TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Février 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 25 Novembre 2024

GROSSE :

Le 03/02/25

à M^e LEVY [Localité 6] SARDA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04601 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5HLA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [E] [X]

née le 02 Août 1994 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous-seing privé, en date du 7 septembre 2022, la société IN’LI PACA a consenti à Madame [E] [X] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 421,87 euros, outre 70,68 euros de provision sur charges et 14 euros pour la consommation d’eau.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution afin de garantir le paiement des loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [E] [X] un commandement de payer la somme de 398,57 euros, lequel visait la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

déclarer sa demande recevable ;à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [E] [X] ;ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;la condamner à lui payer la somme de 741,43 euros, avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer du 11 octobre 2023 sur la somme de 398,57 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges et la condamner à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux ; la condamner à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 25 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a produit un décompte actualisé de sa créance au montant de 1.437,13 euros, terme du mois de septembre 2024 inclus, et fait valoir qu’elle était subrogée au bailleur dans tous les droits et actions qu’avait le créancier contre le débiteur.

Madame [E] [X] n’a pas comparu et n’a pas été représentée, bien que citée à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 4 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2024 et à la CCAPEX le 12 octobre 2023.

La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur la subrogation

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il en résulte que la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer dispose du droit d’agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n° n°A10213575518 signé entre la société IN’LI PACA et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le 7 septembre 2022 qui stipule (article 18.7) que «sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Il convient donc de déclarer la société ACTION LOGEMENT recevable à agir.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

Au cas présent, le contrat de bail unissant les parties stipule que le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice : deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat. Ce délai de 2 mois est également celui visé par le commandement de payer du 11 octobre 2023.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 11 octobre 2023 rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462. Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 11 décembre 2023, conformément aux dispositions précitées.

L’expulsion de Madame [E] [X] sera donc ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Madame [E] [X] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 12 décembre 2023 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative (et en cas d’absence de production de justificatifs, à la somme de 506,55 euros, provisions sur charges comprises).

.

Sur le paiement des loyers et des charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats une quittance subrogative du 23 septembre 2024 ainsi qu’un décompte arrêté à l’échéance de septembre 2024 selon lesquelles la créance s’établit à la somme de 1.437,13 euros correspondant aux garanties payées par elle.

Subrogée dans les droits et actions de la société IN’LI PACA et en l’absence de preuve de paiement des sommes visées par le décompte, la société Action Logement Services est fondée en sa demande.

Madame [E] [X] ne démontrant pas avoir réglé les sommes dont le paiement est réclamé au titre des quittances subrogatives, elle sera condamnée à payer la somme de 1.437,13 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [X] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux dépens, dont les frais engagés au titre du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la la société Action Logement Services, Madame [E] [X] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 200 euros en application de l’article précité.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DECLARE l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 septembre 2022 entre la société IN’LI PACA et Madame [E] [X] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 11 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [X] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 12 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 506,55 euros ;

CONDAMNE Madame [E] [X] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.437,13 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [E] [X] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [E] [X] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous-seing privé, en date du 7 septembre 2022, la société IN’LI PACA a consenti à Madame [E] [X] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 421,87 euros, outre 70,68 euros de provision sur charges et 14 euros pour la consommation d’eau.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution afin de garantir le paiement des loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [E] [X] un commandement de payer la somme de 398,57 euros, lequel visait la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

déclarer sa demande recevable ;à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [E] [X] ;ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;la condamner à lui payer la somme de 741,43 euros, avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer du 11 octobre 2023 sur la somme de 398,57 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges et la condamner à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux ; la condamner à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 25 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a produit un décompte actualisé de sa créance au montant de 1.437,13 euros, terme du mois de septembre 2024 inclus, et fait valoir qu’elle était subrogée au bailleur dans tous les droits et actions qu’avait le créancier contre le débiteur.

Madame [E] [X] n’a pas comparu et n’a pas été représentée, bien que citée à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 4 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2024 et à la CCAPEX le 12 octobre 2023.

La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur la subrogation

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il en résulte que la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer dispose du droit d’agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n° n°A10213575518 signé entre la société IN’LI PACA et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le 7 septembre 2022 qui stipule (article 18.7) que «sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Il convient donc de déclarer la société ACTION LOGEMENT recevable à agir.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

Au cas présent, le contrat de bail unissant les parties stipule que le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice : deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat. Ce délai de 2 mois est également celui visé par le commandement de payer du 11 octobre 2023.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 11 octobre 2023 rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462. Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 11 décembre 2023, conformément aux dispositions précitées.

L’expulsion de Madame [E] [X] sera donc ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Madame [E] [X] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 12 décembre 2023 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative (et en cas d’absence de production de justificatifs, à la somme de 506,55 euros, provisions sur charges comprises).

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Sur le paiement des loyers et des charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats une quittance subrogative du 23 septembre 2024 ainsi qu’un décompte arrêté à l’échéance de septembre 2024 selon lesquelles la créance s’établit à la somme de 1.437,13 euros correspondant aux garanties payées par elle.

Subrogée dans les droits et actions de la société IN’LI PACA et en l’absence de preuve de paiement des sommes visées par le décompte, la société Action Logement Services est fondée en sa demande.

Madame [E] [X] ne démontrant pas avoir réglé les sommes dont le paiement est réclamé au titre des quittances subrogatives, elle sera condamnée à payer la somme de 1.437,13 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [X] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux dépens, dont les frais engagés au titre du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la la société Action Logement Services, Madame [E] [X] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 200 euros en application de l’article précité.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DECLARE l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 septembre 2022 entre la société IN’LI PACA et Madame [E] [X] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 11 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [X] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 12 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 506,55 euros ;

CONDAMNE Madame [E] [X] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.437,13 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [E] [X] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer

CONDAMNE Madame [E] [X] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,