TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/02378 – N° Portalis DBW3-W-B7G-ZY37

AFFAIRE :

M. [T] [X] (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

C/

Mme [W] [C] épouse [E] (M^e Evan, Ariel COHEN)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 09 Janvier 2025, puis prorogée au 16 Janvier 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [T] [X], doctorant-chercheur

né le 04 Novembre 1981 à [Localité 10], de nationalité française demeurant [Adresse 6]. – [Localité 7]

représenté par Maître Michèle NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

et éventuellement Maître Thierry DOUËB, Avocat au Barreau de PARIS

C O N T R E

DEFENDEURS

Madame [W] [C] épouse [E], retraitée

née le 06 Septembre 1942 à [Localité 9], de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Evan, Ariel COHEN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [V] [E], retraité

né le 05 Juillet 1940 à [Localité 8], de nationalité française

demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

représenté par M^e Evan, Ariel COHEN, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S. CABINET DEVICTOR

Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° 063 804 355

dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [W] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] étaient propriétaires depuis les années 1981 et 1982, de biens immobiliers identifiés comme suit : lots n°4 et 6, [Adresse 2], dans un immeuble cadastré section I, numéro [Cadastre 5].

La société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR était à la fois syndic de copropriété de l’immeuble et mandataire de Madame [W] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E], pour la gestion des lots donnés à baux aux locataires de ces derniers

Madame [W] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E], par contrat du 10 juin 2016, ont confié à la société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR, la vente de ces biens immobiliers.

Monsieur [T] [X] s’est porté acquéreur des biens immobiliers en cause. Par acte authentique du 10 mars 2017, la vente a été conclue entre Monsieur [T] [X] d’une part, et Madame [W] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] d’autre part, pour les lots n°4 et 6, moyennant un prix de vente de 58.000 €, outre des frais de notaire de 6.193,60 €.

L’acte de vente comporte une clause excluant l’action sur le fondement des vices cachés, sauf pour l’acquéreur de démontrer que les vendeurs avaient connaissance du vice préalablement, ou qu’ils avaient la qualité de professionnel de l’immobilier.

A la date de la vente, Monsieur [Z] [U] était locataire du lot n°4 et Monsieur [Y] [A] était locataire du lot n°6.

Dès avant la signature de l’acte authentique, le 1er mars 2017, la société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR a passé avec Monsieur [T] [X] un contrat de mandat de gestion locative des biens, de la même manière que le cabinet gérait précédemment la location de ces mêmes appartements pour le compte de Madame [W] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E].

S’agissant en revanche des fonctions de syndic de copropriété assurées par la société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR, elles ont cessé à compter du 9 novembre 2017, date à laquelle l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble a désigné l’agence COLAPINTO à cette fin.

Le 11 février 2019, l’ensemble des occupants de l’immeuble a été évacué lors de l’intervention d’urgence des services de sécurité de la Mairie de MARSEILLE.

Le 18 février 2019, un expert mandaté par le Tribunal administratif de MARSEILLE a conclu à l’existence d’un péril grave et imminent.

Le 20 février 2019, les employés de la Mairie de [Localité 3] ont mis en place un périmètre de sécurité autour de l’immeuble.

Le 22 février 2019, un arrêté de péril grave et imminent a été adopté par la Mairie, relativement à l’immeuble. Cet arrêté a été motivé notamment par « la présence de multiples fissures graves », par « l’instabilité du plancher à tous les niveaux », par « la désolidarisation verticale et horizontale des murs de refends », « lesquels sont décollés du plancher » et par « la déstabilisation horizontale de l’immeuble se mettant en appui sur le n°114 ».

Par acte d’huissier en date du 9 mars 2022, Monsieur [T] [X] a assigné Madame [W] [C] épouse [E], Monsieur [V] [E] et la société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, au visa des articles 1129 et suivants, 1132 et suivants du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir :

— prononcer la nullité de la vente intervenue le 10 mars 2017 entre les époux [E] et Monsieur [T] [X], concernant les lots n°4 et 6 dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 2], cadastré section I, numéro [Cadastre 5], lieudit [Adresse 2] ;

— condamner in solidum les époux [E] et la société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR à payer à Monsieur [T] [X] la somme de 64.193,60 € au titre du remboursement du prix de vente et des frais notariés ;

— ordonner l’anatocisme ;

— condamner in solidum Madame [W] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] et la société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR à lui payer la somme de 1.298,53 € correspondant aux frais d’expulsion du locataire, Monsieur [A], outre ses loyers impayés s’élevant à la somme de 558,22 € ;

— condamner in solidum Madame [W] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] et la société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR à lui payer la somme de 11.925,56 €, au titre des charges de copropriété échues depuis l’arrêté de péril du 22 février 2019 ;

— condamner in solidum Madame [W] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] et la société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR à lui payer la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Madame [W] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] et la société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Michèle NAUDIN, avocat aux offres de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— déclarer qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [T] [X] affirme qu’il a été victime d’un dol de la part de ses vendeurs. Il expose que ceux-ci ne lui ont pas indiqué, qu’à l’occasion d’assemblées générales extraordinaires de 2010 et 2012, l’apparition de fissures nouvelles avait été évoquée, en lien avec des travaux d’abattage de cloisons par la société DJURDJURA, exploitant le rez-de-chaussée.

Aussi, Madame [W] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] connaissaient l’état de l’immeuble. Au surplus, Monsieur [E] était un professionnel de l’immobilier, pour avoir été gérant de la société GENERALE DE CONSTRUCTION.

A titre complémentaire, les vendeurs n’ont pas indiqué à l’acquéreur que Monsieur [Y] [A] ne payait pas régulièrement ses loyers et avait un arriéré.

Subsidiairement, au regard de l’arrêté de péril, l’immeuble n’offre pas la possibilité de l’occuper et d’y vivre, ce qui constitue une qualité substantielle du bien. Aussi, le demandeur a manifestement acheté par erreur, au sens de l’article 1132 du code civil.

Par ailleurs, la société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR est responsable sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle. Elle n’a pas assuré le suivi des fissures après l’assemblée générale extraordinaire de 2012. Elle n’a pas informé Monsieur [T] [X], au moment de la vente, des faiblesses structurelles de l’immeuble.

Enfin, elle n’a pas informé le demandeur de la situation locative, interdisant à Monsieur [T] [X] de souscrire une assurance locative.

Aussi, Monsieur [T] [X] est fondé à solliciter l’annulation de la vente et l’indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 14 novembre 2023, au visa des articles 1128 et suivants, 1253 du code civil, 696 et 700 du code de procédure civile, Madame [W] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] sollicitent de voir :

— débouter Monsieur [X] de l’intégralité des demandes, fins et conclusions ;

— condamner Monsieur [X] a hauteur de 3.000 euros, au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [X] à supporter les entiers dépens ;

Au soutien de leurs prétentions, Madame [W] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] font valoir qu’il n’est pas établi par le demandeur que les fissures de l’immeuble, apparentes au moment de la vente et présentes depuis 1981, ont un lien avec l’arrêté de péril de 2019. En effet, l’existence de fissures constitue un élément normal du vieillissement d’un bien immobilier, qui ne remet pas nécessairement en cause sa solidité, ni sa structure. Il en va ainsi des fissures légères.

Par ailleurs, Monsieur [T] [X] a renoncé, au sein de l’acte de vente, à toute action contre Madame [W] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E], au titre des vices apparents. Il a pu visiter les lieux avant l’achat. Il n’a pu qu’avoir connaissance des fissures. Il n’y a donc aucune intention dolosive.

S’agissant de l’erreur, celle de Monsieur [T] [X] est inexcusable. L’arrêté de péril a été pris deux ans après la vente. Durant ces deux années, l’acheteur a pu acquérir le bien et le louer. Au surplus, la qualité de non professionnel de l’immobilier du demandeur ne rend pas l’erreur excusable, puisqu’il a pu constater l’existence des fissures lors de la conclusion du contrat de vente.

En réalité, le vice du consentement soulevé par le demandeur ne résulte pas de la découverte ou de l’apparition de fissures, mais uniquement de l’état de péril rendant impossible toute location ou occupation de l’immeuble.

