Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p10 aud civile prox 1, 1er septembre 2025, n° 23/01622

TJ Marseille 1 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Obligation d'entretien du locataire
La cour a estimé que le bailleur n'a pas rapporté la preuve suffisante des dégradations imputées à la locataire, notamment en raison de l'absence de concordance entre l'état des lieux d'entrée et de sortie, ainsi que l'absence de preuves de vétusté.
Rejeté
Résistance abusive à l'exécution des obligations contractuelles
La cour a rejeté cette demande, considérant que la locataire n'était pas responsable des dégradations alléguées et que les demandes de réparations n'étaient pas justifiées.
Rejeté
Frais de justice engagés
La cour a rejeté cette demande, considérant que la partie perdante doit supporter ses propres frais et que la locataire a également droit à une indemnisation pour ses frais engagés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p10 aud civ. prox 1, 1er sept. 2025, n° 23/01622
Numéro(s) :	23/01622
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	13 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Elsa FOURRIER-MOALLICChloé EBERT
Parties :	Société SOCIETE FRANCAISE D' HABITATIONS ECONOMIQUES ( SFHE )

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 01 Septembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC………………….

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/01622 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3DBY

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société SOCIETE FRANCAISE D’HABITATIONS ECONOMIQUES (SFHE), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé EBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [L] [Z]

née le 22 Septembre 1973 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 25 août 1999, la société française des habitations économiques (ci-après SFHE) a donné à bail à Madame [L] [Z] un appartement situé [Adresse 4] ([Adresse 2]) moyennant un loyer de 1 699 francs ( 259,01 euros) et 391,77 francs ( 59,77 euros ) de provision sur charges, outre 95 euros pour la consommation d’eau (14,48 euros).

Se plaignant de dégradations dans le logement suite au départ de Madame [L] [Z] en août 2021, la société anonyme SFHE l’a assignée par acte de commissaire de justice du 16 février 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, sur le fondement de l’article 1730 du code civil et des articles 22 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de condamnation au paiement de :

la somme de 4 029,27 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 13 septembre 2022,la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2023 et a fait l’objet de plusieurs renvois,

Par jugement en date du 4 février 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 1er septembre 2025 en sollicitant les observations des parties sur la nécessité par la demanderesse de procéder à une tentative préalable de conciliation en application de l’article 750-1 du code de procédure civile.

A l’audience du 1er septembre 2025, les parties sont représentées par leurs conseils.

Aux termes de ses dernières écritures, la société anonyme SFHE demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner Madame [L] [Z] à lui payer les sommes de :

4 029,27 euros au titre des réparations entreprises dans le logement avec intérêt légal à compter de la première mise en demeure du 13 septembre 2022,1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Sur le fondement des articles 1730 du code civil et 22 de la loi du 6 juillet 1989, elle fait valoir que l’état des lieux mentionne des dégradations relevant exclusivement de l’obligation d’entretien du locataire qui n’existaient pas au moment de l’entrée dans les lieux. Elle expose que des dégradations induites par une mauvaise utilisation et un défaut d’entretien ont nécessité des travaux de rénovation afin de pouvoir relouer le logement. Elle précise ne pas avoir refacturé la totalité des frais relatifs aux travaux effectués à la locataire et avoir déduit la vétusté applicable en prenant en compte un abattement annuel en fonction de la durée de la location.

Dans ses dernières écritures, auxquelles Madame [L] [Z] se réfère, celle-ci sollicite :

le rejet des prétentions du demandeur à titre principal,à titre subsidiaire, la réduction des sommes dues à de plus justes proportions ainsi que des délais de paiement sur 24 mois,en tout état de cause, la condamnation de la SFHE à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,d’écarter l’exécution provisoire.Madame [L] [Z] invoque les dispositions de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 et les décret s des 26 août 1987 et 30 mars 2016. Elle explique qu’elle a quitté les lieux en août 2021 et n’a été avisée des réparations locatives qu’à la suite d’une visite de pré-conseil estimant le montant des travaux à la somme de 500 euros, alors que le bailleur chiffre désormais le montant total des rénovations à hauteur de 7 899,32 euros.

Elle expose avoir réalisé les travaux demandés, hormis les douilles, et a refusé de signer l’état des lieux de sortie après avoir contesté certaines mentions notées par la SFHE. Elle estime que cette dernière n’a pas tenu compte de la vétusté et de l’usure normale du logement après 22 ans d’occupation du bien dans le calcul des réparations locatives et qu’elle n’a pas à prendre en charge la réfection totale des peintures des murs et plafonds, notamment du séjour où la tapisserie était déjà décollée lors de l’entrée dans les lieux comme la réfection des sols. La somme réclamée représente plus de 8 mois de loyers . Elle indique ne pas avoir reçu la mise en demeure dont le caractère de courrier recommandé n’est pas établi et que celle-ci lui a été envoyée à une adresse où elle n’habitait plus. A titre subsidiaire, pour solliciter 24 mois de délais de paiement, Madame [L] [Z] fait valoir qu’elle perçoit une allocation pôle emploi d’un montant compris entre 1 558 et 1 640 euros par mois.

Un procès-verbal de constat d’échec d’une tentative de conciliation conventionnelle est produit aux débats.

La présidente d’audience a autorisé la SFHE a produire une note en délibéré pour s’expliquer sur l’irrecevabilité de ses demandes en l’absence de mise en œuvre d’une tentative de conciliation préalable à la première audience en application de l’article 750-1 du code de procédure civile. Par note reçue le 9 septembre 2025 et communiquée au conseil de la défenderesse, la SFHE fait valoir que ce texte n’est pas applicable au litige, l’instance ayant été introduite par voie d’assignation du 16 février 2023 pour une première audience le 20 mars 2023, soit antérieurement à l’entrée en vigueur le 1er octobre 2023 du décret du 11 mai 2023 relatif à tentative préalable obligatoire de conciliation, de médiation ou de procédure participative.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire.

En application de l’article 33 du code de procédure civile, le montant des demandes de la SFHE aux termes de ses dernières écritures n’excédant pas la somme de 5 000 euros, la décision est rendue en dernier ressort.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des demandes

L’article 750-1 du code de procédure civile est issu du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 qui a prévu qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

Ce texte était applicable aux instance introduites à compter du 1er janvier 2020.

Cette irrecevabilité a été étendue aux action relatives à un trouble anormal de voisinage par le décret 2022-245 du 25 février 2022.

Par décision du 22 septembre 2022, le Conseil d’Etat a annulé l’article 750-1.

Le décret 2023-357 du 11 mai 2023 a rétabli cet article en précisant le cas de dispense qui avait conduit à son annulation et en indiquant qu’il était applicable aux instance introduites à compter du 1er octobre 2023.

Par conséquent, l’instance introduite par la SFHE par voie d’assignation le 16 février 2023, postérieurement à l’annulation de l’article 750-1 du code de procédure civile et antérieurement à son rétablissement au 1er octobre 2023, n’est pas soumise à une obligation de tentative préalable de mesure amiable sous peine d’irrecevabilité des demandes en justice.

Elles sont donc déclarées recevables.

Sur la demande principale en paiement de réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7 c) et d,) le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

L’article 4 du décret 2016-382 du 30 mars 2016 précise que la vétusté est l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. Il précise que les parties peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail.

En l’espèce, il résulte de l’état des lieux d’entrée du 25 août 1999 établi contradictoirement que le logement de type 3 donné à bail à Mme [L] [Z] est dans un état neuf qu’il s’agisse des plafonds, murs, sol, peintures et papiers peints, dans l’entrée, le séjour les deux chambres, la cuisine, à l’exception de la tapisserie du séjour qui est décollée.

L’état des lieux de sortie du 20 août 2021 est établi en présence de Mme [L] [Z] qui a refusé de le signer n’étant pas d’accord avec les éléments relevés par la représentante de la SFHE qui retient :

dans l’entrée un plafond écaillé, en partie, des tâches sur le mur, une douille brûlée, un trou non rebouché, un interphone défixé, 74 trous non rebouchés dans le placard, un sol sale et encrassé,dans la cusine, : un plafond tâché, des menuiseries très sales, la présence de stickers sur les murs, une douille manquante, la présence d’un joint silicone sur les faïences murales et de deux crédences collées,dans le WC : une fissure et l’écaillement du plafond, des murs « déchiré dans l’ensemble ».dans la salle de bain : un dérouleur non déposé, 14 trous, des murs « déchiré, taché, décollé dans l’ensemble » pour les quatre murs, 6 carreaux fissurés, 1 carreaux manquant, le loquet de fermeture de la porte cassé, la colonne du lavabo déposée sur le côté, une applique non déposée, un porte-vêtement, le panneau de la baignoire ébréché, un sol tâché en divers endroits,dans le séjour : le plafond tâché à divers endroits, des murs présentant des tâches et des décollement à plusieurs endroits, 29 trous non rebouchés, des menuiseries intérieures piquées de moisissures, des stickers sur les vitres, trois prises décollées et une douille manquante,dans la chambre 1 : un plafond tâché par endroit, des murs tachés et décollés, un sol tâché dans l’ensemble, le pêne de la porte cassé qui ne revient pas et très sale,dans la chambre 2 : la présence de ruban adhésif au plafond, 23 trous dans les murs et beaucoup de Patafix, un sol tâché dans l’ensemble ainsi que les plinthes, une prise arrachée, une douille manquante, du scotch sur les prises, des planches et des encombrants, le pêne cassé de la porte et des autocollants sur la menuiserie et sur la vitre,sur la balcon : un carrelage au sol posé par la locataire.

L’état des lieux de sortie ne comporte aucune photographie.

Mme [L] [Z] verse aux débats un compte-rendu d’une visite de préconseil de l’appartement également établi par un représentant de la SFHE et qu’elle a signé faisant seulement état de réparations relevant du locataire tenant à : dépose comptoir, luminaires, peinture des murs dans la cuisine, douille dans le séjour, parquet a déposer et douille dans la chambre 1, parquet à déposer, luminaire et étagère dans la chambre 2, luminaire dans la salle de bain, et nettoyage complet) dont le coût est estimé à 500 HT euros.

La SFHE se borne à indiquer que ces points ont été effectivement repris par la locataire, à l’exception des douilles selon cette dernière, et ne sont d’ailleurs plus mentionnés dans l’état des lieux de sortie du 20 août 2021 sans pour autant s’expliquer sur la notable différence du nombre et de l’importance des dégradations et réparations imputées à Mme [L] [Z] dans ces deux documents pourtant établis par ses représentants.

La SFHE sollicite ainsi au titre de l’indemnisation des réparations et dégradations locatives les sommes de :

8,25 euros au titre du remplacement du meuble sous évier et de la colonne lavabo de la salle de bain après application d’un coefficient de vétusté sur une facture totale de 198 euros,257,40 euros au titre du remplacement de 4 prises, d’une réglette dans la cuisine et la salle de bain et refixation de l’interphone sur une facture totale de 288,20 euros,231 euros pour le remplacement de trois serrures de sureté dans les chambres et la salle de bain,4 076,22 euros au titre du détapissage, peintures, masticage des trous de tous les murs et plafonds dans toutes les pièces et placards, dépose et remplacement des sols, remplacement de faïences sur une facture totale de 7 899,32 euros, une fois la vétusté déduite,

soit un montant total de 4 572,87 euros dont elle soustrait le montant du dépôt de garantie de l’appartement (259,02 euros) et un trop perçu de charges d’eau froide (27,18 euros), soit un montant de 4 286,67 euros selon l’avis du 8 octobre 2021 adressé à Mme [L] [Z], étant précisé que sa demande en justice au titre des réparations et dégradations locatives se limite à un montant de 4 029,27 euros, une fois déduite la somme de 38,08 euros au titre du dépôt de garantie du garage et celle de 488,40 euros « LGT 036987 10/21 » non explicitée comme mentionné dans le relevé de compte arrêté au 24 novembre 2021.

En l’absence de concordance entre la visite préconseil signée par la locataire et l’état des lieux de sortie du 20 août 2021, non signé et dépourvu de photographies, le défaut d’entretien et les réparations comme les dégradations imputés à Mme [L] [Z] tenant au remplacement des prises, la refixation de l’interphone, le remplacement du meuble sous évier et de trois serrures simples comme la repose d’un pied de lavabo ne sont pas suffisamment établis.

Concernant, les 74 trous dans le placard de l’entrée, 28 trous dans la cuisine, 14 trous dans la salle de bain, 29 trous dans le séjour et 23 trous dans la chambre 2 si l’accord collectif met bien à la charge du locataire le masticage des trous et une remise en peinture, ces réparations ne sauraient conduire, à l’issue d’une location s’étant poursuivie pendant 22 ans, sans que le bailleur ne soutienne ni ne démontre que des travaux ont été effectués en cours d’exécution du bail, à mettre à la charge du locaire la réfection totale des peintures de tous les murs et plafonds de l’ensemble du logement.

De même, pour les sols, le bailleur ne rapporte pas la preuve qu’il résulte d’un usage anormal des lieux après 22 ans d’occupation par la locataire.

Par conséquent, l’ensemble des demandes de la SFHE est rejeté.

Sur les demandes accessoires

La SFHE, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable, en revanche de laisser à la charge de Mme [L] [Z] les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer. Il lui est alloué à ce titre la somme de 800 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision contradictoire, rendue en dernier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes de la société anonyme société française des habitations économiques ( SFHE ) ;

DEBOUTE la société anonyme société française des habitations économiques ( SFHE ) de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société anonyme société française des habitations économiques ( SFHE ) aux dépens ;

CONDAMNE la société anonyme société française des habitations économiques ( SFHE ) à payer à Mme [L] [Z] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Juge