TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

11 Décembre 2025

N° RG 20/01750 – N° Portalis DB3R-W-B7E-VSKS

N° Minute :

AFFAIRE

[A] [X]

C/

[N] [G], [I] [S] exerçant au sein de la SCP BENOIT RIQUIER, Isabelle LERMINIER-GRANDIERE, Isabelle RIQUIER-NEUVILLARD et [I] [S], [L] [P], [Y] [K] épouse [P]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [A] [X]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Manel SGHARI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D0737

DEFENDEURS

Maître [N] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

défaillant

Maître [I] [S] exerçant au sein de la SCP BENOIT RIQUIER, Isabelle LERMINIER-GRANDIERE, Isabelle RIQUIER-NEUVILLARD et [I] [S]

[Adresse 4]

[Localité 7]

défaillant

Monsieur [L] [P]

[Adresse 8]

[Localité 9]/FRANCE

représenté par M^e Valérie PIGALLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2171

Madame [Y] [K] épouse [P]

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par M^e Valérie PIGALLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2171

L’affaire a été débattue le 25 Septembre 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Elsa CARRA, Juge

Murielle PITON, Juge, magistrat rédacteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé du 13 avril 2019, M. [A] [X], d’une part, et M. [B] [P] et Mme [Y] [E], d’autre part, ont conclu une promesse synallagmatique de vente, portant sur un bien sis [Adresse 3] à [Localité 10] au prix de 516 000 euros, sous diverses conditions suspensives – lesquelles avaient notamment pour objet la réalisation de différents travaux à la charge de M. [A] [X] – , la réitération de la vente étant fixée le 7 août 2019.

M. [B] [P] et Mme [Y] [E] ont versé la somme de 25 000 euros au titre d’un « acompte ».

Une nouvelle date de réitération de la vente a été fixée par les parties au 30 septembre 2019.

La réitération n’est pas intervenue.

C’est dans ce contexte que, par acte judiciaire en date du 7 février 2020, M. [A] [X] a fait assigner M. [B] [P] et Mme [Y] [E] devant la présente juridiction aux fins d’obtenir la réparation de ses préjudices.

Par acte judiciaire en date du 31 janvier 2022, M. [B] [P] et Mme [T] [K] ont fait assigner M. [N] [G], notaire à [Localité 13] (17) et M. [I] [S], notaire à [Localité 12] (78), aux fins de leur rendre opposable le jugement à intervenir et d’autoriser M. [N] [G] à leur verser la somme de 25 000 euros qu’il détient en qualité de séquestre.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2023, M. [A] [X] sollicite du tribunal, au visa des articles 1103, 1589, 1104, 1193 et 1231-5 du code civil, de :

A titre principal,

condamner M. [B] [P] et Mme [Y] [E] à lui payer la somme de 54 450 euros au titre de la clause pénale modérée au montant du préjudice réellement subi, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 23 octobre 2019 et leur capitalisation en application de l’article 1343-2 du code civil ;A titre subsidiaire,

condamner M. [B] [P] et Mme [Y] [E] à lui payer la somme de 51 600 euros au titre de la clause pénale sans user du pouvoir modérateur du juge avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 23 octobre 2019 et leur capitalisation en application de l’article 1343-2 du code civil ; En tout état de cause,

ordonner la mainlevée sur l’acompte de 25 000 euros séquestré entre les mains de Me [N] [G], notaire à [Localité 13], et en ordonner son attribution à son profit ; rejeter toutes les demandes reconventionnelles formulées par les époux [K] [P] ; condamner M. [B] [P] et Mme [Y] [E] à lui payer la somme de 7 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ; ordonner l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir nonobstant appel. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la date prévue dans le compromis de vente pour la réitération par acte authentique n’était pas extinctive mais constitutive d’un point de départ à partir duquel l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter ; que la condition devient défaillante uniquement s’il est devenu certain que la réalisation de la condition n’aurait pas lieu. Il précise que la réalisation des conditions suspensives n’est enfermée dans aucun délai. Il reproche aux défendeurs de ne pas rapporter la preuve que les conditions suspensives ne seraient jamais réalisées.

