TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— Maître Eric AUDINEAU

— M^e Jean-Philippe FRÉDÉRIC

— M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/10301

N° Portalis 352J-W-B7G-CXN56

N° MINUTE :

Assignation du :

19 août 2022

JUGEMENT

rendu le 23 octobre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] dont les références cadastrales sont section AC n° [Cadastre 3], réprésenté par son syndic, le cabinet MY SYNDIC

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par M^e Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDEURS

Madame [K] [B]

[Adresse 2]

[Localité 11] – GUADELOUPE

représenté par M^e Catherine VILOVAR, avocat au barreau de Guadeloupe,Saint-Martin & Saint-Barthélemy, avocat plaidant, et par M^e Jean-Philippe FRÉDÉRIC, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0709

[Adresse 12], en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [N] [T] [P]

[Adresse 13]

[Localité 10]

représenté par M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales

Décision du 23 octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/10301 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXN56

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 10 septembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

_______________________________

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [K] [J] est propriétaire des lots de copropriété n°48 et 63 d’un immeuble situé au [Adresse 8]). M. [N] [P] en était également propriétaire jusqu’à son décès le 27 octobre 2002.

Par une ordonnance du 17 décembre 2020, le président du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a déclaré sa succession vacante, et nommé le [Adresse 12] (France Domaine) en qualité de curateur.

Par courriers datés des 23 mai 2014, 6 mai 2015, 17 septembre 2015 et 23 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [K] [J] de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 12 octobre 2018 et présentée au destinataire le 15 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires a fait mettre en demeure Mme [K] [J] de lui payer la somme de 9 288,20 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété.

Par exploits d’huissier signifiés les 19 et 30 août 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] a fait assigner Mme [G] [Z] et le [Adresse 12] (ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [N] [P]) en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 10 novembre 2022.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction lors de cette audience, et fixé l’affaire pour plaidoiries à l’audience du 9 mars 2023.

Par un jugement du 20 avril 2023, le tribunal judiciaire de Paris a révoqué l’ordonnance de clôture, ordonné la réouverture des débats, et renvoyé l’affaire à la mise en état.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 juillet 2023, et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 771, 772, 1134 et 1154 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— CONDAMNER IN SOLIDUM Madame [Z] [D] [E] et le Centre des Finances Publiques [M] en sa qualité de curateur à la succession de Monsieur [P] [N] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15] la somme en principal de 30 149,41 euros, à titre des charges de copropriété impayées et arrêtées au 01/07/2023 et représentant :

o 24.607,98 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

o 5.541,43 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

— ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Madame [Z] [D] [E] et le [Adresse 12] en sa qualité de curateur à la succession de Monsieur [P] [N] [T] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet TASSART-BODDAERT, avocats, en date du 23/05/2014 d’avoir à payer la somme de 1.191,46 euros ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet TASSART-BODDAERT, avocats, en date du 06/05/2015 d’avoir à payer la somme de 1.257,69 euros ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet TASSART-BODDAERT, avocats, en date du 17/09/2015 d’avoir à payer la somme de 3.656,03 euros ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet CASSEL, avocat, en date du 12/10/2018 d’avoir à payer la somme de 9.288,20 euros ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet MY SYNDIC, syndic, en date du 23/11/2021 d’avoir à payer la somme de 16.364,56 euros ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet MY SYNDIC, syndic, en date du 05/06/2023 d’avoir à payer la somme de 29.926,67 euros ;

o de la délivrance de l’assignation introductive d’instance sur la somme de 29.122,19 euros ;

o sur le surplus à compter de la signification des présentes conclusions aux fins d’actualisation.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

— CONDAMNER IN SOLIDUM Madame [Z] [D] [E] et le [Adresse 12] en sa qualité de curateur à la succession de Monsieur [P] [N] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15] la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— CONDAMNER IN SOLIDUM Madame [Z] [D] [E] et le Centre des Finances Publiques [M] en sa qualité de curateur à la succession de Monsieur [P] [N] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15] une indemnité de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 novembre 2023, Mme [K] [J] demande au tribunal de :

— CONSTATER que Mme [W] [J] a retrouvé l’ensemble des héritiers de la succession de Monsieur [N] [P].

— RENVOYER l’affaire à une date ultérieure aux fins de mettre en cause l’ensemble des héritiers.

*

Régulièrement assigné suivant les modalités applicables aux personnes morales, le [Adresse 12] (ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [N] [P]) n’a pas conclu en réplique. Il sera par conséquent statué par jugement réputé contradictoire.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 20 novembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 10 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [K] [J] est propriétaire des lots n°48 et 63 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 14].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2 avril 2014, 3 mars 2015, 7 avril 2016, 18 mai 2017, 22 mars 2018, 6 juin 2018, 10 juillet 2019, 20 novembre 2020, 25 avril 2022 et 29 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices 2013 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2015 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [K] [J] ainsi que de la succession vacante de M. [N] [P], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 26 260,75 euros [30 149,41 – 3 888,66].

Mme [K] [J] et le Centre des finances publiques [M] (ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [N] [P]) ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 26 260,75 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er juillet 2023.

Il est par ailleurs constaté qu’alors que Mme [K] [J] a fait part de sa volonté de mettre en cause les ayants-droits de M. [N] [P] dans ses conclusions notifiées le 30 novembre 2023, aucune intervention forcée n’a été régularisée à la date de la présente décision.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 3 888,66 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Tout d’abord, alors qu’une mise en demeure n’est valablement effectuée que par l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception, il n’est pas justifié de la remise au destinataire des courriers datés des 26 mai 2014, 20 mai 2015, 21 septembre 2015, 3 décembre 2020 et 23 novembre 2021.

De même, des frais ne peuvent être considérés comme nécessaires au recouvrement d’une créance que lorsqu’ils ont été exposés antérieurement à la signification de l’assignation, ce qui n’est pas le cas de la mise en demeure adressée le 5 juin 2023.

Seule la mise en demeure effectuée par lettre recommandée avec avis de réception datée du 12 octobre 2018 et présentée au destinataire le 15 octobre 2018 a ainsi engendré des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Enfin, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais de suivi de dossier ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un document récapitulatif (pièce n°58) avoir dû effectuer de multiples diligences au cours de l’année 2020, principalement aux fins d’endiguer une infestation de punaises de lit en provenance des lots appartenant à Mme [K] [J] et à la succession de M. [N] [P], et de mettre fin à l’occupation illicite de leurs biens.

Il est par conséquent bien fondé à solliciter le remboursement des frais exposés à ce titre.

En conséquence, Mme [K] [J] et le [Adresse 12] (ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [N] [P]) seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 870,37 euros [2 708,37 + 162] au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [K] [J] et le Centre des finances publiques [M] (ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [N] [P]) de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que ceux-ci ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès avril 2014.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [K] [J] et le [Adresse 12] (ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [N] [P]) à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur la solidarité

Les articles 1313 et suivants du code civil disposent notamment que « la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres ».

En application des articles 220 et 1310 du code civil, qui prévoient la solidarité entre époux pour les dettes contractées dans l’intérêt du ménage, et de la clause de solidarité figurant au règlement de copropriété, Mme [K] [J] et le Centre des finances publiques [M] (ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [N] [P]) seront condamnés solidairement en paiement.

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires ne produit que l’accusé de réception du courrier distribué au copropriétaire le 15 octobre 2018. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date sur la somme de 9 288,20 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [K] [J] et le [Adresse 12] (ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [N] [P]), parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Mme [K] [J] et le Centre des finances publiques [M] (ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [N] [P]) seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

Décision du 23 octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/10301 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXN56

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [K] [J] et le [Adresse 12] (ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [N] [P]) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] les sommes de :

—  26 260,75 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er juillet 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2018 sur la somme de 9 288,20 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  2 870,37 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2022 ;

—  2 000,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [J] et le Centre des finances publiques [M] (ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [N] [P]) au paiement des entiers dépens de l’instance, et autorise M^e Eric Audineau (AARPI Audineau-Guitton) à recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 14], le 23 octobre 2025.

La Greffière Le Président