TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/01999 – N° Portalis DBW3-W-B7F-YPO5

AFFAIRE :

M. [M] [O] (M^e Wilfried BIGENWALD)

C/

M. [S] [R] (Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 03 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 28 Novembre 2024, puis prorogée au 12 Décembre 2024

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [M] [O], conducteur de travaux

né le 28 Mars 1967 à [Localité 9], de nationalité française

demeurant [Adresse 6] – [Localité 2]

représenté par M^e Wilfried BIGENWALD, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [S] [R]

né le 19 Décembre 1979 à [Localité 8], de nationalité française

demeurant [Adresse 4] – [Localité 1]

représenté par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [M] [O] est propriétaire d’un bien immobilier désigné comme suit :

A [Localité 7] [Adresse 10], une maison de type T5 avec jardin attenant comprenant : 4 chambres, un garage, un salon, une salle à manger, une dépendance. Piscine hors sol.

Figurant au cadastre :

Section N° Lieudit Surface

AE [Cadastre 5] [Adresse 3] 96 00 ha 03 a 10 ca

Par acte sous seing privé des 20 et 24 septembre 2019, Monsieur [M] [O] a passé avec Monsieur [S] [R] un compromis de vente de ce bien, sous conditions suspensives de droit commun. Le prix a été convenu entre les parties à hauteur de 542.000 €. Une pénalité a été stipulée à l’acte en cas de non-réitération, à hauteur de 54.200 €.

Monsieur [S] [R] a séquestré entre les mains du notaire une partie du montant de la pénalité, en garantie du paiement éventuel de celle-ci.

Entre la date de la signature du compromis et la date prévue pour la réitération par acte authentique, un restaurant sis sur une parcelle attenante à la parcelle, objet du compromis, a fait installer, le long de sa façade et verticalement, un tuyau métallique destiné à évacuer l’air de ses cuisines.

Monsieur [S] [R] a refusé la réitération de la vente par acte authentique.

Par acte d’huissier en date du 19 février 2021, Monsieur [M] [O] a assigné Monsieur [S] [R] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins, notamment, de voir prononcer la résolution du compromis de vente du 20 septembre 2019 portant sur le biens et droits immobiliers désignés comme suit :

A [Localité 7] [Adresse 10], une maison de type T5 avec jardin attenant comprenant : 4 chambres, un garage, un salon, une salle à manger, une dépendance. Piscine hors sol.

Figurant au cadastre :

Section N° Lieudit Surface

AE [Cadastre 5] [Adresse 3] 96 00 ha 03 a 10 ca

Tel que le bien existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 2 mars 2023, au visa des articles 1103, 1304-3 et 1589 du code civil, Monsieur [M] [O] sollicite de voir :

— prononcer la résolution aux torts de l’acquéreur du compromis de vente conclu le 20 septembre 2019, entre Monsieur [M] [O] et Monsieur [S] [R], portant sur les droits et biens immobiliers ci-après désignés :

A [Localité 7] [Adresse 10], une maison de type T5 avec jardin attenant comprenant : 4 chambres, un garage, un salon, une salle à manger, une dépendance. Piscine hors sol.

Figurant au cadastre :

Section N° Lieudit Surface

AE [Cadastre 5] [Adresse 3] 96 00 ha 03 a 10 ca

Tel que le bien existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve.

— ordonner le versement de la somme de 23.000 € séquestrée par Monsieur [S] [R] entre les mains de l’étude de Maître [P] [N], notaire instrumentaire, en faveur de Monsieur [M] [O] ;

— condamner Monsieur [S] [R] à payer à Monsieur [M] [O], au titre de la pénalité contractuelle la somme de 54.200 €, à due concurrence du versement du séquestre, outre les intérêts moratoires à compter de la mise en demeure du 5 décembre 2020 ;

— condamner Monsieur [S] [R] à payer à Monsieur [M] [O] la somme de 4.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— rejeter toutes les demandes contraires.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [M] [O] affirme que le défendeur est mal fondé à se prévaloir des conditions suspensives de droit commun. Le tuyau dont le défendeur se plaint a été installé postérieurement à la signature du compromis : il ne saurait donc s’agir d’une « servitude, charge ou vice ». Monsieur [M] [O] n’était pas au courant des projets du restaurant voisin.

S’agissant de la découverte prétendue par le défendeur de l’édification par le demandeur d’une dépendance sans permis de construire, l’acte de vente mentionne ce fait explicitement en pages 11, 12 et 13. Le défendeur ne saurait donc se prévaloir du dol ou de l’erreur. Il n’a pas découvert la situation de la dépendance postérieurement au compromis.