Il ajoute qu’il est fondé à obtenir le paiement de la clause pénale prévue dans le compromis pour un montant de 54 450 euros en réparation de plusieurs préjudices qu’il estime avoir subis, et qu’il décompose ainsi : 11 000 euros au titre de sa perte de chance de vendre le bien plus cher ; 12 250 euros au titre de son préjudice économique résultant de l’indemnité due en raison du retard de remboursement de son prêt ; 21 200 euros au titre de la réparation du préjudice né des dépenses engagées pour la division du bien selon le choix personnel des défendeurs ; 10 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Subsidiairement, il sollicite la somme de 51 600 euros au titre de l’application de la clause pénale prévue au compromis.

Il ajoute que la somme de 25 000 euros versée par les défendeurs à titre d’acompte devra lui être acquise dans la mesure où elle constitue un dépôt de garantie destiné à prouver l’engagement des acquéreurs à acquérir le bien lorsque les conditions suspensives sont réalisées.

Sur la demande formulée par les défendeurs tendant à sa condamnation au paiement de la somme de 51 600 euros au titre de la clause pénale, il soutient que les défendeurs ne l’ont jamais mis en demeure et qu’ils ne rapportent pas la preuve d’une inexécution définitive qui lui serait imputable.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2023, M. [B] [P] et Mme [Y] [E] sollicitent du tribunal, au visa des articles 1101 et 1231-5 du code civil, de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et des articles 699, 700, 514 et 515 du code de procédure civile, de :

les recevoir en leurs demandes, fins et conclusions, En conséquence,

Y faisant droit,

débouter M. [A] [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, autoriser Me [G] à leur restituer la somme de 25 000 euros séquestrée entre ses mains, à titre principal, condamner M. [A] [X] à leur payer la somme de 51 600 euros au titre de la clause pénale, à titre subsidiaire, condamner M. [A] [X] à les indemniser de leur préjudice financier subi, à savoir la somme de 17 775,76 euros, et de leur préjudice moral à hauteur de 5 000 euros, de sorte qu’il sera condamné à leur payer la somme de 17 775,76 euros, et la somme de 5 000 euros à chacun, au titre du préjudice moral ;En tout état de cause,

condamner M. [A] [X] à leur verser, à chacun, la somme de 5 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner M. [A] [X] à supporter l’intégralité des dépens, en application de l’article 699 du code de procédure civile, avec distraction au profit de M^e Valérie Pigalle pour ceux dont elle aura fait l’avance, assortir la décision de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 et 515 du code de procédure civile. Au soutien de leur demande tendant à la restitution de la somme de 25 000 euros séquestrée entre les mains de M. [G], notaire, ils font valoir que les conditions suspensives incombant au vendeur n’ont pas été réalisées avant la date prévue pour la réitération de l’acte devant notaire, les travaux n’ayant pas été finalisés, que la promesse synallagmatique de vente est dès lors caduque et que la somme de 25 000 euros doit donc leur être restituée.

Sur les demandes formulées par M. [A] [X], ils soutiennent que ce dernier n’a pas respecté ses engagements dans la mesure où il n’a communiqué aucune pièce pour justifier de la réalisation des travaux prévus aux termes du compromis ; que, partant, la non-réalisation de la vente dans les conditions du compromis signé le 13 avril 2019 ne leur est pas imputable ; qu’ils ne peuvent donc être condamnés au paiement de la clause pénale, dont le montant est selon eux surévalué. Ils considèrent, en outre, que M. [X] ne rapporte pas la preuve des préjudices dont il demande réparation.

A titre reconventionnel, ils sollicitent la condamnation de M. [X] au paiement de la clause pénale de 51 600 euros, considérant que la défaillance lui est imputable. Ils soutiennent qu’ils ont dû régler les cotisations d’assurance du prêt à hauteur de 175 euros mensuelle à compter du 7 aout 2019, jusqu’au mois d’octobre 2019, soit la somme de 525 euros, outre la garantie du crédit logement pour la somme de 6 186 euros ; qu’ils ont libéré leur apport personnel et vendu des actions pour financer la vente et qu’ils ont dès lors perdu la chance d’obtenir des fruits sur leur épargne ; qu’ils ont payé des frais d’expertise à hauteur de 628 euros ainsi que des honoraires d’un architecte à hauteur de 700 euros.

