TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Décembre 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 16 Septembre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ….. Florent VIGNY………………………

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/03022 – N° Portalis DBW3-W-B7I-46G2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. PHH1, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Florent VIGNY, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Monsieur [E] [K]

né le 17 Novembre 1991 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [F] [Z]

née le 19 Janvier 1982 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 5 novembre 2021, la SASU PHH1 a loué à Monsieur [E] [K] et Madame [F] [Z] un appartement, une cave et un garage sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 777 euros, outre 313 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SASU PHH1 a fait signifier à Monsieur [E] [K] et Madame [F] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, la SASU PHH1 a fait assigner Monsieur [E] [K] et Madame [F] [Z] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 16 septembre 2024.

A cette audience, la SASU PHH1, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 11 673,42 euros, au 4 septembre 2024.

Monsieur [E] [K] et Madame [F] [Z] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés, bien que régulièrement cités par acte remis à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SASU PHH1 justifie avoir procédé à la délivrance de l’assignation après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX (qui est intervenue le 29 décembre 2023).

La SASU PHH1 produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 28 mars 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 16 septembre 2024.

Son action est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [E] [K] et Madame [F] [Z] le 28 décembre 2023, pour un arriéré locatif de 3 094,50 euros.

Les sommes visées au commandement, que les défendeurs ne contestent pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise.

Il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 28 février 2024, et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [K] et Madame [F] [Z] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Monsieur [E] [K] et Madame [F] [Z] seront condamnés solidairement à payer à la SASU PHH1 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 1 152,24 euros), à compter du 29 février 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SASU PHH1.

Sur la demande d’astreinte

En application des dispositions de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’obligation de Monsieur [E] [K] et Madame [F] [Z] de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire d’un montant de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu’à la libération effective des lieux, cette mesure comminatoire apparaissant légitime en raison des troubles causés à la bailleresse.

Sur le paiement de sommes au titre de l’arriéré locatif

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le contrat de bail,

En l’espèce, le montant du loyer et des charges dus en application du bail n’est aucunement contesté par les locataires.

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation qu’au 1er mars 2024, la dette locative de Monsieur [E] [K] et Madame [F] [Z] s’élevait à la somme de 5 483,72 euros.

Le décompte actualisé au 5 avril 2024 fixe le montant de la dette locative à la somme de 10 362,40 euros, terme du mois de septembre 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure et de la somme de 1 067,76 euros, figurant en tant que solde dû au 31 décembre 2022 sans être justifiée.

Il convient donc de condamner Monsieur [E] [K] et Madame [F] [Z] solidairement à payer à la SASU PHH1 cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2023 sur la somme de 3 094,50 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de paiement au titre de la clause pénale

Par application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En conséquence, la SASU PHH1 sera déboutée de sa demande au titre de la clause pénale.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Il n’y a lieu d’autoriser la bailleresse à conserver le montant du dépôt de garantie pour sûreté de sa créance dès lors qu’en principe le montant du dépôt de garantie est restitué à la propriétaire postérieurement au départ du locataire, dans le cadre d’un dernier décompte locatif.

La SASU PHH1 sera donc déboutée de cette demande prématurée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Vu l’article 695 du code de procédure civile, dont il résulte que :

Un procès-verbal de constat d’huissier n’entre pas dans les dépens si l’huissier n’a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire ;Les actes faits avant d’introduire l’instance sont considérés comme y étant afférents, à la condition qu’ils se situent dans un rapport étroit et nécessaire avec le litige ;

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [K] et Madame [F] [Z] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, dont les frais engagés au titre du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, Monsieur [E] [K] et Madame [F] [Z] seront condamnés in solidum à verser à la SASU PHH1 la somme de 250 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de la SASU PHH1 recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 5 novembre 2021 concernant l’appartement, la cave et le garage sis [Adresse 1], à effet au 28 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [K] et Madame [F] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que l’obligation de Monsieur [E] [K] et Madame [F] [Z] de quitter les lieux occupés sera assortie d’une astreinte provisoire d’un montant de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [K] et Madame [F] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU PHH1 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] et Madame [F] [Z] solidairement à payer à la SASU PHH1 une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 février 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 1 152,24 euros) ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] et Madame [F] [Z] solidairement à verser à la SASU PHH1 la somme de 10 362,40 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2023 sur la somme de 3 094,50 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE la SASU PHH1 de sa demande en paiement au titre de la clause pénale ;

REJETTE la demande de la SASU PHH1 aux fins de conservation du dépôt du montant du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] et Madame [F] [Z] in solidum à payer à la SASU PHH1 la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] et Madame [F] [Z] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

La greffière, Le juge,