TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Février 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame BOREL, Greffier lors des débats

Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré

Débats en audience publique le : 12 Décembre 2024

GROSSE :

Le 28 février 2025

à M^e EBERT Chloé

Le 28 février 2025

à M^e HABERT Sarah

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04232 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5F3C

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société SFHE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé EBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [S] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [U] [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sarah HABERT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privé signé le 3 octobre 2023, la Société Française des Habitations Economiques (SFHE) a consenti à M. [S] [Y] et Mme [U] [W] un bail d’habitation portant sur un appartement et un emplacement de parking situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 669,38 euros, outre 111,55 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [S] [Y] et Mme [U] [W], le 4 avril 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme 2.585,28 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, la SFHE a fait assigner en référé M. [S] [Y] et Mme [U] [W], devant le juge des contentieux de la protection et demande de :

— condamner solidairement M. [S] [Y] et Mme [U] [W] à payer à titre provisionnel les sommes dues à ce jour au titre des loyers et charges impayées, soit 3.108,80 euros avec intérêts de droit à compter du prononcé de l’ordonnance,

— sauf à parfaire ou à diminuer, sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— au cas où le tribunal entendrait accorder des délais de paiement aux requis, la clause irritante devra nécessairement tenir compte non seulement des mensualités devant couvrir l’arriéré du loyer mais également des loyers à venir,

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de M. [S] [Y] et Mme [U] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, si nécessaire avec le concours de la force publique,

— condamner M. [S] [Y] et Mme [U] [W] à payer à notre requérant une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé jusqu’à libération effective des lieux, ou reprise de possession des lieux, par le Commissaire de justice,

— condamner M. [S] [Y] et Mme [U] [W] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [S] [Y] et Mme [U] [W] à payer au requérant la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner M. [S] [Y] et Mme [U] [W] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour conclusions du défendeur et a été appelée et retenue à l’audience du 12 décembre 2024.

A l’audience, la SFHE, représentée par son avocat, réitère les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 2.218,59 euros au 11 décembre 2024 ;

Cité à étude, M. [S] [Y] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Mme [U] [W], représentée par son avocat, sollicite l’octroi de délais de paiements sur 36 mois et la suspension de la clause résolutoire. Elle indique régler seule le loyer, M. [S] [Y] ayant quitté le logement depuis janvier 2024. Elle précise vivre seule avec son enfant âgé de 12 mois, avoir repris le paiement des loyers et percevoir environ 1.300 euros de ressources.

Elle conteste le montant de la dette locative en ce qu’elle comprend le coût du loyer de l’emplacement de parking alors que le contrat de bail fixe à 0 euro le montant du loyer de parking et demande la condamnation de la SFHE à lui payer la somme de 691,35 euros au titre des loyers de location de parking prélevés à tort.

La SFHE indique que le paiement des loyers a été repris et qu’elle ne s’oppose pas aux demandes de délais et de suspension de la clause résolutoire. S’agissant du loyer de parking, elle précise que le bail comporte une erreur et que le loyer correspondant à l’emplacement de parking a été régulièrement payé par Mme [U] [W] qui n’en a jamais contesté le montant.

La décision a été mise en délibéré au 27 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 26 juin 2024 a été dénoncée le 4 juillet 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines mois au moins avant la première audience du 17 octobre 2024.

De surcroît, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 29 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 26 juin 2024.

En conséquence la SFHE est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 7) laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 4 avril 2024 pour la somme 2.585,28 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 4 juin 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

M. [S] [Y] et Mme [U] [W] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 748,38 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée.

La SFHE fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail à usage d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 2.218,59 euros au 11 décembre 2024.

Il résulte toutefois de la lecture du bail à usage d’habitation comme de celui se rapportant au stationnement conventionné que le loyer relatif au parking est fixé à 0,00 euro.

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant sollicité, la somme de 520,52 euros correspondant au montant total des prélèvements se rapportant au loyer du parking de janvier 2024 à novembre 2024 inclus. Il y a également lieu de déduire les frais de procédure à hauteur de 391,63 euros.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1.306,44 (2.218,59-520,52-391,63) euros au 11 décembre 2024, M. [S] [Y] et Mme [U] [W] seront solidairement condamnés à payer à la SFHE, à titre provisionnel la somme de 1.306,44 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 11 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [U] [W] a sollicité des délais de paiement pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir 1.130 euros d’ARE et des prestations de la CAF pour un montant de 193 euros. Elle justifie en outre avoir entrepris des démarches pour être accompagnée dans le cadre d’une mesure d’accompagnement social lié au logement (ASLL) renforcée.

Il ressort du décompte versé aux débats que la locataire a repris au jour de l’audience le paiement des loyers et charges.

Compte tenu de ces éléments, et de la qualité du bailleur, des délais de paiement seront octroyés à Mme [U] [W] selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

·à défaut pour Mme [U] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 2], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Mme [U] [W], devenu occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SFHE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 748,38 euros au total, laquelle indemnité ne sera pas indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à M. [S] [Y], non comparant.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts

A défaut de démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d’ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, la SFHE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts qui n’est de surcroît pas formulée à titre provisionnel.

Sur la demande reconventionnelle en remboursement des loyers de parking perçus sur la période antérieure au 1er janvier 2024

Le contrat de bail à usage d’habitation ainsi que le contrat de bail se rapportant au stationnement conventionné, signés le 3 octobre 2023, mentionnent un loyer relatif au parking fixé à 0,00 euro.

Mme [U] [W] verse au débat les avis d’échéance d’octobre à décembre 2023 desquels il résulte qu’il a été prélevé un loyer chaque mois au titre de l’emplacement de stationnement pour un montant total de 123,39 euros.

Il y a donc lieu de condamner la SFHE à payer la somme de 123,39 euros à M. [S] [Y] et Mme [U] [W] à titre de remboursement des loyers de parking indument prélevés sur la période antérieure au 1er janvier 2024.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [Y] et Mme [U] [W] qui succombent supporteront la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SFHE qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS la SFHE recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 4 juin 2024 ;

CONDAMNONS solidairement M. [S] [Y] et Mme [U] [W] à payer à la SFHE, à titre provisionnel la somme de la somme de 1.306,44 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 11 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Mme [U] [W] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 35 mensualités successives de 36,29 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer et charges courants à leur échéance :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Mme [U] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux appartement sis [Adresse 2], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique,

· Mme [U] [W] sera condamnée à verser à la SFHE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, soit 748,38 euros au total sans que cette indemnité ne soit indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer;

ORDONNONS à M. [S] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [S] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SFHE, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS la SFHE de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS la SFHE à payer à M. [S] [Y] et Mme [U] [W] la somme de 123,39 euros à titre de remboursement des loyers de parking indument prélevés sur la période antérieure au 1er janvier 2024 ;

CONDAMNONS M. [S] [Y] et Mme [U] [W] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTONS la SFHE de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE