TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 01 Février 2024

GROSSE :

Le 05 avril 2024

à M^e PLANTARD Maxime

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 avril 2024

à Mme [J] [X]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05246 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZZK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [X] [J]

née le 01 Octobre 1991, demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 1er juillet 2020, la S.A VILOGIA a consenti à Madame [J] [X] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 482,70 euros outre 18,40 euros d’accessoires et 54,69 euros au titre des provisions pour charges générales ;

Par acte sous seing privé signé le 1er juillet 2020, la S.A VILOGIA a consenti à Madame [J] [X] un contrat de location portant sur un emplacement de stationnement n°103123 accessoire au logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 20,40 euros outre 9,36 euros de provisions pour charges ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés ;

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [J] [X] le 16 mai 2023, pour un montant en principal de 3297,57 euros, et d’avoir à justifier d’une assurance.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 19 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice du 03 août 2023, dénoncé le 04 août 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la S.A VILOGIA a fait assigner en référé Madame [J] [X] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d’obtenir en substance :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire en application de l’article 7g et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour défaut de justification d’une assurance et de paiement de loyers ;

— ordonner en conséquence, l’expulsion de Madame [J] [X] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3609,18 euros due au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 27 juillet 2023, et ce avec intérêt de droit à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens y compris les frais du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 novembre 2023 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 1er février 2024.

A l’audience, la S.A VILOGIA représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 5587,55 euros au 15 janvier 2024; Elle souligne que Madame [J] [X] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et qu’elle ne justifie pas d’une assurance

Madame [J] [X] a comparu en personne ; elle a sollicité l’octroi de délais de paiement et le maintien dans les lieux en déclarant avoir retrouvé du travail dans une clinique et percevoir 1000 euros de salaire mensuel .

Madame [J] [X] a été autorisée à produire une attestation d’assurance en cours de délibéré ;

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 03 août 2023 a été dénoncée le 04 août 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 02 novembre 2023.

Par ailleurs, la S.A VILOGIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 03 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent S.A VILOGIA est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. la garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut d’assurance contre les risques locatifs le bail sera résilié de plein droit dans les conditions de l’article 7g de la loi du 06 juillet 1989.

Par exploit du 16 mai 2023, le bailleur a fait commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs

Ce commandement, délivré par acte remis à étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail, mentionne les dispositions de l’article 7g de la loi du 06 juillet 1989, et informe le locataire que le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail ;

Il ressort des pièces versées aux débats en cours de délibéré que Madame [J] [X] produit une attestation d’assurance multirisques habitation en date du 28 juillet 2022 pour la période du 28 juillet 2022 au 05 septembre 2023 soit la période antérieure au commandement du 16 mai 2023, la SA VILOGIA sera déboutée de sa demande tendant à obtenir la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer les loyers visant cette clause, a été signifié le 16 mai 2023, pour une somme en principal de 3297,57 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 juillet 2023 ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [J] [X] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Madame [J] [X] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant des derniers loyers et des charges soit 658,39 euros au total, sans intérêts, et sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce à compter de la résiliation des baux et jusqu’à la libération complète des lieux loués.

La S.A VILOGIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 5587,55 euros au janvier 2024.

Au vu du décompte produit aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 90,41 euros, 175,64 euros et de 220,69 euros correspondant à des frais de procédure.

Le relevé de compte produit permet dès lors de déterminer avec l 'évidence requise en référé, le montant de la créance au 15 janvier 2024, à la somme de 5100,81 euros.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 5100,81 euros au 15 janvier 2024, Madame [J] [X] sera condamnée à payer à la SA VILOGIA la somme de 5100,81 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [J] [X] sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant avoir retrouvé du travail dans une clinique et percevoir 1000 euros de salaire mensuel .

Toutefois, il ressort du décompte versé aux débats qu’au jour de l’audience Madame [J] [X] n’ a pas repris le paiement intégral du loyer ;

La condition légale de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’étant pas remplie, et les ressources de Madame [J] [X] ne lui permettant manifestement pas d’apurer sa dette en sus du paiement des loyers et charges courants, même dans le délai légal précité, les demandes tendant à obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire seront rejetées  ;

Du fait de la résiliation du bail à usage d’habitation et du contrat de location d’un emplacement de stationnement accessoire au logement, intervenue de plein droit, Madame [J] [X] est occupante sans droit ni titre depuis cette date devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [X] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation ;

Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit du bailleur qui sera débouté de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

DECLARONS la S.A VILOGIA recevable en ses demandes ;

DEBOUTONS la SA VILOGIA de sa demande tendant à obtenir la résiliation des baux par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges sont réunies au 16 juillet 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail à usage d’habitation et du contrat de location d’un emplacement de stationnement liant les parties au 16 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [J] [X] de libérer les lieux appartement situé [Adresse 1], et emplacement de stationnement n°103123 situé [Adresse 4], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Madame [J] [X] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [J] [X] à payer à la SA VILOGIA la somme de 5100,81 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision;

CONDAMNONS Madame [J] [X] à payer à la SA VILOGIA , à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers et charges, soit 658,39 euros à ce jour, sans intérêts, et sans que cette indemnité ne soit indexée, ce à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Madame [J] [X] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation,

DEBOUTONS la S.A VILOGIA de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes les demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE