mars 2024

à Mme [Y]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/00691 – N° Portalis DBW3-W-B7H-26U7

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [K] [Y]

née le 20 Février 1971 à [Localité 3] (13)

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

DEFENDEUR

Monsieur [P] [B]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance en date du 12 octobre 2023 auquel il est renvoyé pour un plus ample examen des faits, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 25 janvier 2024, en invitant Madame [Y] [K] à justifier de sa qualité à agir et notamment du fondement selon lequel elle vient aux droits de Monsieur [Y] [V] [H] et/ou sa qualité de bailleresse de l’appartement sis [Adresse 2].

A l’audience du 25 janvier 2024, Madame [Y] [K] comparaissant en personne, justifie de sa qualité à agir en produisant une attestation notariale justifiant de l’acquisition en totalité et en plein propriété du bien situé sis [Adresse 2], suite au décès de Monsieur [Y] [V] [H].

En outre, Madame [Y] [K] actualise sa créance à la somme de 15 281 euros au 1er Janvier 2024.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [B] [P] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 21 décembre 2022, soit plus de deux mois avant l’audience du 1er juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er février 2011 contient une clause résolutoire (article III) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 septembre 2022, pour la somme en principal de 9520 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 novembre 2022.

Monsieur [B] [P] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [B] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [B] [P] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 400 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [B] [P] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [B] [P] reste devoir la somme de 14 928,69 euros, à la date du 1er janvier 2024 déduction faite des frais de justice), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [B] [P], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [B] [P] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 14 928,69 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 9520 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Y] [K] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2011 entre Madame [Y] [K] et Monsieur [B] [P] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 12 novembre 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [Y] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [P] à verser à Madame [Y] [K], à titre provisionnel, la somme de 14 928,69 euros déduction faite des frais de justice, décompte arrêté au 1er janvier 2024 incluant la mensualité de janvier 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 9520 euros à compter du 12 septembre 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [B] [P] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 400 euros à ce jour, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [P] à verser à Madame [Y] [K] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

PAR CES MOTIFS

NOUS, Monsieur BOTTERO, Vice-Président, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé,

Assistée de Madame BOINE, Greffier ,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, en ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision,

AINSI ORDONNÉ ET PRONONCÉ LES JOUR, MOIS ET AN QUE DESSUS.

LE GREFFIER LE JUGE