Du 24 octobre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01180 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VT7

[H] [J]

C/

[F] [E], [V] [N]

— Expéditions délivrées à

M^e Thierry FIRINO MARTELL

— FE délivrée à

M^e Thierry FIRINO MARTELL

Le 24/10/2025

Avocats : M^e Thierry FIRINO MARTELL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 octobre 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [J] Réf : Loyers impayés

né le 13 Mai 1975 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Claire-Marine CHARBIT substituant M^e Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX),

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [E]

né le 17 Septembre 1989 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Absent

Madame [V] [N]

née le 31 Août 1991 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 05 novembre 2020, prenant effet à la même date, Monsieur [H] [J] a donné à bail à Monsieur [F] [E] et Madame [V] [N] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 12].

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025, Monsieur [H] [J] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3.163,26 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 06 juin 2025, Monsieur [H] [J] a assigné Monsieur [F] [E] et Madame [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 septembre 2025 aux fins de voir :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin, PRONONCER la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans les deux mois du commandement et pour défaut de production d’une attestation d’assurance dans le délai d’un mois du commandement et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail ;

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [F] [E] et de Madame [V] [N] ainsi que celle de toutes personnes vivant sous leur toit avec, au besoin le concours d’un serrurier et l’assistance éventuelle de la [Localité 8] Publique dans les conditions prévues par les articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8 et R 411-3 et R412-1 à R 412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [F] [E] et Madame [V] [N] au paiement à titre provisionnel de la somme de 6.764.62 € arrêtée au 27 mai 2025 à valoir sur les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail ;

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [F] [E] et Madame [V] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à vidange effective des lieux ;

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [F] [E] et Madame [V] [N] à défaut de libération des lieux loués, au paiement d’une astreinte provisoire de 100€ par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et ce jusqu’à vidange effective des lieux;

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [F] [E] et Madame [V] [N] au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil à compter de la délivrance du commandement du 15 janvier 2025;

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [F] [E] et Madame [V] [N] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 696 du CPC, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 janvier 2025, celui de la présente assignation, dénonciation au Préfet et les frais d’exécution à venir ;

— ORDONNER que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

L’affaire a été débattue à l’audience du 12 septembre 2025.

Lors de l’audience du 12 septembre 2025, Monsieur [H] [J], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 10.365,98 euros au 1er septembre 2025 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [F] [E] et Madame [V] [N] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Monsieur [F] [E] et Madame [V] [N] n’ont pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 12 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 12 septembre 2025.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 20 janvier 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Monsieur [H] [J] a fait signifier à Monsieur [F] [E] et Madame [V] [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.163,26 euros au titre des loyers échus et un commandement d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 15 janvier 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Monsieur [F] [E] et Madame [V] [N] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 15 janvier 2025, justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 16 février 2025, en application de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 16 février 2025.

Dès lors, Monsieur [F] [E] et Madame [V] [N] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 16 février 2025, ce qui constitue pour Monsieur [H] [J] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la demande d’astreinte

L’expulsion des occupants étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [H] [J] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établit à la somme de 10.365,98 euros à la date du 1er septembre 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [F] [E] et Madame [V] [N] seront donc condamnés au paiement de la somme de 10.365,98 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 1er septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse. Monsieur [F] [E] et Madame [V] [N] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (900,34 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que « Il est expressément stipulé que les cotitulaires et toutes personnes pouvant se prévaloir des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat».

Monsieur [F] [E] et Madame [V] [N] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires, les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 489 du Code de procédure civile « En cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute. ». Monsieur [H] [J] ne justifie par aucun élément qu’il soit nécessaire de mettre à exécution la présente ordonnance sans la faire signifier de sorte que sa demande d’ordonner que l’exécution aura lieu au seul vu de la minute sera rejetée.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. La demanderesse sollicite également la condamnation des défendeurs aux dépens en ce compris les frais d’exécution à venir. Si les frais d’exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.

Les dépens, non inclus les frais d’exécution, seront donc mis in solidum à la charge de Monsieur [F] [E] et Madame [V] [N].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner in solidum Monsieur [F] [E] et Madame [V] [N] à verser à Monsieur [H] [J] la somme de 700 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 16 février 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [E] et Madame [V] [N] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] [Localité 12] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [F] [E] et Madame [V] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (900,34 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [E] et Madame [V] [N] à payer à Monsieur [H] [J] la somme de 10.365,98 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 1er septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [E] et Madame [V] [N] à payer à Monsieur [H] [J], à compter du 1er octobre 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [E] et Madame [V] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [E] et Madame [V] [N] à payer à Monsieur [H] [J] une indemnité de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande d’exécution au seul vu de la minute ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRESIDENTE chargée du contentieux de la protection