MINUTE N° : 24/

DOSSIER N° : N° RG 23/08795 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3VZF

AFFAIRE : [M] [N], [R] [N] / [Y] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

LE JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU 18 JANVIER 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me BENHARKAT, Juge

GREFFIER : Madame KELLER, Greffier

DEMANDEURS

Monsieur [M] [N]

né le 20 Juin 1966 à [Localité 5] (COMORES),

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Cécile BILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2023-000260 du 19/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

Madame [R] [N]

née le 02 Janvier 1970 à [Localité 4] (COMORES),

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Cécile BILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2023-000263 du 19/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

DEFENDERESSE

Madame [Y] [K]

née le 18 Février 1982 à [Localité 3],

domiciliée : C/ [P], [Adresse 2]

représentée par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Delphine LE DREVO-AUBRUN, avocat au barreau de MARSEILLE

NATURE DE LA DECISION : Contradictoire

Le Tribunal après avoir entendu les parties et leurs avocats en leurs conclusions à l’audience du 09 Novembre 2023 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023 et prorogé au 18 Janvier 2024, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance de référé du 2 janvier 2023, le juge du pôle de proximité près le judiciaire de Marseille a condamné à :

“- Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 septembre 2009 entre [Y] [K] et [N] [M] et [N] [R]

concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1]

Marseille sont réunies à la date du 2 mai 2021,

— Condamné [N] [M] et [N] [R] à verser à [Y] [K] la somme de 3.981,66 € (décompte arrêté au 10 octobre 2022) avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2021 sur la somme de 1.860,69 € et à compter du présent jugement pour le surplus,

— Autorisé [N] [M] et [N] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 110,60 € chacune,

— Précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement,

— Suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

— Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

— Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée AR justifiera :

o Que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

o Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

o Qu’à défaut pour [N] [M] et [N] [R] d’avoir

volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un

commandement de quitter les lieux, [Y] [K] puisse faire procéder à son

expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours

d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

o Que [N] [M] et [N] [R] soit condamné à verser à [Y]

[K] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des

charges qui aurait été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de

la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à

[Y] [K] ou à son mandataire

— Condamné [N] [M] et [N] [R] à verser à [Y] [K] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.”

Cette décision leur a été signifié le 6 février 2023.

Par acte de commissaire de justice, [Y] [K] leur a fait délivrer une mise en demeure d’avoir à régler la mensualité due et les charges du mois de mars 2023 dans un délai de sept jours.

Par acte du 3 avril 2023, [Y] [K] a fait délivrer un commandement de quitter les lieux au 3 juin 2023.

Par procès-verbal du 5 mai 2023, une saisie attribution a été pratiquée auprès de la banque postale.

Elle a été dénoncée par dénonce du 10 mai 2023.

Par acte du 25 août 2023, les consorts [N] ont fait assigner [Y] [K] devant le juge de l’exécution aux fins de :

“A titre principal,

— Juger que Madame [Y] [K] n’a pas mis en demeure par lettre recommandée AR Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] sous sept jours d’avoir à payer les loyers et charges ou arriéré locatif préalablement à la délivrance du commandement de quitter les lieux du 3 avril 2023,

En conséquence,

— Déclarer nul et de nul effet le commandement de quitter les lieux délivré le 3 avril 2023,

— Juger la procédure d’expulsion engagée par Madame [Y] [K] est irrégulière,

— Condamner Madame [Y] [K] aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

— Débouter Madame [Y] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Juger que Madame [R] [N] et Monsieur [M] [N], compte tenu de leur bonne foi, de leur bonne volonté, des efforts accomplis et de leur situation financière, sont bien fondés à solliciter le bénéfice d’un délai de 24 mois pour quitter les lieux et trouver un logement.

En conséquence,

— Accorder à Madame [R] [N] et Monsieur [M] [N], un délai de 24 mois pour leur permettre de trouver un logement.

En conséquence,

— Ordonner la suspension de toute demande d’expulsion sur une période de deux ans, et ce en application des dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code de procédure civile d’exécution”.

Par conclusions communiquées par RPVA le 6 novembre 2023, les consorts [N] ont fait valoir que [Y] [K] n’a pas justifié avoir envoyé une mise en demeure par lettre recommandée comme l’avait ordonné le juge des référés, de sorte que la présente procédure est irrégulière. A titre subsidiaire, ils soutiennent que que leur situation personnelle est difficle, qu’ils sont âgés de 57 et 53 ans, ont un fils à charge en étude de 18 ans, que [M] [N] est atteint d’un cancer, qu’il ne travaille plus, que Madame travaille par missions temporaires, qu’ils ont toujours réglé leurs loyers pendant 13 ans, que leur difficultés se sont installées lorsque la CAF a eu un retard en 2022 dans le versement de leurs prestations sociales à hauteur de 3 048 euros, prestations directement versées au bailleur. Ils ont repris le paiement des loyers depuis le mois de juillet 2023. Les consorts [N] avancent qu’ils sont de bonne foi et ont multiplié les efforts car depuis le 3 septembre 2019, ils renouvellement chaque année un dossier de demande de logement social. Ils justifient avoir formé un recours auprès d’une commission de médiation pour l’obtention d’un logement de transition et avoir sollicité l’aide d’une assistante sociale. Ils disent avoir entrepris les démarches pour remplir une dossier DALO. Ils sollicitent ainsi les plus larges délais avant de quitter les lieux. Ils demandent à être dispensés des frais irrépétibles.

En défense, aux termes de conclusions communiquées par RPVA le 6 novembre 2023, [Y] [K] a sollicité le rejet des demandes adverses et la condamnation des consorts [N] au paiement d’une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que la mise en demeure ordonnée par le juge des référés a été délivrée par signification de commissaire de justice le 20 mars 2023, que cette signification est équivalente avec celle effectuée par lettre recommandée. Elle fait valoir que les consorts [N] sont de mauvaise foi car ils ont connu plusieurs épisodes d’impayés et ce depuis le mois de septembre 2019, qu’ils ne justifent pas de difficulté de santé pour Monsieur, ni de leur situation professionnelle. Elle ajoute qu’ils sont débiteurs de la somme de 6 531,05 euros au 17 octobre 2023, qu’ils ne payent pas l’indemnité d’occupation. Elle précise que des délais supplémentaires ne lui ferait supporter qu’une dette plus lourde alors qu’elle se trouve être un bailleur privé. Elle estime que les locataires n’ont effectuées aucune diligence en vue de leur relogement en se contentant de renouveller leur demande de logement social, qu’il ne justifie pas d’autres démarches.

A l’audience du 9 novembre 2023, les parties ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

MOTIFS

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En vertu de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Selon l’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il apparait que la mise en demeure de régler le loyer sous un délai de sept jours demandée par le juge des référés a été respectée. Le fait que cette mise en demeure ait été effectuée par voie de signification au lieu d’une lettre recommandée ne vicie pas cette démarche puisqu’il s’agissait de signifier la mise en demeure. La notification par voie d’huissier est parfaitement valable.

A la lecture des pièces versées aux débats, il apparait queYoussouf [N] est bien suivi médicalement, qu’il a effectué une demande de logement social renouvelée chaque année. Or, il ressort que ces démarches sont insuffisantes. Ainsi, alors que les consorts [N] ont déjà connu des épisodes d’impayés avec des accords de réechelonnement de leur dette, ils ne se sont pas saisis afin d’effectuer des demandes de logement prioritaire pourtant justifiée de part la maladie de [M] [N] et leur situation financière délicate, Monsieur ne pouvant plus travailler et Madame étant agent d’entretien, profession qui la soumet à un temps de travail partiel. En effet, il ressort de l’arttestation de l’assistante sociale en pièce 14 que ce n’est qu’en fin avril 2023 que ces derniers ont débuté les démarches pour obtenir un logement social, soit postérieurement à l’ordonnance de référé.

Par ailleurs, les consorts [N] ont déjà bénéficié de fait de plusieurs délais de part la procédure de référé, du délai de deux mois pour quitter les lieux et de fait, le délai de la trève hivernal actuelle, soit près d’un an et demi pour se reloger ou à minima pour entreprendre des démarches à cette fin.

Les consorts [N] déclarent avoir repris le règlement de l’indemnité d’occupation depuis le mois de juillet 2023. Or, ils restent redevables d’un arriéré de loyer d’un montant de 6 531,05 euros au 17 octobre 2023.

Bien que les consorts [N] justifient d’une situation sociale délicate tout en bénéficiant du délai de la trève hivernale pour se reloger, cela apparait insuffisant à aggraver le préjudice du propriétaire personne physique, privé de son droit de propriété depuis la procédure initiale et subissant un préjudice économique certain puisque outre l’arriéré de loyer précité, il ne perçoit pas l’intégralité de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Dans ces conditions, il apparait que l’atteinte au droit de propriété du bailleur privé apparait disproportionnée par rapport aux droits des occupants qui n’ont pas accomplit toutes les diligences permettant d’acceder rapidement à un autre logement.

Par conséquent, les consorts [N] seront déboutés de leur demande de maintien dans les lieux.

Sur les frais du procès

Les époux [N] qui succombent dans la présente instance, supporteront les dépens de la procédure, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Eu égard à la situation personnelle et financière respective des parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande de la défenderesse fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit par application de l’article R121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, et en premier ressort,

Déboute Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] de leur demande de délai supplémentaire pour quitter leur logement sis [Adresse 1],

Condamne [M] [N] et Madame [R] [N] aux dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette tout autre chef de demande,

Ainsi Jugé et prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé après lecture le Juge et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION