TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 novembre 2024 prorogée au 05 Décembre 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :

Le 05 décembre 2024

à M^e MICHEL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 décembre 2024

à M^e BENITA-DUPONCHELLE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00423 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4NH3

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [Z]

né le 13 Mars 1962 à [Localité 3] (13)

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Déborah MICHEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [D] [C]

née le 18 Août 1980 à [Localité 4] (ALGÉRIE)

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Stéphanie BENITA-DUPONCHELLE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant exploit d’huissier en date du 21 décembre 2023, Monsieur [M] [Z] a fait citer en référé Madame [D] [C] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 3] pour une demande d’expulsion et d’indemnités en raison d’une occupation sans droit ni titre d’un logement sis [Adresse 2].

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 février 2024.

Monsieur [M] [Z] et Madame [D] [C] étaient représentés à l’audience par leur conseil respectif.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

Par ordonnance du 18 avril 2024, le juge du contentieux et de la protection a ordonné une réouverture des débats afin que Monsieur [M] [Z] fournisse un acte de propriété attestant de sa qualité à agir.

A l’audience, Monsieur [M] [Z] représenté par son conseil sollicite du tribunal :

A titre principal de :

Valider le congé pour vendre délivré le 25 août 2022 à l’encontre de Madame [D] [C] pour le 1er mai 2023,Juger que Madame [D] [C] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er mai 2023, Condamner Madame [D] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, à compter du 1er mai 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux, Ordonner l’expulsion de Madame [D] [C] des lieux loués ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef et si besoin avec l’assistance de la force publique ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril des meubles et objets garnissant dans tel garde meubles qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président de désigner,Débouter Madame [D] [C] de l’ensemble de ses demandes.A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation du bail vide à usage d’habitation en date du 21 avril 2017, par acquisition de la clause résolutoire insérée, et qui a été rappelée aux termes du commandement de payer délivré le 25 janvier 2023,Juger par conséquent que la requise est occupante sans droit ni titre depuis le 25 janvier 2023,Condamner Madame [D] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, à compter du 25 janvier 2023, et jusqu’à parfaite libération des lieux, Ordonner l’expulsion de Madame [D] [C] des lieux loués ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des meubles et objet garnissant les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président de désigner, En tout état de cause :

Condamner provisionnellement Madame [D] [C] à payer au principal à Monsieur [M] [Z] la somme de 6047,38 euros au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée au 20 février 2024, sauf à parfaire, et augmentée d’un intérêt de retard au taux légal, à compter du jour de sa mise en recouvrement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code Civil, Débouter Madame [D] [C] de sa demande de délais de quitter les lieux,Débouter Madame [D] [C] de sa demande de délais de paiement, Et en cas d’octroi de délais, ordonner la reprise du paiement des loyers en sus du moratoire, ou d’une seule mensualité de loyer courant, charges incluses,

Ordonner la déchéance du plan d’apurement dès le premier impayé du moratoire, ou d’une seule mensualité de loyer courant charges incluses,Condamner Madame [D] [C] à payer à Monsieur [M] [Z] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, soit la somme de 127,27 euros.Au soutien de ses prétentions, indique que la dette a diminué en grâce à la CAF et produit un justificatif de propriété et un décompte actualisé de la dette locative arrêtée au 29 août 2024 à la somme de 3605,80 euros.

Madame [D] [C] représentée à l’audience par son conseil, sollicite du tribunal de :

A titre principal,

Débouter le demandeur de toute ses demandes, fins et prétentions ;Débouter Monsieur [M] [Z] de sa demande tendant à faire reconnaître la validation du congé pour vente délivré le 25 août 2022, A titre subsidiaire, si le tribunal devait prononcer la résiliation dudit bail, il est demandé, sur le fondement de l’article 1345-5 du Code civil,

Accorder des délais plus larges de paiement à Madame [C] ; Débouter Monsieur [M] [Z] de sa demande de mesure d’expulsion, En tout état de cause,

Condamner Monsieur [M] [Z] au paiement de la somme 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure civile, Statuer ce que de droit sur les dépens, étant précisé que Madame [C] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.L’affaire a été mise en délibéré 14 novembre 2024 prorogée au 05 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. L’article 114 du code de procédure civile précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [D] [C] pour une durée de trois ans compte tenu de la qualité du bailleur, personne physique, a été complété d’un avenant en date du 13 novembre 2018 permettant ainsi à Madame [D] [C] d’être seule titulaire et occupante des lieux. Le bail a été tacitement reconduit à sa première échéance le 01 mai 2020, et ce pour une nouvelle période de 3 ans, expirant le 01 mai 2023 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Outre qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du congé aux fins de vente, il apparaît que le congé du bailleur signifié par remise de l’acte à étude le 25 août 2022 a été délivré plus de six mois avant l’échéance précitée, qu’il rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Madame [D] [C] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 01 mai 2023.

Madame [D] [C] étant occupante sans droit ni titre depuis le 01 mai 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière ne justifie que les délais prévus par les articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution soient réduits ou supprimés.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le preneur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif produit par Monsieur [M] [Z] et non contesté par Madame [D] [C] que celle-ci reste débitrice de la somme de 3707,32 euros arrêtée au 29 août 2024 (terme du mois d’août 2024 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, déduction faite des frais, somme au paiement de laquelle elle est donc condamnée.

Madame [D] [C] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 mai 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux et délais de paiement

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicables.

En l’espèce, Madame [D] [C] justifie d’une situation familiale difficile avec trois enfants à charge dont un suivit pour des troubles comportementaux et une situation économique précaire, ses ressources n’étant constituées que d’aides sociales et familiales pour un montant total de 1 507,17 euros, somme pour le mois de novembre 2023. Elle signale avoir déposé une demande de FSL en avril 2023 et avoir relancé la CAF pour solliciter le déblocage de l’APL et fourni un courrier daté du 16 février 2024 de Madame [X], assistante sociale témoignant de ses démarches.

Dès lors, des difficultés de relogement réelles et sérieuses sont avérées malgré les démarches entreprises par Madame [D] [C].

Dans ces conditions, il convient de lui accorder un délai de 6 mois pour quitter les lieux.

Il résulte du décompte produit que Madame [D] [C] n’a pas procédé à des versements réguliers, mêmes partiels, du loyer, la dette ayant diminué grâce au versement de la CAF. Madame [D] [C] n’a procédé à aucun versement depuis novembre 2023.

Madame [D] [C] est redevable de la somme de 3707,32 euros arrêtée au 29 août 2024 (terme du mois d’août 2024 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, déduction faite des frais de justice.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [D] [C] justifie d’une situation financière et personnelle de sorte qu’il sera accordé des délais de paiement selon les modalités précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [C], qui succombe sur le principal, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de Monsieur [M] [Z] les sommes exposées par lui ns la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [D] [C] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 21 avril 2017 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 01 mai 2023 ;

ACCORDE à Madame [D] [C] un délai de 6 mois pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [M] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [D] [C] à verser à Monsieur [M] [Z] la somme de 3707,32 euros, décompte arrêté au 29 août 2024, incluant la mensualité d’août 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

AUTORISE Madame [D] [C] à s’acquitter de la dette en 23 mensualités de 161,18 euros, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette, en principal, intérêts et frais ;

DIT que la première échéance sera acquittée avant le 5 du mois suivant le prononcé de la présente décision et les suivantes le 5 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule de ces mensualités à son échéance, la totalité de la créance redeviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [D] [C] à verser à Monsieur [M] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit à ce jour 744,38 euros, à compter du 01 mai 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [D] [C] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETTE la demande de paiement de Monsieur [M] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LA GREFFIERE LE PRESIDENT