TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 30 Mai 2024

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Mars 2024

GROSSE :

Le 30 mai 2024

à M. [B]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00013 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4K3S

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. IMMOBILIERE MARSEILLAISE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par son gérant en exercice Monsieur [T] [B]

DEFENDERESSE

Madame [Y] [Z]

née le 17 Février 1981 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée du 15 janvier 2020, la SCI Immobilière Marseillaise a consenti à Madame [N] [Z] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 675 euros outre 175 euros à titre de provision pour charges.

Le 23 août 2023, la SCI Immobilière Marseillaise a fait signifier à Madame [N] [Z] un commandement de payer sa dette de loyer d’un montant en principal de 6175,03 euros ainsi que de justifier d’une assurance des risques locatifs, visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, la SCI Immobilière Marseillaise a fait citer en référé Madame [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

PRONONCER la résiliation du contrat de bail à ses torts,

ORDONNER, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNER que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

La CONDAMNER au paiement :

° de la somme de 6335, 51 euros (dont 160,48 euros de frais d’acte), représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

° au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir,

° au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

° au paiement de la somme de 600 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de Procédure civile,

° au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs immobilières (article 696 du Code de procédure civile).

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mars 2023.

A cette audience, la SCI Immobilière Marseillaise, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 7225,03 euros au 12 mars 2024, terme de mars inclus.

Bien que régulière citée à étude, Madame [N] [Z] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision rendue est réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le défaut d’assurance contre les risques locatifs et la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 15 janvier 2020 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement de loyers et de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs.

Un commandement de payer une dette locative de 6175,03 euros en principal et d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié à la locataire le 23 août 2023 par acte remis à étude.

Madame [N] [Z] qui ne comparaît pas ne justifie pas de cette assurance.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 septembre 2023.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 23 septembre 2023 sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Madame [N] [Z] est occupante sans droit ni titre depuis cette date devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité mensuelle d’occupation

Madame [N] [Z] est normalement redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Cependant, en l’espèce, l’immeuble sis [Adresse 4], a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité en date du 13 juillet 2021 portant sur les parties communes. L’article L 521-2 I du Code de la construction stipule que :

Le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cesse d’être dû pour les locaux qui font l’objet d’une mise en demeure prise en application de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique à compter de l’envoi de la notification de cette mise en demeure.Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 123-3, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de NK"https://www.bing.com/ck/a?!&&p=e8475a899d167548JmltdHM9MTcxMjYyMDgwMCZpZ3VpZD0zN2Q1NjJkYi1lNWVjLTZjZDAtMDg2ZS03MTI5ZTQ5YjZkMWUmaW5zaWQ9NTY4Ng&ptn=3&ver=2&hsh=3&fclid=37d562db-e5ec-6cd0-086e-7129e49b6d1e&psq=l521-2+code+de+la+construction&u=a1aHR0cHM6Ly93d3cubGFiYXNlLWxleHRlbnNvLmZyL2NvZGUtZGUtbGEtY29uc3RydWN0aW9uLWV0LWRlLWwtaGFiaXRhdGlvbi9MRUdJQVJUSTAwMDA0MjM0Mjk5MA&ntb=1"police.

En conséquence, Madame [N] [Z] ne doit plus payer ni loyer ni charges à la SCI Immobilière Marseillaise depuis le 1er août 2021. Il n’y a donc pas lieu non plus de la condamner à des indemnités d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, tant que l’arrêté de mise en sécurité est en vigueur.

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [N] [Z] reste devoir la somme de 2393 euros (caution comprise), à la date du 31 juillet 2021, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et charges, terme du mois de juillet inclus.

Pour la somme au principal, Madame [N] [Z] non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [N] [Z] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 2393 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Immobilière Marseillaise les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Les juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 septembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties en date du 15 janvier 2020 et portant sur le logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [Z] de libérer les lieux dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT que faute par l’occupant de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE Madame [N] [Z] à payer à titre de provision à la SCI Immobilière Marseillaise la somme de 2393 euros au titre des arriérés de caution, loyers et charges arrêtés au 31 juillet 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la SCI Immobilière Marseillaise de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [N] [Z] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation,

CONDAMNE Madame [N] [Z] à payer à la SCI Immobilière Marseillaise la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

La greffière Le Président