TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024

GROSSE :

Le 17 octobre 2024

à M^e REDON-REY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 octobre 2024

à M^e ORTALDA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07285 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4GHK

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [K]

né le 05 Septembre 1960 à [Localité 2] (13)

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [Z] [J] épouse [K]

née le 27 Septembre 1959 à [Localité 3] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEURS

Madame [E] [O]

demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [P] [U]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

— 

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 19 mai 2020, Madame [Z] [J] épouse [K] et Monsieur [F] [K] ont donné à bail à Monsieur [D] [V] et Madame [O] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 710 euros hors charges.

Par avenant du 1er janvier 2021, Monsieur [P] [U] a été substitué à Monsieur [D] [V] en qualité de locataire solidaire et indivis de Madame [O] à compter du 1er janvier 2021, les modalités du bail initial lui étant opposables à cette date.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur et Madame [K] ont fait signifier à Monsieur [P] [U] et Madame [O] [E] par acte de commissaire de justice en date du 6 juillet 2023, un commandement de payer la somme de 1.980,85 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 5 octobre 2023, Madame [Z] [J] épouse [K] et Monsieur [F] [K] ont attrait Monsieur [P] [U] et Madame [O] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

??constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers ;????ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [P] [U] et Madame [O] [E] de l’immeuble, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ; ??condamner solidairement Monsieur [P] [U] et Madame [O] [E] à leur payer : Une somme provisionnelle de 2.221,47 euros, somme à parfaire à l’audience, au titre de l’arriéré locatif arrêté à septembre 2023 inclus ; Une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer avec charges jusqu’à reprise effective des lieux, avec indexation ; Les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les loyers et accessoires ; 500 euros en application de de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 25 janvier 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

Représentés par leur conseil, les époux [K] ont demandé le bénéfice de leur acte introductif d’instance, sauf à actualiser leur créance.

Cité à étude, Monsieur [P] [U] n’avait pas comparu et personne pour lui.

Le conseil de Madame [O] [E] s’est présenté après l’appel des causes et a sollicité une réouverture des débats.

Par ordonnance du 21 mars 2024, la réouverture des débats a été prononcée pour faire respecter le principe du contradictoire.

A l’audience de renvoi, les époux [K] ont réitéré leurs demandes en actualisant la dette locative à un montant de 7.798,23 euros, arrêtée au 3 juillet 2024. Ils ont souligné le défaut de paiement des loyers courants. Ils ont précisé qu’un dossier de surendettement déposé par Madame [O] a été déclaré recevable le 13 juin 2024, la dette locative étant arrêtée à un montant de 5.117,14 euros à cette date. Madame [O] a également adressé un courrier de préavis le 1er mai 2024, pour une sortie du logement au 15 juin 2024.

Par courriel du 17 juin 2024, le conseil de Madame [O], a indiqué avoir été dessaisie de ses intérêts. Citée à étude, Madame [O] n’a donc pas été représentée et n’a pas comparu.

Monsieur [P] [U] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Aucun rapport de diagnostic social et financier des locataires n’est parvenu au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 17 octobre 2024par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [P] [U] et Madame [O] [E] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige les opposant à Monsieur et Madame [K].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, les époux [K] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 12 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 19 mai 2020 et son avenant du 1er janvier 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 juillet 2023, pour la somme en principal de 1.980,85 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 septembre 2023.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, l’absence de comparution de Monsieur [P] [U] et Madame [O] [E] et d’éléments sur leur situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de leur situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [P] [U] et Madame [O] [E] étant occupant sans droit ni titre depuis le 6 septembre 2023, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des locataires par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [P] [U] et Madame [O] [E] à son paiement s’ils demeurent effectivement encore dans les lieux, soit un montant actuel de 878,06 euros.

Par ailleurs, il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [P] [U] et Madame [O] [E] restent devoir un arriéré locatif de 7.798,23 euros comptes arrêtés au 3 juillet 2024.

Il ressort de ce décompte que les bailleurs facturent aux locataires des « Primes mensuelles MRH » «Frais de courtage mensuels MRH » et « Contributions annuelles attentat MRH ».

Les époux [K] justifient de la souscription, par les défendeurs, d’un contrat d’assurance multirisque habitation auprès de Citya. Toutefois, cette relation contractuelle est indépendante du contrat de bail régularisé entre les parties et ne concerne pas le bailleur. Les sommes éventuellement dues à l’assureur en vertu dudit contrat d’assurance ne peuvent donc pas faire l’objet de prétentions dans le cadre de la présente instance.

Il convient de déduire de ce chef un montant global de 743,10 euros, qui ne relève pas de la dette locative.

Monsieur [P] [U] et Madame [O] [E] qui ne comparaissent pas, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

La recevabilité du dossier de surendettement de Madame [O], déclarée après l’acquisition des effets de la clause résolutoire, est sans incidence sur la créance des époux [K], sous réserve des mesures qui seront adoptées par la Commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône.

De même, les bailleurs ont versé le courrier de résiliation de Madame [O], avec effets au 15 juin 2024, mais n’ont pas mentionné son départ des lieux à l’audience.

Dès lors, conformément à la clause de solidarité contenue au bail, Monsieur [P] [U] et Madame [O] [E] seront condamnés solidairement à verser aux époux [K] la somme de 7.055,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 juillet 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.980,85 euros à compter du commandement de payer du 6 juillet 2023, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner in solidum Monsieur [P] [U] et Madame [O] [E] à payer à Monsieur et Madame [K] une somme de 500 euros pour les frais exposés dans l’instance et non compris dans les dépens.

De plus, Monsieur [P] [U] et Madame [O] [E], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile, ce sans qu’il ne soit nécessaire de préciser plus avant leur contenu.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mai 2020, et modifié par avenant du 1er janvier 2021, entre d’une part, Madame [Z] [J] épouse [K] et Monsieur [F] [K], d’autre part Madame [O] [E] et Monsieur [P] [U], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 6 septembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [O] [E] et Monsieur [P] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [O] [E] et Monsieur [P] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [Z] [J] épouse [K] et Monsieur [F] [K] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [O] [E] et Monsieur [P] [U] à verser à Madame [Z] [J] épouse [K] et Monsieur [F] [K] à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit un montant de 878,06 euros, indexée suivant les mêmes modalités de révision que celles prévues au bail résilié et due à compter du 6 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS solidairement Madame [O] [E] et Monsieur [P] [U] à payer à Madame [Z] [J] épouse [K] et Monsieur [F] [K], à titre provisionnel, la somme de 7.055,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 juillet 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.980,85 euros à compter du commandement de payer du 6 juillet 2023, et pour le surplus à compter de la présente décision ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Madame [O] [E] et Monsieur [P] [U] à payer à Madame [Z] [J] épouse [K] et Monsieur [F] [K] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [O] [E] et Monsieur [P] [U] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président