COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 24/00039 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2C5K

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 26/00133

DEMANDEUR

S.A.R.L. MENTEX HOMME

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Charles-édouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J082

C/

DEFENDEUR

S.C.I. DM

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Thomas LEMARIÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R241

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2025

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 mars 2018, la S.C.I. DM a renouvelé au profit de la société CHARLI CHAUSSURES un contrat de bail commercial portant sur un local à usage commercial situé [Adresse 4] à [Localité 8], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2016, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 69.955,68 euros payable trimestriellement.

L’activité commerciale, telle que fixée au bail, est « usage exclusif d’achat et de vente en gros de tous articles de bazar, importation de tous textiles, maroquinerie, accessoires, cadeaux, jouets, gadgets, bijouterie fantaisie, horlogerie, articles de [Localité 10] ».

Par acte d’huissier de justice signifié le 29 mars 2022, la S.C.I. DM a donné congé à la S.A.R.L. MENTEX HOMME, venant aux droits de la société CHARLI CHAUSSURES, pour le 30 septembre 2022 à minuit, en refusant le renouvellement du bail et sans paiement d’une indemnité d’éviction, ce au visa de l’article L.245-18 du code du commerce pour démolir et reconstruire l’immeuble existant.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 mai 2024, la S.C.I. DM a exercé son droit de repentir en application de l’article L.145-58 du code de commerce, et consenti au renouvellement du bail moyennant un loyer fixé à 81.858 euros en principal.

Aucun accord n’étant intervenu sur la fixation du loyer du bail renouvelé, la société MENTEX HOMME a notifié à la S.C.I. DM par lettre recommandée avec accusé de réception un mémoire préalable en date du 4 septembre 2024 aux fins de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 2 mai 2024 à la somme de 42.988,42 euros hors taxes et hors charges par an.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice signifié le 29 octobre 2024, la société MENTEX HOMME a fait assigner la S.C.I. DM devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 42.988,42 euros hors taxes et hors charges par an.

Dans son dernier mémoire en date du 14 mai 2025 notifié au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, la société MENTEX HOMME demande à la présente juridiction de :

— juger que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative qui s’avère largement inférieure au dernier loyer contractuel ;

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 2 mai 2024 à la somme annuelle en principal de 42.988,42 €, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements découlant de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d’application ;

— dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tout loyer trop perçu, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, et subsidiairement à compter de la saisine du Juge des loyers commerciaux, et seront ensuite capitalisés ;

— à titre subsidiaire, si une mesure d’instruction venait à être ordonnée :

— fixer le montant du loyer provisionnel durant l’instance à la somme de 45.000 € en principal ;

— dire que les frais afférents seront avancés par la bailleresse ;

— condamner la S.C.I. DM au paiement d’une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans son dernier mémoire en date du 17 septembre 2025 notifié au preneur par lettre recommandée avec avis de réception, la S.C.I. DM demande au juge des loyers commerciaux de :

— débouter la société MENTEX HOMME de l’ensemble de ses demandes ;

— juger que le montant du bail renouvelé sera fixé à 81.858 € HT HC ;

Subsidiairement,

— ordonner une mesure d’instruction ;

— fixer le loyer provisionnel au montant du loyer du bail expiré, en principal et par an ;

— condamner la société MENTEX HOMME à lui régler une somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article R145-23 du code de commerce le juge des loyers commerciaux n’est compétent que pour statuer à l’égard des « contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé », toutes les autres contestations relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire.

Sur le renouvellement du bail commercial

L’article L.145-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En application de l’article L.145-12 du code de commerce, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail commercial à compter du 2 mai 2024, date à laquelle le bailleur a exercé son droit de repentir en application de l’article L.145-58 du code de commerce, mais restent en désaccord sur le montant du loyer renouvelé. Il sera en conséquence constaté le renouvellement du bail à compter du 2 mai 2024.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 144 du même code ajoute que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Plus spécifiquement, et selon l’article R.145-30 du code du commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, les parties apparaissent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé au 2 mai 2024, le preneur la société MENTEX HOMME retenant la valeur locative en soutenant qu’elle est notoirement inférieure au loyer payé à la date du renouvellement, ce que conteste le bailleur la S.C.I. DM qui s’en tient au montant du loyer plafonné.

La société MENTEX HOMME produit, au soutien de ses prétentions :

— un rapport d’expertise établi par M. [Y] [B] daté du 6 mai 2014 qui contient des éléments d’appréciation de la valeur locative d’un local commercial loué par la S.A.R.L. KAYENNE au sein du même ensemble immobilier, au 1er novembre 2019, ce alors qu’il s’agit dans la présente instance de déterminer la valeur locative au 2 mai 2024 ;

— un rapport d’expertise établi par Mme [D] [V] daté du 9 janvier 2024 qui contient des éléments d’appréciation de la valeur locative d’un local commercial loué par la S.A.R.L. FARIDA au sein du même ensemble immobilier, au 31 mars 2020, ce alors qu’il s’agit dans la présente instance de déterminer la valeur locative au 2 mai 2024 ;

— une note de synthèse établie par M. [M] [R], non datée, qui contient des éléments d’appréciation de la valeur locative d’un local commercial loué par la société ENOY TEX au sein du même ensemble immobilier, au 31 août 2021, ce alors qu’il s’agit dans la présente instance de déterminer la valeur locative au 2 mai 2024.

De son côté, la S.C.I. DM verse aux débats un rapport d’expertise par M. [F] [A] daté du 2 juin 2025, mais établi à sa demande et de manière non-contradictoire.

Ces différents rapports et notes étant insuffisants, pour les motifs ainsi relevés, pour permettre à la présente juridiction de statuer sur le montant du loyer renouvelé, il apparaît nécessaire d’ordonner une expertise judiciaire.

Cette expertise judiciaire sera confiée à M. [Y] [B], qui aura pour mission de déterminer la valeur locative au 2 mai 2024, date du renouvellement du contrat de bail commercial, dans les termes précisés au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés du preneur, qui sollicite la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à une somme inférieure au loyer plafonné et a un intérêt certain à la réalisation de la mesure.

Conformément au principe posé par l’article L.145-57 alinéa 1 du code de commerce, le loyer provisionnel sera fixé, pendant la durée de l’instance, au montant du loyer contractuel du bail expiré, hors taxes et hors charges et par an.

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il y a lieu de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire,

en premier ressort,

CONSTATE le renouvellement du bail commercial liant la S.C.I. DM et la société MENTEX HOMME portant sur un local à usage commercial situé [Adresse 4] à [Localité 8], ce à compter du 2 mai 2024 ;

avant-dire-droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Monsieur [Y] [B]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

avec pour mission, de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— visiter les locaux litigieux situés [Adresse 4] à [Localité 8] et les décrire,

— annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties, tous documents nécessaires,

— rechercher tous éléments pertinents permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués à la date du 2 mai 2024,

— donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 2 mai 2024 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

RAPPELLE qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

RAPPELLE donc que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

RAPPELLE que conformément à l’article 276 alinéa 4 du code de procédure civile l’expert « devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » par les parties dans les dires déposés ;

DIT que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un exemplaire au greffe au plus tard le 31 octobre 2026 ;

FIXE à la somme de 3000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société MENTEX HOMME à la régie du tribunal judiciaire de Bobigny au plus tard le 6 mars 2026, avec une copie de la présente décision ;

DIT qu’en l’absence de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT y avoir lieu de rappeler l’affaire à l’audience de loyers commerciaux du 31 mars 2026 à 14h00 pour s’assurer que la consignation a été versée et que l’expertise est conduite sans incident ;

FIXE à une somme égale au dernier loyer payé le loyer provisionnel à compter du 2 mai 2024, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 27 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Madame AIT Madame TORRES