TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Mai 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 14 Mars 2024

GROSSE :

Le 24 mai 2024

à M^e Marie-ange MATTEI

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EXPEDITION :

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N° RG 24/00928 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4QON

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [H] [M], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 29 novembre 2016, l’établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) 13 Habitat, représenté par son Directeur général ou son représentant dûment habilité, a donné à bail à Madame [H] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], dans le [Localité 4] pour un loyer de 418,80 euros.

Le 24 mai 2023, des loyers étant demeurés impayés, l’Epic 13 Habitat a fait signifier à Madame [H] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2024, l’Epic 13 Habitat a fait assigner Madame [H] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, rejet de toute demande de délai, expulsion immédiate et sans délai,

— condamnation au paiement de la provision de 958,82 euros comptes arrêtés au 12 juin 2018, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu jusqu’à libération effective des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et des frais d’exécution de la décision à intervenir.

Un diagnostic social et financier a été établi le 9 janvier 2024.

A l’audience du 14 mars 2024, l’Epic 13 Habitat, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation. Il a actualisé le montant de sa créance à la somme de 1.415,49 euros.

Citée à étude, Madame [H] [M] n’était ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 23 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Epic 13 Habitat justifie avoir signalé la situation d’impayés locatifs à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 21 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 29 novembre 2016 contient une clause résolutoire (article 16) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mai 2023, pour la somme en principal de 384,63 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juillet 2023.

Madame [H] [M] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [H] [M] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 656,74 euros actuellement, et de condamner Madame [H] [M] à son paiement à compter du 25 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [H] [M] reste devoir, après déduction des frais de 134,24 euros (7,62 X 2 + 54,32 + 64,68) la somme de 1.285,25 euros, à la date du 13 mars 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [H] [M], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [H] [M] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 1.285,25 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation au 13 mars 2024, terme du mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La demande relative aux frais d’exécution à venir, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

Madame [H] [M] sera en outre condamnée à payer à l’Epic 13 Habitat la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 novembre 2016 entre l’Epic 13 Habitat, d’une part et Madame [H] [M] d’autre part, concernant le logement, situé [Adresse 2], dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 25 juillet 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [H] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [H] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Epic 13 Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [H] [M] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit six cent cinquante-six euros et soixante-quatorze centimes (656,74 euros) à ce jour, à compter du 25 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [H] [M] à verser à l’Epic 13 Habitat la somme mille deux cent quatre-vingt-cinq euros et vingt-cinq centimes (1.285,25 euros), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation au 13 mars 2024, terme du mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024 ;

CONDAMNE Madame [H] [M] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [H] [M] à verser à l’Epic 13 Habitat, une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente