TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Février 2025

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024

GROSSE :

Le 20 février 2025

à M^e GONDER

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/00808 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4PX6

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [Z]

né le 17 Janvier 1957 à [Localité 2] (13),

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [R], [Y], [W] [K] épouse [Z]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric GONDER avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR

Monsieur [U] [B] [M]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 30 octobre 2021 avec prise d’effet le 1er novembre 2021, Monsieur [D] [Z] et Madame [R] [K] épouse [Z] ont donné à bail à Monsieur [U] [F] [B] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 620 euros, outre 70 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [Z] et Madame [R] [K] épouse [Z] ont fait signifier à Monsieur [U] [F] [B] [M] par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 3018,10 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, Monsieur [D] [Z] et Madame [R] [K] épouse [Z] et Madame [R] [K] épouse [Z] ont fait assigner Monsieur [U] [F] [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire,

— constater que Monsieur [U] [F] [B] [M] est occupant sans droit ni titre,

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [F] [B] [M] corps et de biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique du logement sis [Adresse 3],

— de condamner Monsieur [U] [F] [B] [M] au paiement d’une provision portant sur la somme de :

—  3 152,40 euros, avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,

—  800 euros au titre de la participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur en vertu de l’article 700 du code de procédure civile

— de condamner en tous les dépens dans lesquels seront compris le cout du commandement et celui de l’assignation en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [D] [Z] et Madame [R] [K] épouse [Z] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 25 octobre 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 14 mars 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande Monsieur [D] [Z] et Madame [R] [K] épouse [Z] en raison d’une transaction en cours au 27 juin 2024 à laquelle Monsieur [U] [F] [B] [M] était présent et renvoyé de nouveau pour être finalement retenue à l’audience du 28 novembre 2024.

A cette audience, Monsieur [D] [Z] et Madame [R] [K] épouse [Z], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2 451,10 euros, selon décompte en date du 28 novembre 2024, terme de novembre inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [U] [F] [B] [M] ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 février 2025.

Par courrier simple en date du 13 décembre 2024, Monsieur [U] [F] [B] [M] a adressé un courrier au Tribunal de céans sollicitant la réouverture des débats au motif qu’il n’ait pas reçu sa convocation à l’audience du 28 novembre 2025.

Eu égard au nombre de renvoi, et de sa présence à la précédente audience, il ne sera pas fait droit à la demande de réouverture de Monsieur [U] [F] [B] [M].

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 janvier 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 14 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [D] [Z] et Madame [R] [K] épouse [Z] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 30 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 octobre 2023, pour la somme en principal de 3018,10 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 décembre 2023.

Monsieur [U] [F] [B] [M] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son /leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [U] [F] [B] [M] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [U] [F] [B] [M] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 734,04 euros actuellement, et de condamner Monsieur [U] [F] [B] [M] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [U] [F] [B] [M] reste devoir la somme de 2 451,10 euros, à la date du 28 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [U] [F] [B] [M], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [U] [F] [B] [M] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 2 451,10 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision pour conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [F] [B] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] [Z] et Madame [R] [K] épouse [Z] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

REJETTE la demande de renvoi formulée par Monsieur [U] [F] [B] [M] ;

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 octobre 2021 entre Monsieur [D] [Z] et Madame [R] [K] épouse [Z] et Monsieur [U] [F] [B] [M] concernant le logement, situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 25 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [F] [B] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [F] [B] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [D] [Z] et Madame [R] [K] épouse [Z] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] [B] [M] à verser à Monsieur [D] [Z] et Madame [R] [K] épouse [Z], à titre provisionnel, la somme de 2 451,10 euros décompte arrêté au 28 novembre 2024 incluant la mensualité de novembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] [B] [M] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 734,04 euros à ce jour, à compter de décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] [B] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] [B] [M] à verser à Monsieur [D] [Z] et Madame [R] [K] épouse [Z] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président