TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Juillet 2024

Président : Madame BERTRAND, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Mai 2024

GROSSE :

Le 25 juillet 2024

à M^e BARTON-SMITH

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 25 juillet 2024

à M^e FAURE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01200 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4TES

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [S] [V]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Patricia FAURE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2010 l’office public de l’habitat 13 HABITAT a consenti à Madame [S] [V] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3].

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CAF des BOUCHES DU RHONE le 25 septembre 2023. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [S] [V] le 27 octobre 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 309,67 € en principal.

Par acte d’huissier du 19 février 2024 l’office public de l’habitat 13 HABITAT a fait assigner Madame [S] [V] afin d’obtenir :

le paiement d’une provision de 1 604,31 € due au titre des loyers et charges impayés avec intérêts de droit ;le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de la locataire des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de leur chef ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges jusqu’à complète libération des lieux loués et remise des clés ;sa condamnation au paiement de la somme de 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

À l’audience du 30 mai 2024 à laquelle l’affaire est appelée et retenue, l’office public de l’habitat 13 HABITAT représenté par son avocat, se réfère expressément à son acte introductif d’instance. Il verse aux débats un décompte actualisé de sa créance au 17 mai 2024 et précise que le montant de la dette locative s’élève à 1 608,65 € après déduction des frais de justice. Il déclare à l’audience être favorable à l’octroi de délais.

Madame [S] [V], représentée par son avocat, dépose des conclusions à l’audience aux termes desquelles elle sollicite l’octroi de délais de paiement sur une durée de 36 mois sur la dette de 1 667,80 € arrêtée au 30 avril 2024, que soit ordonnée la suspension de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés et que la demande au titre des frais irrépétibles soit rejetée.

Elle explique dans ses écritures qu’elle ne conteste pas le montant de la dette locative mais que les frais d’enquête sociale doivent être déduits ainsi que les frais de procédure. Elle indique avoir un enfant en bas âge et être enceinte. Elle justifie de prestations familiales pour 1 232,79 € au mois d’avril 2024.

À la clôture des débats, la décision est mise en délibéré au 25 juillet 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’alinéa II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CAF des BOUCHES DU RHONE le 25 septembre 2023, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation.

Par ailleurs, en application de l’article 24 III de la loi 06 juillet 1989, modifiée par la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience

En l’espèce, il n’est pas établi que l’assignation en date du 30 avril 2024 ait été dénoncée au service compétent de la Préfecture par voie électronique.

Cependant, la défenderesse comparaissant représentée par son avocat, les éléments sociaux et financiers ont été portés à la connaissance du juge.

Par conséquent la demande est déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’office public de l’habitat 13 HABITAT fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi qu’un décompte actualisé avec déduction des frais de justice qui entrent dans les dépens.

Madame [S] [V] ne justifie pas avoir répondu à l’enquête sociale obligatoire. Par conséquent, la demande de déduction des frais à ce titre est rejetée.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera fait droit à la demande de l’office public de l’habitat 13 HABITAT.

Madame [S] [V] sera condamnée au paiement de la somme de 1 608,65 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés à la date du 17 mai 2024.

Sur la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail en date du 1er juillet 2010 contient une clause résolutoire (article 16) aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié le 27 octobre 2023 et qui reproduit les mentions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, la locataire n’a pas réglé sa dette locative.

Le juge n’a pas été saisi d’une demande de délai.

La réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire est intervenue le 27 décembre 2023.

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Rien ne s’oppose à l’octroi de délais dès lors que le bailleur a donné son accord.

Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai. Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

Compte tenu de l’accord du bailleur, de l’ancienneté du bail et de la stabilité de la dette locative, il sera accordé à Madame [S] [V] un délai de 36 mois pour apurer la dette locative.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si Madame [S] [V] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-après, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [S] [V] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,Madame [S] [V] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable fixée provisoirement à la somme de 473,66 € correspondant au dernier loyer actualisé comprenant la provision sur charges selon le décompte arrêté au 17 mai 2024 ;le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 décembre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [S] [V] à payer à l’office public de l’habitat 13 HABITAT la somme de 1 608,65 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés à la date du 17 mai 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

ORDONNONS le sursis à l’exécution des poursuites ;

DISONS que Madame [S] [V] pourra se libérer de ladite somme sur une durée de 36 mois, par 35 mensualités de 45 €, le solde et les intérêts étant dus à la 36ème échéance, payables le 05 de chaque mois en sus du loyer courant et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date ou d’un seul terme du loyer courant la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible ;

RAPPELONS qu’au titre de l’article 1343-5 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DISONS que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

3 – qu’à défaut par Madame [S] [V] d’avoir libéré l’appartement situé [Adresse 4] au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou à défaut par le bailleur ;

4 – Madame [S] [V] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement à la somme de 473,66 € jusqu’à complète libération des lieux ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [S] [V] aux dépens de l’instance ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE