N° RG 25/01082 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2OX

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

11ème civ. S2

N° RG 25/01082 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2OX

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

M. [F] [C]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

21 NOVEMBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. [Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Monsieur [F] [C]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection

Hafize CIL, Greffière placée

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 21 Novembre 2025.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection et par Hafize CIL, Greffière placée

N° RG 25/01082 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2OX

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26 octobre 2023, la SAEML HABITATION MODERNE a consenti à Monsieur [F] [C] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 325.15 euros outre 145.60 euros au titre des provisions pour charges, 3.47 euros au titre du câble/antenne et 16.00 euros au titre de la participation énergétique.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la [Adresse 12] a fait signifier à Monsieur [F] [C] le 22 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2837.92 euros et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par acte délivré le 4 avril 2025, la SAEML HABITATION MODERNE a fait assigner Monsieur [F] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en matière de référé, afin d’obtenir le constat de la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

A l’audience du 12 septembre 2025, la [Adresse 12], représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Constater la résiliation de plein droit des contrats de baux,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [C] du logement et des garages ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 600.00 euros, charges en sus à compter du 1er avril 2025, révisable au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers,

— Condamner Monsieur [F] [C] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux,

— Condamner à titre provisionnel Monsieur [F] [C] à lui payer la somme de 3800.00 euros correspondant à l’arriéré locatif suivant décompte arrêté à la date du 22 mars 2025, date de la résiliation, augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance,

— Condamner Monsieur [F] [C] à lui payer la somme de 600.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [F] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

— Constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provisoire,

La SAEML HABITATION MODERNE expose que Monsieur [F] [C] n’a pas régularisé la situation d’impayés dans le délai imparti au commandement de payer visant la clause résolutoire. Elle actualise la dette locative à la somme de 7128.71 euros au 5 septembre 2025 et précise que le règlement des loyers courants n’a pas repris.

Bien que cité par dépôt à l’étude, Monsieur [F] [C] ne se s’est ni présenté ni fait représenter. Susceptible d’appel, le jugement sera réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondé

Sur la recevabilité des demandes.

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 janvier 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 4 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 7 avril 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 12 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [F] [C] ferait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail d’habitation contient une clause résolutoire en son article 10 et le commandement de payer, signifié au locataire le 22 janvier 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2837.92 euros.

Il est toutefois relevé que ni le contrat de bail ni le commandement de payer ne vise le délai de 6 semaines applicable à l’espèce mais l’ancien délai de 2 mois qui sera ainsi retenu.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 mars 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce la [Adresse 12] produit un décompte actualisé aux termes duquel Monsieur [F] [C] reste redevable, après déduction d’office le cas échéant des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de la somme de 7128.71 euros au 5 septembre 2025, échéance de d’août 2025 incluse.

Il ne sera toutefois pas tenu compte dudit décompte actualisé dont la communication dans le respect du contradictoire de l’article 132 du code de procédure civile n’est pas démontré.

Par conséquent seul la demande initiale, justifiée par décompte annexé à l’acte introductif d’instance, sera retenue aux termes duquel Monsieur [F] [C] reste redevable, après déduction d’office le cas échéant des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de la somme de 3800.00 euros au 22 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

Monsieur [F] [C], non comparant, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel, à verser à la SAEML HABITATION MODERNE la somme de 3800.00 euros, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance soit le 4 avril 2025, comme sollicité, et conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce il ressort du décompte précité que Monsieur [F] [C] n’a pas repris le règlement des loyers courants.

Par ailleurs étant non comparant, Monsieur [F] [C] ne justifie pas de sa situation financière actuelle.

Par conséquent il n’y a pas lieu à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [F] [C] sera ordonnée selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [F] [C] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, en conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [F] [C] sera condamné à titre provisionnel, au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 22 mars 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail d’habitation s’était poursuivi, charges en sus. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [F] [C], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [F] [C], supportant la condamnation aux dépens, sera condamné à payer à la [Adresse 12] la somme de 150,00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens.

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevables les demandes formées par la SAEML HABITATION MODERNE SA à l’encontre de Monsieur [F] [C] ;

DISONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 26 octobre 2023 entre la SAEML [Adresse 10], et Monsieur [F] [C] concernant le logement sis [Adresse 4] à [Localité 7], sont réunies à la date du 22 mars 2025 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [F] [C] à payer à la SAEML HABITATION MODERNE la somme de 3800.00 euros (trois mille huit cent euros) au titre des loyers et des charges incluant l’échéance de février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [F] [C] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement sis [Adresse 4] à [Localité 7];

ORDONNONS à Monsieur [F] [C] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [C] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la [Adresse 12] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [F] [C] à payer à la SAEML HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges à compter du 22 mars 2025 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [F] [C] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [C] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [C] à payer à la SAEML [Adresse 10] la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Hafize CIL Catherine KRUMMER