Le demandeur ne prouve pas l’origine du trouble affectant le bien. Il n’établit pas, notamment, que ce sont les fissures antérieures qui sont la cause du péril. Il n’apporte pas la preuve que l’état de péril de l’immeuble a été causé uniquement et exclusivement par ces fissures antérieures. Entre 2012 et 2017, aucune fissure nouvelle ou évolutive n’a été relevée. Aucune difficulté n’est apparue entre la vente et 2019.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 14 novembre 2023, la société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR sollicite de voir :

— débouter Monsieur [X] de toutes ses demandes dirigées à l’encontre du cabinet DEVICTOR ;

Subsidiairement :

— condamner les époux [E] à relever et garantir le cabinet DE VICTOR de toute condamnation qui pourrait être prononcé à son encontre ;

En tout état de cause :

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR fait valoir que lors de la vente, ont été annexés un certificat de non-péril du 13 janvier 2017 ainsi qu’un certificat de non insalubrité du 18 janvier 2017.

La défenderesse rappelle les conditions d’engagement de sa responsabilité à l’égard d’un tiers au mandat de gestion au moment de la vente : il incombe à Monsieur [T] [X], acquéreur lors de la vente de l’immeuble, de rapporter la preuve d’une faute de la société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre son préjudice et la faute alléguée de la société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR.

Ainsi, la société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR ne peut pas être condamné à restituer un prix de vente qu’il n’a pas perçu.

Il n’existe par ailleurs pas de lien de causalité entre la faute d’un agent immobilier et le dommage résultant du contrat de vente.

Au surplus, le demandeur ne prouve pas la réalité de ses affirmations. Il n’est pas établi que les fissures simplement évoquées en 2010 et 2012 seraient à l’origine de l’arrêté de péril. En 2012, notamment, les copropriétaires avaient voté contre la décision du syndic d’engager une procédure à l’encontre de la société civile immobilière DJURDJURA, considérant qu’il était opportun « d’attendre de voir si les fissures sont évolutives ». En 2010, aucune résolution n’a été adoptée, de sorte qu’il ne saurait être reproché à la société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR de ne pas avoir assuré le suivi d’une résolution inexistante.

Le demandeur ne verse aux débats aucun rapport d’expertise technique. Il n’incombe pas à l’agent immobilier de mener des investigations relatives à la structure du bien dans le cadre de son activité de conseil. Le cabinet DEVICTOR ne pouvait anticiper le fait qu’un arrêté de péril serait pris.

En réalité, le demandeur a réalisé un investissement locatif dans un quartier notoirement connu pour l’ancienneté de ses immeubles, investissement particulièrement rentable : le taux de rendement locatif était de 13,4 % brut, alors qu’il est généralement admis qu’un investissement locatif devient intéressant lorsque le taux de rendement dépasse 5 %.

Si, subsidiairement, le Tribunal venait à condamner la défenderesse, il devrait être relevé et garanti par Madame [W] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E].

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

Après clôture de l’instruction ordonnée le 20 juin 2024, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 24 octobre 2024.

Le 22 juin 2024, postérieurement à l’ordonnance de clôture, Monsieur [T] [X] a notifié des conclusions, sans néanmoins y solliciter la révocation de l’ordonnance.

Par conclusions notifiées au Réseau Privé Virtuel des Avocats le 30 septembre 2024, Monsieur [T] [X] a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture aux fins que soient admises aux débats ses conclusions notifiées le 22 juin 2024, postérieurement à l’ordonnance de clôture.

Le demandeur indique dans ces dernières conclusions qu’il réside hors du ressort, et qu’il « a été dans l’obligation de collecter des pièces et documents archivés, afin de répondre à l’argumentation des défendeurs. » Il expose que « compte tenu des délais impartis, [il] a été dans l’incapacité de rassembler ces documents dans le délai imparti par le Tribunal. »

A l’audience, avant l’ouverture des débats, le juge a sollicité des explications du conseil de Monsieur [T] [X] sur la nature des documents que le demandeur avait dû collecter et les raisons du retard dans cette collecte.

Aucune réponse n’a été fournie par le conseil de Monsieur [T] [X] à ces interrogations.