Bien que régulièrement assignés, M. [N] [G], notaire et M. [I] [S], notaire n’ont pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 13 juin 2023.

MOTIFS :

Sur la promesse de vente

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1304-3, alinéa 1er, du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient au débiteur obligé sous condition de démontrer qu’il a tout mis en œuvre pour obtenir la réalisation de la condition selon les modalités et dans les délais requis.

En l’espèce, il est constant que la date prévue pour la réitération de la vente initialement fixée au 7 août 2019 dans la promesse de vente a été reportée à la date du 30 septembre 2019, d’un commun accord des parties.

Il ressort des clauses prévues par la promesse, outre des conditions suspensives de droit commun, la condition suspensive particulière suivante : « le VENDEUR s’engage à réaliser à sa charge avant la signature de l’acte authentique :

La séparation physique intérieure de la maison : la séparation sera réalisée en parpaing de 15 et doublée par une isolation phonique sur l’ensemble des niveaux de la maison c’est-à-dire du sous-sol à la cime du toit. Cette séparation sera à la charge du VENDEUR et réalisée avant l’acte authentique. Le VENDEUR devra fournir à l’ACQUEREUR à l’acte authentique la garantie décennale de l’entreprise ayant réalisé les travaux.

La séparation physique extérieure : La séparation sera réalisée par une clôture / grillage et végétalisation entre les terrains C et B et B et A1. Cette séparation sera à la charge du VENDEUR et réalisée avant l’acte authentique. Le VENDEUR et l’ACQUEREUR échangeront tout au long de la vente afin de choisir ensemble le type de séparation au niveau de la terrasse entre le terrain B et C. La viabilisation de la maison : La viabilisation (assainissement, eau courante, électricité, gaz, téléphone) de la maison sera à la charge du vendeur et réalisée avant l’acte authentique. Charge à l’ACQUEREUR de réaliser le raccordement intérieur. Cuve de stockage de produits pétroliers : Le VENDEUR prend à sa charge le retrait de la cuve de stockage de produits pétroliers avant la signature de l’acte authentique. Ouverture côté rue pour la création d’un portail pour véhicule à la charge du VENDEUR avant la signature de l’acte authentique. » Aux termes d’un paragraphe intitulé « non réalisation des conditions suspensives », il est prévu que :

« Si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, chacune des PARTIES retrouvera alors son entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre.

L’acompte versé sera immédiatement et intégralement restitué à l’ACQUEREUR.

Si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’ACQUEREUR, le VENDEUR pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. L’ACQUEREUR devra, par ailleurs, indemniser l’AGENCE du préjudice causé, à hauteur du montant des honoraires prévus aux présentes. »

Il est également prévu s’agissant de la réitération par acte authentique que : « Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les PARTIES définitivement.

Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 7 août 2019 chez Maître [S], Notaire à [Localité 11] et avec la participation de Maître [G], Notaire à [Localité 13].

[…]

La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie défaillante aura le choix entre :

Invoquer la résiliation de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de cinquante et un mille six cents euros (51600€),Ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuite ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus. Dans les deux cas, l’AGENCE aura droit à l’indemnisation prévue au paragraphe « Honoraires de l’AGENCE ».

Si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, les PARTIES reprendront chacune leur entière liberté. Si un acompte a été versé par l’ACQUEREUR, il lui sera alors restitué, le VENDEUR autorisant d’ores et déjà le séquestre à s’en dessaisir sans autre autorisation.

Les PARTIES pourront aussi, si elles l’entendent, conclure un avenant de prorogation des présentes. »

En outre, la promesse stipule que les acquéreurs doivent verser la somme de 25 000 euros à titre « d’acompte entre les mains de Maître [G], choisi pour séquestre par les PARTIES, au plus tard le 30 avril 2019, par virement. » ; l’acte précisant qu’ « en cas de non-réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives, l’acompte sera immédiatement restitué à l’ACQUEREUR, à moins qu’existe une contestation sérieuse du VENDEUR fondée sur la faute, la négligence ou la mauvaise foi de l’acquéreur. Dans ce cas, le séquestre ne pourra se dessaisir de la somme qu’il détient qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux PARTIES ou d’une décision de justice devenue définitive. »

Ainsi, il ressort des stipulations de la promesse de vente que le vendeur s’est engagé à réaliser les conditions suspensives relatives aux travaux avant la signature de l’acte authentique et que, partant, ces conditions suspensives sont bien assorties d’un terme et il n’y a pas lieu de rapporter la preuve d’une inexécution définitive.

