Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00014 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IUJ4

ORVITIS

C/

Mme [J] [G]

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

ORVITIS venant aux droits de l’ OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COTE D’OR, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son Directeur en exercice, domicilié audit siège en cette qualité

représentée par Mme [B] [Z], munie d’un pouvoir

assignation en date du 10 Janvier 2025

DEFENDEUR :

Mme [J] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Monsieur FRANCK Cyrille, magistrat exerçant à titre temporaire au tribunal judiciaire de Dijon, ayant la qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame BAZEROLLE Géraldine

DEBATS:

Audience publique du : 30 juin 2025

JUGEMENT :

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 9 Septembre 2025 .

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

l’OPH ORVITIS est propriétaire du logement situé [Adresse 3], actuellement occupé par Madame [J] [G].

Par acte d’huissier en date du 10 janvier 2025, l’OPH ORVITIS a fait assigner Madame [J] [G] aux fins de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du contrat de location à ses torts,

— ordonner l’expulsion de Madame [J] [G] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la locataire à lui payer :

* la somme de 541,10€ à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au arrete de compte assignatio,, avec intérêts,

* une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [J] [G] au paiement de la somme de 300€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Madame [J] [G] au paiement de la somme de 300€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 30 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles dus au 30 juin 2025 à la somme de 2957,47€, maintient l’intégralité de ses demandes et s’en rapporte oralement à ses conclusions.

Bien que régulièrement assignée suivant acte d’huissier signifié à étude, Madame [J] [G] n’était ni présente, ni représentée.

Madame [J] [G] ne s’est pas présentée à l’enquête sociale prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le juge peut sur le fondement des dispositions des articles 1224 et suivants du Code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge saisi d’une demande de résiliation judiciaire d’un contrat de bail d’apprécier, au jour où il statue, si les manquements invoqués sont établis et s’ils présentent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, l’OPH ORVITIS expose avoir perdu la copie du bail le liant à Madame [J] [G], de sorte que celui-ci doit être traité comme un bail verbal, étant rappelé qu’un contrat de bail n’est soumis à aucun formalisme.

Le demandeur produit un extrait de relevé de compte au nom de Madame [J] [G] attestant de règlements effectués par cette dernière, en juillet 2024, d’un montant de 132,05 €, les règlements suivants ayant tous été rejetés.

L’existence du bail, et notamment l’accord des parties sur la chose et le prix, est ainsi démontrée, de même que la violation répétée par Madame [J] [G] de ses engagements contractuels, entraînant la persistance d’une dette locative depuis plusieurs mois. Le locataire est demeuré passif face à la situation, même après la délivrance de mises en demeure, lui rappelant son obligation de payer le loyer ainsi que le montant des sommes restant à devoir.

Ainsi, force est de constater que [J] [G] ne respecte pas ses obligations contractuelles depuis de nombreux mois et en dépit d’une mise en demeure suffisamment interpellative, ce qui constitue une violation grave et renouvelée, justifiant la résiliation du bail en application des articles 1728 et 1741 du Code civil.

Dès lors, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 30 juin 2025, d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail au terme convenu.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 30 juin 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 2879,64€ au paiement de laquelle sera condamnée Madame [J] [G], outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

Par ailleurs, dans la mesure où les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Madame [J] [G] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail en date du 30 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, l’OPH ORVITIS n’établit pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice, ni ne caractérise la mauvaise foi du défendeur.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [J] [G] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200€ sera allouée de ce chef à l’OPH ORVITIS. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS

Le magistrat à titre temporaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail verbal, portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour manquements de Madame [J] [G] à son obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, à effet du 30 juin 2025 ;

DIT que Madame [J] [G] devra libérer les lieux,

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [G] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur,

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 30 juin 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNE Madame [J] [G] à payer à l’OPH ORVITIS l’indemnité d’occupation mensuelle comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE Madame [J] [G] à payer à l’OPH ORVITIS, la somme de 2879,64€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles impayés au 30 juin 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE la demande de l’OPH ORVITIS au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Madame [J] [G] à payer à l’OPH ORVITIS la somme de 200€ sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

CONDAMNE Madame [J] [G] à supporter les dépens de l’instance comprenant, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le neuf septembre deux mille vingt-cinq, les parties en ayant été avisées conformément à l’article 450 du code de procédure civile , la minute étant signée par Monsieur Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.

Le Greffier Le Magistrat à titre temporaire