Le défendeur est d’ailleurs d’une particulière mauvaise foi dans ses conclusions : il soutient avoir renoncé à la vente en décembre 2019, au motif qu’il a été informé d’une anomalie par le services d’urbanisme le 4 février 2022.

Aussi, il convient de prononcer la résolution du compromis de vente, aux torts de Monsieur [S] [R]. Celui-ci avait séquestré 23.000 € entre les mains du notaire : cette somme doit être libérée au profit de Monsieur [M] [O], et viendra en paiement partiel des 54.200 €, auxquels il faut condamner le défendeur au titre de la pénalité visée au contrat.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 19 mai 2022, au visa des articles 1231-1 et suivants du code civil, Monsieur [S] [R] sollicite de voir :

A titre principal :

— juger nul le compromis ;

— débouter Monsieur [O] de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions ;

— condamner sous astreinte de 500 € par jour de retard, à demander au notaire de libérer les sommes séquestrées en faveur de Monsieur [R] ;

A titre subsidiaire :

— débouter Monsieur [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Très subsidiairement :

— réduire voir anéantir la clause pénale insérée dans le compromis, et condamner Monsieur [O] à donner instruction à son notaire d’avoir à restituer le solde des sommes séquestrées ;

Reconventionnellement :

— condamner Monsieur [O] au paiement d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Monsieur [O] au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [O] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [S] [R] fait valoir que, le 4 février 2022, il a appris par les services d’urbanisme que des constructions ont été réalisées par Monsieur [M] [O] sur la parcelle sans autorisation d’urbanisme.

Le défendeur entend donc solliciter la nullité de l’acte de vente.

Monsieur [S] [R] demande tout d’abord la nullité sur le fondement du dol. Monsieur [M] [O] n’ayant pas informé le défendeur de la violation de règles d’urbanisme par les constructions édifiées, le prix de vente a été déterminé par référence à des informations inexactes. Il y a eu dissimulation d’informations déterminantes du consentement du défendeur.

Subsidiairement, la circonstance que le bien avait fait l’objet de travaux contraires aux règles d’urbanisme, et les nuisances olfactives accompagnées de l’édification d’un tuyau disgracieux, constituent une erreur ayant vicié le consentement du défendeur.

Par ailleurs, l’acte est nul par application des conditions suspensives de droit commun. Le compromis de vente signé entre les parties prévoit que « les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes ».

Le défendeur considère que les travaux réalisés par le voisin et notamment l’édification de la gaine et de l’extracteur d’air génèrent du bruit, des odeurs et constituent au surplus une dégradation visuelle de l’environnement immédiat du bien.

Subsidiairement, le défendeur sollicite la réduction de l’indemnité. Il considère qu’elle doit s’analyser comme une clause pénale.

Reconventionnellement, le défendeur indique avoir séquestré 27.000 € entre les mains du notaire. Il en sollicite la restitution. Au surplus, le demandeur doit être condamné à lui verser une somme de 5.000 € au titre de l’action abusive.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résolution de la vente, la nullité pour vice du consentement et la suspension par l’effet des conditions :

L’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Il convient de rappeler que lorsque la résolution résulte de l’application d’une clause résolutoire, le juge ne peut que constater cette résolution, ou constater qu’elle n’est pas intervenue. En effet, dans ce premier cas, la résolution résulte, non pas de la décision du juge mais de l’effet même du contrat. Le juge constate donc un effet du contrat, qui est intervenu indépendamment de toute décision de sa part.

A l’inverse, quand une partie sollicite que la résolution soit « prononcée », elle sollicite que la résolution résulte de l’effet de la décision de justice elle-même.

La présente espèce correspond donc au second cas : Monsieur [M] [O] sollicite bien, au dispositif de ses prétentions, que la résolution soit « prononcée ».

En l’espèce, Monsieur [M] [O] sollicite que la résolution soit prononcée « aux torts de Monsieur [S] [R] ». Il entend donc se référer à « l’inexécution suffisamment grave » de l’article 1224 du code civil.

Il est d’ailleurs notable que le demandeur fait valoir que le contrat signé est valable, et que le défendeur est mal fondé à en invoquer la nullité, sur le fondement du dol ou à en solliciter la suspension au titre de la condition suspensive.

Dès lors, quand Monsieur [M] [O] sollicite la résolution, il n’existe aucune ambigüité sur le fait qu’il demande bien l’anéantissement du contrat par voie de décision de justice, au regard de l’attitude de la partie adverse, puisqu’il allègue dans le même temps que ce contrat est intrinsèquement valable sans cette résolution.

Il convient donc que le juge examine si l’attitude de Monsieur [S] [R], qui a refusé la réitération de la vente par acte authentique, constitue une « inexécution suffisamment grave ». Il convient d’examiner d’abord si le défendeur est fondé à invoquer la nullité du contrat, ou subsidiairement le non-accomplissement d’une condition suspensive. En effet, si le contrat est nul, ou si le contrat n’a jamais pris effet parce que la condition ne s’est pas accomplie sans qu’il y ait faute de Monsieur [S] [R], alors il n’existe plus de contrat dont Monsieur [M] [O] peut demander la résolution.

S’agissant du dol, Monsieur [S] [R] prétend avoir découvert en 2022 de ce que Monsieur [M] [O] aurait fait réaliser des travaux de création d’une dépendance, sans que le vendeur ne l’en ait informé.

Cet argument est manifestement mal fondé et même invoqué de mauvaise foi par Monsieur [S] [R] : le contrat passé entre les parties et signé par le défendeur comporte pas moins de deux pages et demi (pages 11 à 13) dédiées intégralement à cette dépendance édifiée sans autorisation d’urbanisme. Le compromis de vente explicite que la dépendance a été construite sans autorisation, indique à l’acquéreur quelles sont les sanctions administratives et pénales encourues par le propriétaire, indique à l’acquéreur les démarches en vue de la régularisation, ainsi que le risque de refus de régularisation par l’administration…

Il n’y a manifestement aucun dol sur ce point. Il s’agit, par ailleurs, du seul élément de fait que le défendeur invoque, quant à son moyen tiré du dol. Dès lors, la vente ne saurait être annulée pour dol.

S’agissant de l’erreur, de même, celle-ci ne peut être caractérisée que lorsque l’acquéreur ignorait une information relative au bien lorsqu’il l’a acheté. Comme indiqué ci-dessus, Monsieur [S] [R] avait été parfaitement informé de l’irrégularité de la construction de la dépendance au regard des règles d’urbanisme, il a passé le compromis de vente en connaissance de cause.

Quant à l’édification d’un tuyau d’extraction d’air, elle est postérieure à la signature du compromis. Or, l’erreur constituant un vice du consentement ne peut juridiquement être caractérisée que par un fait antérieur à la signature de la vente. Il convient de rappeler aux parties qu’il est constant en droit qu’un compromis de vente a pleinement valeur de vente. Si la canalisation d’extraction d’air, comme le défendeur l’indique lui-même, a été édifiée postérieurement au compromis de vente, alors Monsieur [S] [R] prétend invoquer un fait postérieur à la vente pour expliquer qu’il a commis une erreur avant la signature de la vente.

Il n’y donc pas lieu non plus d’annuler le contrat au titre de l’erreur. Monsieur [S] [R] sera débouté de sa prétention tendant à l’annulation du compromis.

Quant à la condition suspensive, le contrat énonce : « les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble (…) ».

Il convient de relever deux choses : d’une part, la construction par un voisin du fonds immobilier litigieux d’une bouche d’extraction d’air n’est juridiquement, ni une servitude (laquelle affecte directement le droit de propriété), ni une charge (il n’existe pas d’obligation légale ou contractuelle du propriétaire du bien immobilier quant à cette évucation d’air), ni un vice (le vice ne peut concerner que le bien lui-même, et pas une parcelle immobilière voisine).

Le tuyau d’évacuation d’air peut, matériellement, constituer une nuisance : il ne crée en tous cas aucune obligation juridique à la charge du propriétaire du bien, objet du présent litige.

Dès lors, l’extracteur d’air et ce tuyau d’évacuation ne constituent pas une servitude, charge ou vice au sens de la condition suspensive. La réalisation de la vente n’est donc pas suspendue par l’apparition de ce tuyau.

Au surplus, et de manière superfétatoire, il convient de relever que la condition suspensive litigieuse vise la découverte postérieure au compromis de servitude, charge ou vice antérieurs à la vente. Or, le tuyau et l’extracteur ont été édifiés après la signature du compromis, selon le défendeur lui-même.

Dès lors, quand bien même ce tuyau et cet extracteur seraient une servitude, une charge ou un vice (ce qu’ils ne sont juridiquement pas), ils ne seraient pas couverts par la conditions suspensive telle que rédigée au contrat et signée par Monsieur [S] [R].

Le contrat est donc valide : la condition suspensive s’est réalisée puisqu’il n’est pas apparu après la vente de servitude, charge ou vice antérieurs à la vente.

Il convient donc de retenir que c’est à tort que Monsieur [S] [R] a refusé de réitérer la vente par acte authentique, puisque le contrat était valide, sans vice du consentent et non suspendu par des conditions particulières.

Ce refus constitue une « inexécution suffisamment grave » au sens de l’article 1224 du code civil. Le présent jugement prononce la résolution du contrat litigieux.

Sur la pénalité contractuelle et les sommes séquestrées :

L’article 1229 du même code dispose que « la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. »

Il résulte de ce texte que la résolution (contrairement à la résiliation, ou contrairement à la caducité) partage les effets de l’annulation : elle annéantit rétroactivement le contrat en tous ses effets.

Il est dès lors incohérent et contradictoire, pour Monsieur [M] [O], de solliciter la somme de 54.200 € de la part du défendeur, en application du contrat. En effet, Monsieur [M] [O] sollicite de voir appliquer un contrat dont il a préalablement sollicité, et obtenu, la destruction avec effet rétroactif.

Monsieur [M] [O] ne peut pas solliciter que soit appliqué un contrat qu’il a lui-même fait anéantir.

Si le demandeur souhaitait obtenir le paiement de la somme de 54.200 € en application du contrat, il devait solliciter que ce contrat soit appliqué et non pas, au contraire, en demander l’anéantissement rétroactif.

Le prononcé de la résolution, sollicitée par Monsieur [M] [O] lui-même, ayant réduit à néant tout effet du contrat, la clause prévoyant une pénalité de 54.200 € n’a plus d’existence juridique.

Monsieur [M] [O] sera donc débouté de cette prétention.

S’agissant des sommes séquestrées, il convient de relever qu’aucune des deux parties ne verse aux débats de preuve permettant de connaître exactement le montant séquestré par Monsieur [S] [R] entre les mains de l’étude notariale. Monsieur [M] [O] évoque la somme de 23.000 € tandis que Monsieur [S] [R] parle, quant à lui, de 27.000 €, sans que le montant réel ne soit établi.

Mais en tout état de cause, le juge relève que Maître [P] [N], notaire qui aurait dû procéder à la rédaction de l’acte de vente authentique, ne peut que savoir quelle somme exacte Monsieur [S] [R] a séquestré entre ses mains dans le présent litige.

Monsieur [M] [O] sera donc débouté de sa prétention tendant à voir libérer une somme de 23.000 € entre ses mains par l’étude de Maître [P] [N].

Il convient donc d’ordonner à Monsieur [M] [O] de faire instruction à l’étude notariale de Maître [P] [N] de libérer entre les mains de Monsieur [S] [R] toutes les sommes séquestrées par ce dernier, en exécution du compromis du 20 septembre 2019.

Sur les dommages et intérêts :

Il n’est pas démontré par Monsieur [S] [R] que l’action diligentée par Monsieur [M] [O] serait abusive. Il convient en effet de relever que, si le contrat est résolu par l’effet d’une demande de Monsieur [M] [O], il n’en demeure pas moins qu’il n’était ni nul pour vice du consentement, ni suspendu par l’effet d’une condition suspensive, contrairement à ce qu’affirme le défendeur dans ses conclusions. La résolution est d’ailleurs prononcée pour faute de Monsieur [S] [R] dans l’exécution du contrat.

Aussi, Monsieur [S] [R] sera débouté de sa prétention à la somme de 5.000 €.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner Monsieur [M] [O], débouté de ses demandes, aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner Monsieur [M] [O] à verser à Monsieur [S] [R] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [M] [O] de sa prétention tendant à voir annuler le compromis de vente litigieux ;

PRONONCE la résolution du compromis de vente conclu le 20 septembre 2019 entre Monsieur [M] [O] et Monsieur [S] [R], portant sur les droits et biens immobiliers ci-après désignés :

A [Localité 7] [Adresse 10], une maison de type T5 avec jardin attenant comprenant : 4 chambres, un garage, un salon, une salle à manger, une dépendance. Piscine hors sol.

Figurant au cadastre :

Section N° Lieudit Surface

AE [Cadastre 5] [Adresse 3] 96 00 ha 03 a 10 ca

Tel que le bien existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve.

DEBOUTE Monsieur [M] [O] de sa prétention tendant à voir condamner Monsieur [S] [R] à lui verser la somme de 54.200 € en exécution du contrat résolu ci-dessus ;

DEBOUTE Monsieur [M] [O] de sa prétention tendant à voir libérer entre ses mains une somme de « 23.000 € » séquestrée entre les mains de l’étude notariale de Maître [P] [N] ;

ORDONNE à Monsieur [M] [O] de faire instruction à l’étude notariale de Maître [P] [N] de libérer entre les mains de Monsieur [S] [R] toutes les sommes séquestrées par ce dernier en exécution du compromis du 20 septembre 2019 ;

DEBOUTE Monsieur [S] [R] de sa prétention à la somme de 5.000 € de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [M] [O] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [M] [O] à verser à Monsieur [S] [R] la somme de trois mille euros (3.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT