TRIBUNAL

de [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 6]

N° RG 24/00633 – N° Portalis DB22-W-B7I-SNJZ

JUGEMENT

Du : 15 Avril 2025

Société BATIGERE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMMEE BATIGERE GRAND EST VENANT AUX DROITS ET OBLIGATIONS DE LA

C/

[V] [B]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e PAUTONNIER

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [B]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 15 Avril 2025 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 13 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société BATIGERE HABITAT anciennement dénommée “BATIGERE GRAND EST” venant aux droits et obligations de la Société “BATIGERE EN ILE DE FRANCE”

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES,

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [B]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant

A l’audience du 13 Février 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 mai 2006, la société BATIGERE ILE DE FRANCE, aux droits de laquelle vient la société BATIGERE HABITAT, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [V] [B] sur un logement situé [Adresse 3], à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer principal de 338,84 euros, outre une provision pour charges mensuelles de 35,11 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 5 656,71 euros au titre de l’arriéré locatif visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [V] [B] le 23 janvier 2024.

Par assignation en date du 17 septembre 2024 la société BATIGERE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire, et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [B] sous astreinte de dix euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer révisable majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyer solidarité calculés tels si le bail s’était poursuivi et ce, à compter de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération des lieux ainsi que de tout occupant et meubles de son chef, 6 472,80 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêtée au 24 juillet 2024, terme du mois de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement pour les sommes qui y sont visées et de la présente assignation pour le surplus, outre les loyers, suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés au jour de l’audience, sans préjudice de tous autres dus ; les intérêts échus dus au moins pour une année entière, devant produire intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil, 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de sa notification au préfet.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 septembre 2024 et un diagnostic social et financier a été réalisé et transmis au tribunal dont il a été donné connaissance à l’audience (carence).

Initialement appelée à l’audience du 14 novembre 2024 au cours de laquelle les deux parties ont comparu, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi, Monsieur [V] [B] affirmant ne pas avoir été destinataire de l’assignation, et n’en avoir eu connaissance que par les services de la préfecture.

À l’audience du 13 février 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, indique que la dette locative s’élève désormais à la somme de 10 088,75 euros, arrêtée au 4 février 2025, terme de janvier 2025 inclus. En outre, elle précise que le locataire ne procède pas au règlement de ses loyers courants et que par conséquent, elle s’oppose à des délais de paiement ainsi qu’au maintien dans les lieux.

Monsieur [V] [B] n’a pas comparu, ni personne pour le représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à étude et Monsieur [V] [B], qui a comparu lors de la première audience a eu connaissance de la date de l’audience de renvoi, au cours de laquelle il n’a pas comparu. La procédure est donc régulière.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité

La société BATIGERE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir informé la CCAPEX de la situation d’impayé de Monsieur [V] [B], qui persiste, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 25 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5 656,71 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 26 mars 2024.

Cependant, selon l’article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [V] [B] ne comparaît pas et ne sollicite pas l’octroi de délais de paiement ainsi que son maintien dans les lieux.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société BATIGERE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, le prononcé d’une astreinte n’étant pas nécessaire, le concours de la force publique étant octroyé.

Le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 33-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus, Monsieur [V] [B] lui devait la somme de 7 960,73 euros, soustraction faite des frais de procédure et de la facturation d’un surloyer au mois de janvier, en l’absence de justification en ce sens (pas de lettre de mise en demeure reproduisant les dispositions du code de la construction et de l’habitation applicables).

Monsieur [V] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 656,71 euros à compter de la date de délivrance du commandement de payer du 25 janvier 2024, et à compter de la date de l’assignation du 17 septembre 2024 sur la somme de 816,09 euros, et de la signification du jugement pour le surplus.

Il sera en outre ordonné la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société BATIGERE HABITAT ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [V] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de sa notification au préfet..

En revanche, compte tenu de l’équité, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [V] [B] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 janvier 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 mai 2006 entre la société BATIGERE ILE DE FRANCE, aux droits de laquelle vient la société BATIGERE HABITAT, d’une part, et Monsieur [V] [B], d’autre part, concernant le logement situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] est résilié depuis le 26 mars 2024,

ORDONNE à Monsieur [V] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [V] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [V] [B] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 7 960,73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 656,71 euros à compter de la date de délivrance du commandement de payer du 25 janvier 2024, et à compter de la date de l’assignation du 17 septembre 2024 sur la somme de 816,09 euros, et de la signification du jugement pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société BATIGERE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [V] [B] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de sa notification au préfet.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

LA GREFFIÈRE LA JUGE