COUR D’APPEL D’ AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D’AZUR / [J],

N° RG 23/00032 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PB4T

N° 24/00036

Du 26 Septembre 2024

JUGEMENT

Délivrance le

Grosse et expédition à

la SELARL AB-JURIS

M^e Miguel BARATA

expédition :

+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 26 Septembre 2024

PAR

PRÉSIDENT :

Monsieur MELHEM, Vice-Président au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE désigné en qualité de Juge titulaire de la JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE du département des ALPES MARITIMES par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la COUR D’APPEL D’AIX-en-PROVENCE, qui a délibéré

GREFFIER :

Madame BALDUCCI

ENTRE

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représenté par M^e Miguel BARATA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET

Monsieur [X] [J] né le 05.12.1954 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Audrey BAGARRI de la SELARL AB-JURIS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

Monsieur [M] [J], né le 18.04.1958 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Audrey BAGARRI de la SELARL AB-JURIS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

EN PRESENCE DE :

Monsieur [I] [V] :

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Trésorerie Générale – Service du Domaine

Brigade des Evaluations Domaniales

[Adresse 1]

[Localité 12]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par mémoire de saisine enregistré le 4 juillet 2023 au greffe de la juridiction de l’expropriation du département des Alpes-Maritimes au tribunal judiciaire de Nice, l’Etablissement Public Foncier PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR demande la fixation judiciaire du prix d’acquisition du bien immobilier cadastré BL n° [Cadastre 3], situé [Adresse 6] à [Localité 12] à la somme de 759.671 euros, étant précisé que ledit bien appartient à M. [X] [J] et M. [M] [J].

Par mémoire déposé le 28 mars 2024, l’Etablissement Public Foncier PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR s’oppose aux demandes adverses et maintient sa demande relative à la fixation du prix d’aliénation à la somme de 759.671 euros.

Par mémoire en réponse déposé le 19 juin 2024, M. [X] [J] et M. [M] [J] sollicitent la fixation du prix d’acquisition à la somme de 2.170.000 euros, demandant par ailleurs la condamnation du demandeur à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

De son côté et par conclusions datées du 18 janvier 2024, le Commissaire du Gouvernement propose de fixer le prix de cession à la somme de 1.160.000 euros.

Le transport sur les lieux a été réalisé le 27 novembre 2023, hors la présence du Commissaire du Gouvernement, empêché.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 27 juin 2024 et mise en délibéré au 26 septembre 2024.

Ce jour le présent jugement a été prononcé.

Vu les mémoires et conclusions mentionnés ci-dessus auxquels il convient de se référer en application de l’article 455 du Code de procédure civile pour connaître les moyens et les prétentions des parties ainsi que l’avis du Commissaire du Gouvernement ;

MOTIFS DE LA DECISION

Cadre procédural

Aux termes de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme : « A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Lorsqu’il est fait application de l’article L 213-2-1, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

a) La date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.

Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation est appelée à fixer le prix d’un bien dont l’aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel. ».

Par ailleurs l’article R. 213-11 dispose que : « Si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l’article R. 213-10(b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. Une copie, en double exemplaire, du mémoire du titulaire du droit de préemption est jointe à la lettre adressée au secrétariat de la juridiction. Le propriétaire doit en être informé simultanément.

Il est ensuite procédé comme il est dit aux articles R 311-9 à R 311-32 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

A défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit.

En cas d’application de l’article L 213-4-1, copie du récépissé de la consignation doit être adressée au propriétaire et à la juridiction. ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’Etablissement Public Foncier PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR a pris la décision de préempter le bien litigieux, étant rappelé que la notification de la décision d’aliéner a été reçue le 7 mars 2023, moyennant le prix de 2.170.000 euros.

Sur la date de référence

Aux termes de l’article L322-2 du Code de l’Expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En application des dispositions de ce texte, la juridiction fixe la date de référence au 2 mai 2022.

Sur la situation d’urbanisme

Le bien est situé en zone 2AU, à urbaniser.

Sur le bien préempté

Le bien préempté est un terrain nu et plat dans la [Adresse 14], situé à proximité du [Adresse 8], de la centrale ENEDIS et de la gare de [11] ; il est d’une superficie de 8.350 m2.

