TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Octobre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Juillet 2024

GROSSE :

Le 24 octobre 2024

à Me [Localité 6]-REY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 octobre 2024

à M. [N]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00947 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4QPM

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [I]

né le 29 Septembre 1956 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [N]

demeurant [Adresse 1]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 15 avril 2023, Monsieur [W] [I] a donné à bail à Monsieur [G] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 380 euros outre 25 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le 13 octobre 2023, Monsieur [W] [I] a fait délivrer à Monsieur [G] [N] un commandement de payer la somme de 1.153 euros en principal, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 30 janvier 2024, Monsieur [W] [I] a attrait Monsieur [G] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour défaut de paiement des loyers ;ordonner sans délais l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; condamner Monsieur [G] [N] à lui payer :* la somme provisionnelle de 1.917,40 euros au titre de la dette locative, quittancement de janvier 2024 inclus, à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle et mensuelle égale au montant du loyer avec charges, indexable suivant les modalités de révision du bail, jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 28 mars 2024, l’affaire a été renvoyée et plaidée le 25 juillet 2024.

Représentée par son conseil Monsieur [I] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 3.315,14 euros au 23 juillet 2024. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire en l’absence de reprise de paiement des loyers courants.

Comparaissant en personne, Monsieur [G] [N] a demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il n’a pas contesté la dette locative, née en octobre 2023 suite à l’arrêt des indemnités de chômage alors qu’il se trouvait encore en essai et que sa mère a rencontré des difficultés. Il a sollicité les allocations au logement et entend déposer un dossier de surendettement. Il a déclaré un CDI avec des revenus à hauteur de 1100 euros par mois.

Le rapport de diagnostic financier et social du locataire indique qu’il est isolé, fragile et en grande difficulté. Suite à une perte d’emploi il s’est retrouvé en rupture totale de ressources pendant plusieurs mois, et sa mère est décédée, ce qui a engendré également des dettes.

La décision a été mise en délibéré au 24 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 janvier 2024, soit plus six semaines avant l’audience du 28 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [I] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 17 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 15 avril 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 octobre 2023, pour la somme en principal de 1.153 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont bien réunies à la date du 13 décembre 2023.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, en l’absence de paiement intégral des derniers loyers courants avant l’audience et d’accord du bailleur, Monsieur [G] [N] ne peut prétendre ni à des délais de paiement dérogatoires sur 36 mois, ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [G] [N] étant occupant sans droit ni titre depuis le 13 décembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [G] [N] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexé suivant les mêmes modalités que celles prévues au bail résilié, et de condamner Monsieur [G] [N] à son paiement, soit un montant de 418,29 euros.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé, que Monsieur [G] [N] reste devoir la somme de 3.315,14 euros au 23 juillet 2024.

Or le bailleur facture au locataire des « Primes mensuelles MRH » «Frais de courtage mensuels MRH » et « Contributions annuelles attentat MRH ».

Monsieur [I] justifie de la souscription, par le défendeur, d’un contrat d’assurance multirisque habitation auprès de Citya. Toutefois, cette relation contractuelle est indépendante du contrat de bail régularisé entre les parties et ne concerne pas le bailleur. Les sommes éventuellement dues à l’assureur en vertu dudit contrat d’assurance ne peuvent donc pas faire l’objet de prétentions dans le cadre de la présente instance.

Il convient de déduire de ce chef un montant global de 184,30 euros, qui ne relève pas de la dette locative.

Pour le reste, Monsieur [G] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de sa dette locative.

Il sera donc condamné, par provision au paiement de la somme de 3.130,84 euros pour solde de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur le montant de 1.153 euros à compter du commandement de payer du 13 octobre 2023 et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, vu les difficultés du locataire, le montant de la dette qui permet son apurement dans les délais légaux, et l’absence de difficultés ou besoins exprimés par le bailleur privé, il sera fait droit à la demande de délais de paiement sur 24 mois, suivant les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Monsieur [G] [N] à payer à Monsieur [I] une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et non compris dans les dépens.

Monsieur [G] [N] qui succombe, supportera la charge des entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 avril 2023, entre Monsieur [W] [I] et Monsieur [G] [N], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 13 décembre 2023 ;

REJETONS la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Monsieur [G] [N] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [W] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [N] à payer à Monsieur [W] [I], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 418,29 euros, indexable suivant les mêmes modalités qye celles prévues au bail résilié, due depuis le 13 décembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [N] à payer à Monsieur [W] [I], à titre provisionnel, la somme de 3.130,84 euros pour solde de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur le montant de 1.153 euros à compter du commandement de payer du 13 octobre 2023 et pour le surplus à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [G] [N] à s’acquitter de la dette par 24 échéances successives et mensuelles de 130 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

RAPPELONS que la décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’un seul versement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [N] à payer à Monsieur [W] [I] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [N] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président