Les débats publics clos, la décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe. A cette date, le jugement a été prorogé au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture :

Monsieur [T] [X] n’indique pas dans ses conclusions quelles pièces archivées il a dû solliciter, ni la raison du retard dans l’obtention de ces pièces.

Ses conclusions au fond, postérieures à l’ordonnance de clôture, notifiées le 22 juin 2024, comportent d’ailleurs un bordereau de pièces strictement identique à celui figurant dans l’assignation, de sorte qu’aucune pièce nouvelle n’apparaît versée aux débats.

Aussi, alors qu’il a été enjoint à l’avocat du demandeur de conclure, par message du juge de la mise en état du 16 novembre 2023 en vue de l’audience de mise en état di 20 juin 2024, soit un délai de sept mois, le demandeur n’explique pas le motif pour lequel il n’a pas été en mesure de conclure dans ce délai. La seule résidence du demandeur hors du ressort du Tribunal ne saurait expliquer ni justifier ce retard.

Il convient d’ailleurs de relever que ces conclusions tardives de juin ne comportent aucune demande de rabat de l’ordonnance de clôture : ce n’est que plusieurs mois plus tard, en fin septembre 2024, que cette prétention a été formée par des conclusions encore plus tardives.

Monsieur [T] [X] ne rapporte pas la preuve du motif grave à la révocation de l’ordonnance de clôture, dans les conditions des articles 9 et 803 du code de procédure civile.

Par suite, il convient de rejeter la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

En outre, il convient de rappeler qu’au titre de l’article 768 du code de procédure civile, le juge ne statue que sur les prétentions figurant au dispositif des dernières conclusions d’une partie.

Or, dans ses conclusions de rabat de l’ordonnance de clôture du 30 septembre 2024, Monsieur [T] [X] ne forme aucune demande sur le fond. Il se borne à solliciter que les conclusions précédentes notifiées le 22 juin 2024 soient déclarées recevables. Le juge rappelle que, même recevables, ces conclusions ne saisiraient pas le Tribunal et que, formellement, le demandeur ne forme plus aucune prétention sur le fond dans les seules conclusions dont le Tribunal serait éventuellement saisi : celles du 30 septembre 2024.

Mais en tout état de cause, la révocation de l’ordonnance de clôture n’étant pas prononcée, tant les conclusions notifiées par Monsieur [T] [X] le 30 septembre 2024, que celles notifiées le 22 juin 2024, sont irrecevables comme tardives.

Le Tribunal statuera en l’état des moyens et prétentions formés par le demandeur dans son assignation.

Sur le dol :

L’article 1137 du code civil dispose que « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

En l’espèce, Monsieur [T] [X] entend prouver le dol de Madame [W] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] par l’ensemble des faits suivants :

— les défendeurs avaient connaissance des assemblées générales extraordinaires de 2010 et 2012 relatives à l’apparition de fissures, éventuellement en lien avec des travaux réalisés au rez-de-chaussée par la société DJURDJURA ;

— un arrêté de péril a été pris au cours de l’année 2019 et l’ensemble des occupants ont été évacués par les services de la municipalité, au regard des risques d’effondrement de l’immeuble. Ces risques d’effondrement ont été notamment manifestés par d’importantes fissures ;

— Monsieur [E] avait la qualité de professionnel de l’immobilier ;

— l’un des locataires, Monsieur [Y] [A], avait accumulé un arriéré locatif.

S’agissant du dernier point, le juge relève que le dol entraînant la nullité de la vente ne peut concerner qu’une caractéristique de la chose elle-même. La circonstance qu’un locataire paye, ou pas, son loyer, est conjoncturelle : elle dépend de l’identité du locataire, et peut varier dans le temps. Cette circonstance n’est pas inhérente à la chose objet du contrat : elle ne peut donc pas servir à caractériser un dol.

Concernant la qualité de professionnel de l’immobilier de Monsieur [E], cette circonstance est indifférente, puisque Monsieur [T] [X] n’agit pas sur le fondement des vices cachés. Or, c’est dans ce cadre juridique uniquement que la qualité de professionnel de l’immobilier aurait eu une importance, afin d’écarter l’application de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente.