Or, il ressort notamment de l’expertise technique versée aux débats par les défendeurs en date du 30 septembre 2019 que : « les descentes d’eaux pluviales depuis les gouttières sont en cours de raccordent sur les regards en cours de constructions. » ; « à ce jour, la maison de Monsieur et Madame [P] n’est pas raccordée au réseau d’assainissement communal pour le rejet des eaux usées et des eaux vannes ».

De plus, M. [A] [X] produit aux débats un rapport de diagnostic d’assainissement en date du 1er octobre 2019 duquel il ressort que : « la maison est bien raccordée en tout à l’égout

Les travaux ne sont pas terminés mais cela ne nuit nullement à l’installation qui est conforme ».

Est également versé aux débats un échange de SMS entre les parties, et notamment un message en date du 4 octobre 2019 dans lequel le demandeur indique que la clôture sera finie mercredi 9 octobre 2019, avec le muret.

Il ressort en outre d’un échange de courriels en date du 5 septembre 2019 entre l’agent immobilier et M. [B] [P] que : « Mr [C] a confirmé que l’ensemble des travaux seront réalisés à l’exception de 2 points :

Le panneau de verre prévu au 1er etg entre les 2 maisons en cause le délai de commande car Me [V] vous avait indiqué qu’il fallait effectuer une plaque sur mesure non standardisé, elle sera posée courant octobreLa réalisation du bateau au niveau du trottoir réalisation courant octobre ». Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les travaux n’étaient pas terminés à la date prévue pour la réitération de la vente, soit à la date du 30 septembre 2019, ce que M. [X] ne conteste pas.

Ce dernier ne démontrant pas avoir tout mis en œuvre pour obtenir la réalisation des conditions suspensives afférentes aux travaux selon les modalités et dans les délais requis, lesdites conditions doivent être considérées accomplies.

Il sera en conséquence débouté de ses demandes formées au titre de la clause pénale et condamné à verser à ce titre à M. [P] et Mme [K] la somme de 51 600 euros.

Aussi, la somme de 25 000 versée par M. [B] [P] et Mme [T] [K] devra leur être restituée. Dès lors, il sera dit que cette somme devra être libérée par M. [G], notaire, au profit des défendeurs et M. [A] [X] sera débouté de sa demande tendant à ce que cette somme lui soit versée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [A] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens qui seront recouvrés directement par M^e Valérie Pigalle en application de l’article 699 du code de procédure civile pour ceux dont elle aura fait l’avance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, M. [A] [X] versera à M. [B] [P] et à Mme [T] [K] une somme globale qu’il est équitable de fixer à 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit, s’agissant d’une instance introduite après le 1er janvier 2020.

Il n’y a donc pas lieu de l’ordonner et, partant, les demandes en ce sens, qui sont sans objet, doivent être rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Dit que la somme de 25 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [G], notaire, sera libérée au profit de M. [B] [P] et Mme [T] [K] au vu d’une copie de la présente décision ;

Déboute M. [A] [X] de sa demande tendant à lui voir ordonner l’attribution de la somme de 25 000 euros ;

Condamne M. [A] [X] à verser à M. [B] [P] et Mme [T] [K] la somme de 51 600 euros au titre de la clause pénale ;

Déboute M. [A] [X] de sa demande de condamnation de M. [B] [P] et Mme [T] [K] en paiement de la somme de 54 450 au titre de la clause pénale modérée ;

Déboute M. [A] [X] de sa demande de condamnation de M. [B] [P] et Mme [T] [K] en paiement de la somme de 51 600 euros au titre de la clause pénale ;

Condamne M. [A] [X] aux entiers dépens, avec distraction au profit de M^e Valérie Pigalle pour ceux dont elle aura fait l’avance ;

Condamne M. [A] [X] à verser à M. [B] [P] et à Mme [T] [K] la somme globale de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [A] [X] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes tendant à voir ordonner et assortir la décision de l’exécution provisoire ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT