TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 janvier 2025 prorogée au 09 Janvier 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 janvier 2025

à M^e MOATTI

à M^e EL GHIOUANE

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00743 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4PLN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. PROVENCE ASL

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Lionel MOATTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [R] [V] [Z]

né le 18 Juin 1983 à [Localité 4] (VENEZUELA)

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sabah EL GHIOUANE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [L]

née le 14 Juin 1974 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 28 août 2020, Madame [U] [I] a consenti à Monsieur [Y] [R] [V] [Z] et Madame [P] [L] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Suivant acte notarié du 17 février 2022, la SAS PROVENCE ASL a acquis ce bien.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS PROVENCE ASL a fait délivrer à Monsieur [Y] [R] [V] [Z] et Madame [P] [L], par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2023, un commandement de payer la somme de 1.062,76 euros en principal, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 4 décembre 2023, la SAS PROVENCE ASL venant aux droits de Madame [U] [I], a attrait Monsieur [Y] [R] [V] [Z] et Madame [P] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et 834-835 du code de procédure civile, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;condamner solidairement Monsieur [Y] [R] [V] [Z] et Madame [P] [L] à lui payer :* une provision de 1.150,39 euros au titre de l’arriéré locatif, comptes arrêtés au 10 octobre 2023, somme à parfaire à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y figurant et pour le surplus à compter de l’ordonnance à intervenir ;

* une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, égale au double du montant du dernier loyer avec charges, indexé selon les clauses du bail, jusqu’à complète libération des lieux ;

* 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 29 février 2024, l’affaire a été renvoyée à deux reprises à la demande des parties pour se mettre en état, et plaidée le 3 octobre 2024.

Représentée par son avocat, la SAS PROVENCE ASL a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 887,51 euros, comptes arrêtés au 24 septembre 2024. La bailleresse a dit oralement ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement sur 24 mois.

Représenté par son avocat, Monsieur [Y] [R] [V] [Z] a demandé :

à titre principal de constater l’existence de contestations sérieuses, de déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 12 juillet 2023, de déclarer le juge des référés incompétent et de débouter la SAS PROVENCE ASL de l’intégralité de ses demandesà titre subsidiaire de débouter la SAS PROVENCE ASL de l’intégralité de ses demandes, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder l’échelonnement de la dette sur 24 mois eu égard à sa situation et sa bonne foi en tout état de cause de débouter la SAS PROVENCE ASL de sa demande de frais de justice et de la condamner aux dépens. Monsieur [Y] [R] [V] [Z] a soulevé l’incompétence du juge des référés en l’état de contestations sérieuses tenant :

à la validité du commandement de payer dont les sommes réclamées ne correspondent pas aux loyers et charges fixés par le bail, dont la révision n’est pas automatique et n’a pas été notifiée aux locataires, et alors que le décompte comporte des frais de courtage et de prime mensuelle MRH qui ne sont pas contractuellement prévusau règlement des causes du commandement de payer dans le délai imparti.

A titre subsidiaire, Monsieur [Y] [R] [V] [Z] a souligné le règlement régulier des loyers et charges, sa bonne foi, l’absence d’emploi, pour solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Régulièrement citée étude, Madame [P] [L] n’a pas comparu et personne pour elle.

Le rapport de diagnostic financier et social indique que Monsieur [Y] [R] [V] [Z] vit seul au domicile avec ses deux enfants mineurs qu’il a en garde alternée. Ses ressources de 1.489,91 euros sont composées d’allocations sociales et familiales. Il cumulait auparavant des emplois précaires qui ne lui permettaient pas d’avoir un budget équilibré. Il est éligible au FSL.

Le délibéré fixé au 2 janvier 2025, a été prorogé au 9 janvier 2025 et mis à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [P] [L] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SAS PROVENCE ASL.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société PROVENCE ASL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 17 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 28 août 2020, contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 juillet 2023, pour la somme en principal de 1.062,76 euros, comptes arrêtés au 31 janvier 2024.

Il ressort du décompte actualisé au 24 septembre 2024 qu’un montant global de 1.503 euros a été versé par les locataires au mois d’août 2023.

Dès lors, les causes du commandement de payer ont été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

La société PROVENCE ASL sera déboutée de sa demande de résiliation du bail, et de celles subséquentes en expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation et séquestration des meubles.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du décompte actualisé au 24 septembre 2024, que les locataires restent à devoir une somme de 887,51 euros.

Monsieur [Y] [R] [V] [Z] conteste le montant de la dette réclamée en ce qu’elle comporte des frais MHR et une revalorisation des loyers et charges qui ne sont pas justifiés.

Les « Primes mensuelles MRH » «Frais de courtage mensuels MRH » et « Contributions annuelles attentat MRH » ne sont en effet pas prévus au bail, ni dans un autre contrat versé en procédure. Ils sont habituellement souscrits par les locataires dans le cadre d’un contrat d’assurance multirisque habitation auprès de Citya, auquel cas, cette relation contractuelle est indépendante du contrat de bail régularisé entre les parties et ne concerne pas le bailleur. Les sommes éventuellement dues à l’assureur en vertu dudit contrat d’assurance ne peuvent donc pas faire l’objet de prétentions dans le cadre de la présente instance.

D’autre part, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en son alinéa 2 que « l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ».

L’article 17-1 de la même loi précise que « Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ».

La loi ALUR du 24 mars 2014 a mis fin à l’automaticité de la clause d’indexation, celle-ci ne jouant plus de plein droit. Le bailleur doit désormais faire une demande en révision du loyer, cette demande étant enfermée dans un délai d’un an.

Or, Monsieur [Y] [R] [V] [Z] soutient à juste titre, que la SCI bailleresse n’a pas manifesté sa volonté de réviser le montant des loyers et charges contractuels, fixés respectivement à un montant de 440 euros et 40 euros.

Dès lors, les montants réclamés par la bailleresse au titre des frais MRH et de l’indexation des loyers et charges sont sérieusement contestables.

Partant, entre le 1er octobre 2022 et le 24 septembre 2024, date d’arrêté des comptes, les locataires étaient redevables d’un montant global de 11.520 euros, au titre des loyers et charges.

Une somme de 11.885,95 euros a été versée par les locataires et la CAF en paiement de ces obligations, outre un solde de 58,71 euros remboursé en octobre 2023 au titre du solde des charges.

Dès lors la SCI PROVENCE ASL ne rapporte pas la preuve que les locataires seraient au jour de l’audience, débiteurs d’une quelconque somme au titre d’un arriéré locatif. Elle sera déboutée de sa demande en paiement à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la SCI PROVENCE ASL supportera les entiers dépens de la procédure.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 août 2020, Madame [U] [I] dans les droits de laquelle vient la SAS PROVENCE ASL d’une part, Monsieur [Y] [R] [V] [Z] et Madame [P] [L] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], ne sont pas réunies, les causes du commandement de payer délivré le 12 juillet 2023 ayant été intégralement soldées avant le délai des deux mois imparti ;

DEBOUTONS en conséquence la la SAS PROVENCE ASL venant aux droits de Madame [U] [I] de ses demandes de résiliation de bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

DEBOUTONS la SAS PROVENCE ASL venant aux droits de Madame [U] [I] de sa demande au titre d’un arriéré locatif, dirigée contre Monsieur [Y] [R] [V] [Z] et Madame [P] [L] ;

CONDAMNONS la SAS PROVENCE ASL aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président