Sur la détermination du prix d’acquisition

Pour justifier leur demande tendant à fixer l’indemnisation à la somme de 2.170.000 euros, M. [X] [J] et M. [M] [J] expliquent que l’indemnité doit correspondre à la valeur vénale du bien exproprié selon la jurisprudence de la Cour de cassation et à la pleine valeur marchande du bien exproprié selon la CEDH.

Ils indiquent que la proposition d’achat qui leur a été faite à hauteur de 2.170.000 euros est sérieuse, le compromis de vente ne comportant pas de clause suspensive de permis de construire.

Ils soulignent qu’il s’agit d’un indicateur de la valeur réelle marchande du terrain.

Ils ajoutent que le terrain présente de nombreuses caractéristiques favorables et notamment :

— il n’a jamais été pollué,

— il n’a jamais été loué,

— il est plat, viabilisé et dépourvu de servitudes,

— il est desservi principalement par la [Adresse 13],

— il est situé à proximité de la [Adresse 15].

Ils en déduisent que le prix proposé par l’Etablissement Public Foncier PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR est sous-évalué.

Malgré les divergences entre les parties, la juridiction écartera la valeur de 2.170.000 euros correspondant à la promesse de vente, ladite promesse étant soumise à la condition suspensive d’obtention de prêt pour l’intégralité de la somme, de sorte qu’il ne s’agit pas d’un terme de comparaison faute de réalisation de la vente.

Les termes de comparaison auxquels se réfère l’Etablissement Public Foncier PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR pour retenir une valeur métrique de 95 euros seront écartés, cette évaluation étant fort éloignée de celle retenue par le Domaine, tel qu’il ressort de la lettre relative à la consignation de 174.000 correspondant à 15% de l’évaluation du service France Domaine, ce qui correspond à une évaluation de 1.160.000 euros pour l’intégralité du bien.

La juridiction écartera également la valeur métrique de 138,75 euros retenue par le Commissaire du Gouvernement, eu égard aux particularités de la cession litigieuse.

La Juge de l’Expropriation reprend à son compte l’analyse qu’il a retenu dans une espèce similaire (jugement n° 22/10 du 23 juin 2022) où il s’agissait également d’évaluer un terrain similaire cadastré BL n° [Cadastre 2], [Adresse 9] à [Localité 12].

La juridiction avait retenu une valeur métrique de 130 €.

Dans l’affaire jugée le 23 juin 2022, la parcelle BL n° [Cadastre 2] présentait comme la parcelle BL n° [Cadastre 3] une situation privilégiée, justifiant une majoration de 20%, soit une valeur métrique de 156 euros.

Ce jugement a été confirmé par la Cour d’Appel D’aix-EN-PROVENCE le 5 octobre 2023.

Le pourvoi en cassation à l’encontre de cet arrêt et le défaut de cession dans les six mois de l’arrêt sont indifférents quant à la solution du litige.

En conséquence, la juridiction retient dans la présente espèce une valeur métrique de 156 euros, parfaitement adaptée au bien litigieux.

Dès lors, le prix d’acquisition sera fixé selon les termes du dispositif à la somme de 1.302.600 euros (156 euros X 8.350 m2).

Sur les autres demandes

L’Etablissement Public Foncier PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR sera condamné à payer aux défendeurs la somme globale de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit incompatible avec la nature de l’affaire.

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’organisme préempteur supporte seul les dépens de première instance.

Eu égard aux développements ci-dessus, il convient de rejeter toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires.

Par ces motifs,

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe la date de référence au 2 mai 2022 ;

Fixe le prix d’acquisition dû par l’Etablissement Public Foncier PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR à M. [X] [J] et M. [M] [J] au titre de l’exercice du droit de préemption portant sur bien immobilier cadastré BL n° [Cadastre 3], situé [Adresse 6] à [Localité 12], lieudit [Adresse 7], à la somme de 1.302.600 € ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR à payer à M. [X] [J] et M. [M] [J] la somme globale de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Écarte l’exécution provisoire ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR aux dépens ;

Rejette toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires.

La Greffière Le Juge de l’Expropriation