S’agissant de l’arrêté de péril de 2019, c’est à bon droit que l’ensemble des défendeurs fait valoir que le demandeur ne rapporte pas la preuve de son lien avec les fissures antérieures apparues en 2010 ou en 2012.

Le demandeur ne fait état d’aucune « manœuvre » active de la part de Madame [W] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E]. Il ne peut donc se fonder que sur la réticence dolosive, c’est-à-dire l’alinea 2 de l’article 1137 : « la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».

La question qui se pose au Tribunal est donc la suivante : Madame [W] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E], en n’informant pas Monsieur [T] [X] des discussions intervenues au cours des assemblées générales extraordinaires de 2010 et 2012, ont-ils intentionnellement dissimulé à leur acheteur des informations dont ils savaient le caractère déterminant pour la vente ?

Comme relevé plus haut, aucune preuve n’est versée en procédure concernant le lien technique entre les fissures apparues en 2010 et l’arrêté de péril de 2019. Mais plus encore, c’est à bon droit que la société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR forme une observation relative à une information passée sous silence par Monsieur [T] [X] : l’acte de vente mentionne que lui sont annexés un certificat de non-péril du 13 janvier 2017 et un certificat de non-insalubrité du 18 janvier 2017, délivrés par « l’autorité compétente » (pages 11 et 12 de la vente par acte authentique du 1er mars 2017).

Monsieur [T] [X], acheteur, a par définition signé l’acte de vente et a donc eu connaissance de ces certificats.

Le demandeur n’explique donc pas à quel titre Madame [W] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] auraient pu « intentionnellement » lui « dissimuler des informations » dont ils auraient su le « caractère déterminant » alors même que ceux-ci ont annexé à la vente des certifications de l’autorité compétente sur l’absence de péril et d’insalubrité.

Les procès-verbaux d’assemblées générales de 2010 et 2012 font uniquement état d’inquiétudes de la part des co-propriétaires, quant l’apparition de fissures, sans certitude, d’une part, sur leur origine (des travaux réalisés par la société DJURDJURA sont évoqués), d’autre part et surtout, sur le caractère évolutif ou dangereux de ces fissures.

Dès lors, au regard des certificats annexés à l’acte de vente, et de l’absence de toute preuve de particulière dangerosité ou d’évolutivité des fissures de 2010, Monsieur [T] [X] ne rapporte pas la preuve que Madame [W] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] avaient connaissance d’informations déterminantes de son consentement dont ils ne l’auraient pas informé. Les défendeurs l’ont informé de l’état actualisé du bien en 2017 : une absence de péril et d’insalubrité attestée par les autorités administrative.

Aussi, Monsieur [T] [X] est mal fondé en l’ensemble de ses prétentions dirigées contre Madame [W] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] sur le fondement du dol.

Sur l’erreur :

L’article 1132 du code civil dispose que « l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. »

Le demandeur n’invoque, au soutien de son moyen de droit sur l’erreur, qu’un seul moyen de fait : la survenance d’un arrêté de péril en 2019.

D’abord, le juge relève que l’erreur doit exister au moment de la vente, alors qu’en l’espèce, l’arrêté de péril est postérieur de deux ans à celle-ci.

Ensuite, il a déjà été relevé plus haut qu’il n’est pas établi par le demandeur de lien de causalité entre les fissures de 2010 et l’arrêté de péril de 2019.

Enfin et surtout, comme énoncé plus haut, Monsieur [T] [X] a été en possession au moment de la vente, d’un certificat de non-péril récent (deux mois avant la vente). Il ne démontre pas qu’il y a eu erreur à la date de la vente sur le caractère habitable ou louable du bien. Et, de fait, le bien a été loué et habité durant deux ans.

Par conséquent, Monsieur [T] [X] est également mal fondé en toutes ses prétentions dirigées contre Madame [W] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] sur le fondement de l’erreur.

Le demandeur, qui n’invoque que ces deux fondements juridiques (dol et erreur) contre ses vendeurs, doit donc être débouté de toutes ses prétentions dirigées contre Madame [W] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E].

