TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : M^me Mélanie HAK

Greffier : M^me Agustina DEGANI

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à M^e Olivier GIRAUD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 mai 2024

à Mme [H] [L] épouse [E]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04816 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3XTK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [M] [E]

né le 15 Juillet 1985 à , demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [H] [L] épouse [E]

née le 21 Juin 1989 à , demeurant [Adresse 1]

comparante

•

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 15 octobre 2018, la SA ERILIA a donné à bail à M. [M] [E] et Mme. [H] [E] née [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 437,85 euros outre 96,17 de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA a fait signifier à M. [M] [E] et Mme. [H] [E] née [W] par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2022 un commandement de payer la somme de 6686,54 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juin 2023, la SA ERILIA a fait assigner à M.

[M] [E] et [H] [E] née [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater acquise au profit de la société ERILIA la clause résolutoire vise dans le bail liant les parties;

En conséquence,

??ordonner l’expulsion de M. [M] [E] et [H] [E] née [L], ainsi que tout occupant de leur chef des lieux occupés sis [Adresse 3], en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de Police et de la force publique, si besoin est ;??ordonner la séquestration des meubles et objets familiers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de M. [M] [E] et Mme [H] née [L] ;??les condamner à titre provisionnel au paiement de la somme de 6376,45 euros, au titre de l’arriéré de loyer, somme arrêtée au 31 mai 2023, augmentée des intérêts de droits à compter de l’assignation ;??les condamner au versement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, charges en sus, à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux ;??les condamner à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;??les condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA ERILIA a exposé que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 6 octobre 2022 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 octobre 2023.

Lors de ces débats, la SA ERILIA a comparu représentée par son conseil, et a maintenu l’ensemble de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance sauf à actualiser sa dette à un montant de 5.647,47 euros au 1er octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus et hors frais de justice.

Monsieur [M] [E], cité à étude n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Madame [H] [E] née [L] a comparu en personne. Evoquant une situation personnelle difficile, trois enfants à charge, un salaire de 1.300 euros, un époux au chômage et la suspension des APL, elle a demandé des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire, signalant avoir repris le paiement des loyers courants, ce qu’a confirmé la SA ERILIA. Elle a proposé de régler des mensualités de 200 euros pour apurer sa dette locative.

Par ordonnance réputée contradictoire, avant dire-droit, le juge des contentieux de la protection statuant en référé, a ordonné la réouverture des débats pour inviter la SA ERILIA à produire l’intégralité du contrat de bail comportant la clause résolutoire, le décompte des sommes dues joint au commandement de payer et la dénonce de l’assignation au préfet des Bouches du Rhône.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 22 février 2024, date à laquelle seule la SA ERILIA a comparu, représentée par son conseil. Elle a déposé les documents sollicités et a maintenu ses demandes en actualisant sa dette à un montant de 6.538,72 euros au 20 février 2024, terme du mois de février 2024 inclus. Elle a souligné que les prélèvements automatiques mis en place par les époux [E] avaient tous été rejetés, de sorte que les derniers loyers courants n’ont pas été réglés.

Aucun rapport de diagnostic social et financier des locataires n’a été remis au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 2 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de M. [M] [E] et Mme. [H] [E] née [L] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige les opposant à la SA ERILIA.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 19 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône le 3 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 15 octobre 2018 contient une clause résolutoire (article IX 9.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 octobre 2022, pour la somme en principal de 6.686,54 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 décembre 2022.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que les époux [E] restent devoir la somme de 6.538,72 euros, à la date du 20 février 2024, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, outre les indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Il convient cependant de déduire de ce décompte les frais de justice qui relèvent des dépens et de télésurveillance qui ne sont pas justifiés, d’un montant global de 286.35 euros.

Pour la somme au principal, Monsieur et Madame [E], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Ils seront donc condamnés par provision, au paiement de la somme 6.252,37 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 juin 2023.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé au 20 février 2024 démontre que les règlements des loyers courants ont été rejetés.

Les époux [E] n’ont donc pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience.

Au regard du montant de la dette locative et de leur situation d’impécuniosité, la demande de délais de paiement dérogatoires et de droit commun, sera rejetée, ainsi que celle tendant à la suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, les époux [E] étant occupant sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 6 décembre 2022, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des époux [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues, et de condamner les époux [E] à son paiement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par la SA ERILIA au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Monsieur et Madame [E], partie perdante, supporteront la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 octobre 2018 entre la SA ERILIA d’une part, M. [M] [E] et Mme. [H] [E] née [L] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 6 décembre 2022 ;

DEBOUTONS Mme. [H] [E] née [L] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à M. [M] [E] et Mme. [H] [E] née [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour M. [M] [E] et Mme. [H] [E] née [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ERILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [M] [E] et Mme. [H] [E] née [L] à verser à la SA ERILIA, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due à compter du 6 décembre 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS M. [M] [E] et Mme. [H] [E] née [L] à verser à la SA ERILIA, à titre provisionnel, la somme de 6.252,37 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 juin 2023, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 20 février 2024 et terme du mois de janvier 2024 inclus ;

REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande de la SA ERILIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS M. [M] [E] et Mme. [H] [E] née [L] aux entiers dépens;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président