TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 29 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à Mme [S] [W]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 mai 2024

à M^e Ambroise MALINCONI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05926 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3574

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société HABITAT [Localité 4] PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [S] [W], habilitée par un pouvoir de représentation

DEFENDERESSE

Madame [M] [I], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Ambroise MALINCONI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Des baux ont été signés entre les parties les 30 juin 2003 et 14 décembre 2020, concernant un appartement, une cave et une aire de stationnement situés [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 258,87 euros outre 132,98 euros de provision pour charges (s’agissant du logement) et de 58,69 euros (s’agissant du garage).

Considérant que des loyers et charges restaient impayés, l’établissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, l’établissement public HABITAT MARSEILLE PROVENCE a fait assigner Madame [M] [I] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 23 novembre 2023.

L’affaire, après un renvoi contradictoire, a été appelée et entendue à l’audience du 29 février 2024.

A cette audience, l’établissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE, représenté par Madame [S] [W], habilitée par un pouvoir de représentation, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 1 380,20 euros, au 29 février 2024. Il ne s’oppose ni à l’octroi d’éventuels délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés, précisant qu’un échéancier a été conclu avec la locataire. Il maintient que le commandement de payer est régulier en ce qu’il a été signifié avec un décompte détaillé en annexe.

Madame [M] [I], représentée par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens. Elle fait notamment valoir que le commandement de payer est nul en l’absence de décompte y étant annexé, et reconnait l’existence d’une dette locative, sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate.

représentée par son Conseil, reconnait l’existence d’une dette locative – dont elle ne conteste pas le montant – et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

L’établissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE a, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisi la Caisse d’Allocation Familiale des Bouches-du-Rhône deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. La situation d’impayés de la locataire ayant été signalée à la CAF le 10 mai 2023, la saisine est donc réputée constituée.

L’établissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 21 septembre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 23 novembre 2023.

Leur action est donc recevable.

Sur les demandes principales et reconventionnelles

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu les articles 4, 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu le contrat de bail liant les parties,

En l’espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, s’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte, étant précisé qu’un commandement de payer :

notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles ;

doit contenir un décompte précis des sommes dues au titre du bail, afin de permettre à la locataire d’avoir une connaissance précise de ses obligations, avec ventilation du loyer et des provisions pour charges.

Or, force est de constater que le commandement de payer délivré le 17 mai 2023 à Madame [M] [I] viole les dispositions légales précitées en ce qu’il fait état de loyers ainsi que de charges impayés mais ne contient pas de décompte précis permettant à la locataire de vérifier le bien-fondé de la demande. En outre, le montant mentionné des loyers impayés ne correspond pas à celui indiqué dans le bail litigieux.

Par conséquent, les dispositions légales n’ayant pas été respectées, la demande relative au constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle se heurtent à une contestation sérieuse qui conduit à leur rejet.

Parallèlement, Madame [M] [I] sera déboutée de sa demande tendant au paiement de dommages et intérêts, comme relevant du fond du droit, étant précisé qu’elle ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements de l’établissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE.

Les parties seront donc renvoyée à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur ces points, n’ayant pas sollicité un tel renvoi en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation, que la locataire restait débitrice d’une dette locative de 1 302,61 euros au 24 août 2023.

Vu le décompte actualisé au 29 février 2024, fixant la dette locative à une somme de 1 380,20 euros, terme du mois de février 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure mais pas des sommes dues à la suite de la suspension du versement d’allocations versées au bénéfice personnel de Madame [M] [I], et dont cette dernière demeure comptable,

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [M] [I] à payer à l’établissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE cette somme de 1 380,20 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Il convient d’autoriser Madame [M] [I] à se libérer de sa dette en 24 mois, par mensualités de 57 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [M] [I] sur le fait qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité du solde restant dû deviendrait immédiatement exigible.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [M] [I], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de l’établissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE recevable ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par l’établissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE relatives à la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande présentée par Madame [M] [I] relative au paiement de dommages et intérêts provisionnels ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au fond sur ces points ;

Condamnons Madame [M] [I] à verser à l’établissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE la somme de 1 380,20 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Accordons des délais de paiement de 24 mois à Madame [M] [I] pour s’acquitter de sa dette et disons qu’elle devra régler la somme de 1 380,20 euros selon 24 mensualités de 57 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

Disons qu’à défaut du paiement de toute mensualité, la dette deviendra immédiatement exigible ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [M] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,