Sur la responsabilité civile délictuelle de la société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR :

Monsieur [T] [X] fonde sa prétention sur l’article 1240 du code civil. C’est à bon droit que la défenderesse rappelle que ce texte exige la triple démonstration, par le demandeur, d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Monsieur [T] [X] invoque trois moyens de fait :

— l’absence de suivi des fissures après l’assemblée générale extraordinaire de 2012;

— l’absence d’information de Monsieur [T] [X], au moment de la vente, des faiblesses structurelles de l’immeuble ;

— l’absence d’information du la situation locative, interdisant à Monsieur [T] [X] de souscrire une assurance locative.

Concernant le suivi des fissures, il convient de rappeler l’alinea premier de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles : « les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. »

Il ressort de la lecture du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 18 septembre 2012 que les copropriétaires ont voté, en majorité, « contre » la proposition suivante : « le syndicat des copropriétaires autorise le syndic à engager une procédure devant la juridiction compétente à l’encontre de la société civile immobilière LE DJURDJURA et fixe un budget de… »

Le procès-verbal enjoint simplement à la SCI LE DJURDJURA de justifier des travaux entrepris, étant relevé que Monsieur [S], représentant cette SCI, est présent comme assesseur lors de cette assemblée.

Il n’apparaît donc pas que la société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR aurait manqué à ses obligations : l’assemblée générale ne lui a pas confié de mission de suivi et a rejeté la proposition tendant à le voir autoriser à engager une procédure.

Le demandeur n’établit donc pas de faute de la défenderesse.

Concernant l’absence d’information de l’acquéreur sur « les faiblesses structurelles de l’immeuble », il a déjà été relevé plus haut qu’au contraire de ce qu’affirme le demandeur, à la date de la vente en 2017, les documents administratifs produits établissaient l’absence de péril. Monsieur [T] [X] ne saurait donc pas davantage reprocher à la société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR un manque d’information qu’il ne saurait le reprocher à ses vendeurs.

Là encore, aucune faute du défendeur n’est caractérisée.

Concernant enfin l’absence d’information sur la situation locative et les arriérés de paiement, s’il est exact que la société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR, qui avait à la fois la qualité d’agent immobilier lors de la transaction, mais également de mandataire pour la location des biens immobiliers pour le compte de Madame [W] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E], n’a pas informé l’acheteur de l’existence d’impayés, ce qui peut constituer une faute, il convient de rappeler qu’il incombe aussi à Monsieur [T] [X] de rapporter la preuve de son préjudice.

Monsieur [T] [X] indique qu’en raison de cette absence d’information, il n’a pu souscrire d’assurance pour les impayés locatifs. Toutefois, ce raisonnement est erroné : si Monsieur [T] [X] avait su que des impayés locatifs étaient caractérisés, il n’aurait pas pour autant pu souscrire une telle assurance. En effet, une assurance ne couvre qu’un risque éventuel : si le risque est déjà réalisé, que le préjudice est intervenu, l’aléa disparaît et aucun assureur n’accepterait d’assurer un sinistre qui est d’ores-et-déjà réalisé.

Monsieur [T] [X], même bien informé par le CABINET DEVICTOR, n’aurait pas pu souscrire une assurance loyers impayés pour des loyers qui étaient déjà impayés.

Aussi, si le demandeur établit cette fois la faute de la société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR, il ne prouve pas la réalité du préjudice causé par cette faute.

Dès lors, Monsieur [T] [X] est mal fondé en l’ensemble de ses prétentions à l’égard de la société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner Monsieur [T] [X], débouté de ses prétentions, aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner Monsieur [T] [X] à verser à Madame [W] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] ensembles la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner Monsieur [T] [X] à verser à la société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [T] [X] de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 20 juin 2024 ;

DECLARE irrecevables comme tardives les conclusions de Monsieur [T] [X] notifiées via le réseau privé virtuel des avocats les 22 juin 2024 et 30 septembre 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [T] [X] de l’ensemble de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [T] [X] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [T] [X] à verser à Madame [W] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] ensembles la somme de trois mille euros (3.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [X] à verser à la société à responsabilité limitée CABINET DEVICTOR la somme de trois euros (3.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT