TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Juillet 2025 avancé au 19 juin 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :

Le 19 juin 2025

à M^e Julien AYOUN

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EXPEDITION :

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N° RG 25/01341 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6EAN

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [F]

né le 18 Janvier 1946 à [Localité 6], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [W] [C] épouse [F]

née le 18 Mai 1947 à [Localité 6], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [R] [L]

né le 30 Juillet 1989 à [Localité 4] (TURQUIE), demeurant [Adresse 1]

non comparant

Monsieur [N] [U], demeurant [Adresse 5]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 1er septembre 2019, Monsieur [I] [F] et Madame [W] [F] née [C] ont consenti à Monsieur [R] [Z] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 620 euros outre 30 euros de provisions sur charges ;

Par acte séparé signé le 1er septembre 2019, Monsieur [N] [U] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire ;

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés

Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [R] [Z] le 28 janvier 2025 pour un montant en principal de 5 725 euros ;

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte du 5 février 2025 ;

La situation d’impayés a été signalé à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 29 janvier 2025 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2025 pour Monsieur [R] [Z], dénoncé à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 7 février 2025, et du 5 février 2025 pour Monsieur [N] [U], auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [I] [F] et Madame [W] [F] née [C] ont assigné Monsieur [R] [Z] locataire et Monsieur [N] [U] en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’entendre le tribunal :

— juger que les époux [F] recevables et bien fondés en leur action,

— prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] et de tout occupant de son chef, si nécessaire avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— refuser toute demande de délai eu égard au montant de l’arriéré,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués sans un garde meuble qu’ils désigneront où dans tel lieux du choix du bailleur, et ce en garantie de toute sommes qui pourront être dues,

— fixer le montant de l’indemnité conventionnelle d’occupation à la somme de 723 euros,

— condamner solidairement Monsieur [R] [Z] et Monsieur [N] [U] à payer aux époux [F] la somme de 5 575 euros au titre des loyers et charges échues jusqu’au 1er janvier 2025, sommes à parfaire selon décompte remis le jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— condamner solidairement Monsieur [R] [Z] et Monsieur [N] [U] au paiement de la somme de 650 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du jugement à intervenir,

— refuser toute demande de délai eu égard au montant de l’arriéré,

— condamner solidairement Monsieur [R] [Z] et Monsieur [N] [U] à payer aux époux [F] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais des commandements et dénonces, ainsi que le coût de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025 à laquelle, Monsieur [I] [F] et Madame [W] [F] née [C] ont été représentés par leur conseil qui a réitéré les termes de leur assignation ;

Monsieur [R] [Z] dont la citation a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

Monsieur [N] [U], cité par acte remis à étude, n’a pas comparu à l’audience du 24 avril 2025 et n’a pas fait connaître les motifs de son absence ;

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 avancé au 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe ;

MOTIFS DE LA DECISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 6 février 2025 a été dénoncée le 7 février 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 24 avril 2025 ;

Il est rappelé que la saisine de la CCAPEX n’est pas imposée à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes physiques ;

De surcroît, Monsieur [I] [F] et Madame [W] [F] née [C] justifient par la taxe foncière pour l’année 2024 être propriétaires indivis du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de leur qualité et intérêt à agir ;

Par conséquent, Monsieur [I] [F] et Madame [W] [F] née [C], sont recevables en leurs demandes ;

II – Sur le fond :

Sur la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion et les arriérés locatifs

Les relations des parties sont régies par la loi d’ordre public n°89-462 du 6 juillet 1989, qui, en son article 7, met à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus ;

L’article 1224 du Code civil prévoit quant à lui que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il est rappelé enfin que la partie à un contrat qui en demande la résiliation judiciaire pour inexécution n’est pas tenue de mettre préalablement la partie défaillante en demeure d’exécution ses obligations ;

Monsieur [I] [F] et Madame [W] [F] née [C] demandent au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;

Les bailleurs justifient par le contrat de bail versé aux débats l’obligation de paiement de Monsieur [R] [Z] ;

Le décompte produit établit que le locataire n’a plus payé son loyer depuis le mois d’août 2024 ;

Le défaut de paiement de loyers et charges persistant caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire ;

De surcroît, Monsieur [I] [F] et Madame [W] [F] née [C], bailleurs privés, ont besoin de ces revenus locatifs pour s’acquitter des charges induites par la propriété du bien immobilier litigieux ;

Il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation du bail d’habitation du 1er septembre 2019 pour manquements graves et répétés de Monsieur [R] [Z] à son obligation de paiement des loyers et charges ;

Monsieur [R] [Z] est donc occupant sans droit ni titre à compter du jugement,

L’expulsion est la seule mesure de nature à permettre Monsieur [I] [F] et Madame [W] [F] née [C] de recouvrer la plénitude de leurs droits sur l’appartement sis situé [Adresse 2] ;

L’expulsion de Monsieur [R] [Z], occupant sans droit ni titre, sera de surcroît ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux [Adresse 2], laquelle ne pourra intervenir qu’après le délai de deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux prévus par les articles L 411-1 et 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est ;

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Compte tenu du bail d’habitation antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [R] [Z] est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui s’est substituée au montant des loyers et des charges, soit 723 euros au total sans que cette indemnité ne soit indexée, et condamné à payer ladite somme jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ;

Aux termes de l’article 1353 du même code, «Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

Au vu du bail produit et du décompte versé aux débats, Monsieur [I] [F] et Madame [W] [F] née [C] établissent une créance certaine liquide et exigible à hauteur de 6 991 euros comptes arrêtés au 1er avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse ;

Monsieur [R] [Z] ne justifie pas de l’extinction de son obligation et n’apporte aucun élément, celui-ci n’ayant pas comparu;

Monsieur [R] [Z] sera dès lors, condamné à payer Monsieur [I] [F] et Madame [W] [F] née [C] la somme de 6 991 euros représentant les loyers et charges impayés comptes arrêtés au 1er avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du titre 1er de la loi (Des rapports entre bailleurs et locataires) sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par Monsieur [N] [U] que son engagement est valable jusqu’à résiliation du bail et qu’il porte notamment sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation ;

Dans sa version en vigueur à la date du contrat, le dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que :

« La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

Ces formalités sont prescrites afin d’assurer la validité et non la preuve de l’acte de cautionnement, sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief ;

En l’espèce, l’engagement de caution de Monsieur [N] [U] respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 dans sa rédaction applicable en l’espèce et par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

De surcroît, la caution a également signé le contrat de bail et les écritures et signatures portées sur l’engagement de caution et le contrat de bail émanent manifestement de la même personne ;

Le commandement de payer signifié au locataire 28 janvier 2025, a été dénoncé à la caution le 5 février 2025 soit dans le délai de 15 jours précité ;

En conséquence, la demande tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [N] [U] sera accueillie et Monsieur [N] [U] sera condamné, solidairement avec Monsieur [R] [Z] la somme de 6 991 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du 1er avril 2025 échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [R] [Z] et Monsieur [N] [U] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 28 janvier 2025, de sa dénonce à la caution et de l’assignation ;

L’équité commande en outre de condamner in solidum Monsieur [R] [Z] et Monsieur [N] [U] à payer à Monsieur [I] [F] et Madame [W] [F] née [C] la somme de 600 euros au titre dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de la décision qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant après débats publics par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare Monsieur [I] [F] et Madame [W] [F] née [C] recevables en leurs demandes ;

Prononce la résiliation judiciaire du bail d’habitation du 1er septembre 2019, pour manquements graves et répétés de Monsieur [R] [Z] à son obligation de paiement des loyers et charges ;

Ordonne l’expulsion de Monsieur [R] [Z] devenu occupant sans droit ni titre ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3], si besoin est avec le concours de la force publique ;

Dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

Dit que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

Fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [R] [Z] jusqu’à complète libération des lieux à la somme de 723 euros, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

Condamne solidairement Monsieur [R] [Z] et Monsieur [N] [U] en sa qualité de caution, à payer à Monsieur [I] [F] et Madame [W] [F] née [C] l’indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 723 euros, à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne solidairement Monsieur [R] [Z] et Monsieur [N] [U] en sa qualité de caution, à payer à Monsieur [I] [F] et Madame [W] [F] née [C] la somme de 6 991 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 1er avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne in solidum Monsieur [R] [Z] et Monsieur [N] [U] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié, de sa dénonce à la caution et de l’assignation;

Condamne in solidum Monsieur [R] [Z] et Monsieur [N] [U], à payer à Monsieur [I] [F] et Madame [W] [F] née [C] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE