MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 26 Février 2025

N° RC 24/04903

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[G], anciennement dénomée [L]

ET :

[D] [U]

Débats à l’audience du 28 Novembre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

M^e SIMON

Copie à :

Monsieur [U]

Monsieur le Prefet d'[Localité 4] et [Localité 5]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 26 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 26 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[G], anciennement dénomée [L], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e François-Luc SIMON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et Maître François VACCARO de la SARL ORVA-VACCARO & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, substitué par Maître CORNEAU, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [D] [U], demeurant [Adresse 6]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de résidence du 1er juillet 2021, l’association [G] a mis à la disposition de M. [D] [U] une chambre au sein de la résidence sociale située [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant une redevance mensuelle initiale de 558,11 euros comprenant 487, 55 euros assimilables au loyer et charges et 70,55 euros correspondant aux prestations intégrées dans la redevance de mise à disposition du mobilier, fourniture de linge et de literie, blanchissage.

Des redevances étant demeurées impayées, l’association [G] a adressé à M. [D] [U] une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 avril 2024, non réclamé, de régler la somme de 4 172,99 euros dans un délai d’un mois.

Sans réaction de M. [D] [U], elle lui a signifier la résiliation du contrat par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 juin 2024 retiré le 28 juin 2024 et lui a imparti un délai d’un mois pour quitter les lieux

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, signifié à l’étude, l’association [G] a assigné M. [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de résidence et subsidiairement en prononcer la résiliation,

— ordonner l’expulsion de M. [D] [U] devenu sans droit ni titre avec dispense de respect du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civile d’exécution,

— le condamner au paiement de la somme de 4 647,19 euros au titre des redevances impayées à la date du 7 octobre 2024 outre une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance courante et ce jusqu’à libération complète des lieux,

— rejeter toutes demandes de délais ou de suspension de la clause résolutoire,

A titre très subsidiaire et pour le cas où des délais seraient accordés à M. [D] [U] assortir ces délais d’une clause de déchéance du terme.

En tout état de cause condamner M. [D] [U] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience du date 28 novembre 2024, L’association [G] – représentée par son conseil – maintient ses demandes, en précisant que la dette s’élève désormais à 5 007 euros.

Cependant, elle précise qu’elle n’est pas opposée à ce que des délais soient accordés à M. [U] qui fait des efforts certains puisqu’il a repris les versements à raison de 200 euros par mois d’avril à septembre 2024 et depuis octobre 2024 à hauteur de 225 euros ce qui représente la redevance résiduelle de 169,10 euros sous réserve des versements de l’APL et un effort de 55,30 euros pour apurer sa dette.

M. [D] [U] est présent. Il reconnaît le montant de la dette locative qu’il explique par des problèmes de santé et familiaux ainsi que le fait d’avoir été victime d’une escroquerie à la carte bleue. Il ne souhaite pas être expulsé et demande des délais suspensifs. Il perçoit un revenu de 580 euros ainsi que des chèques d’accompagnement ponctuels du CCAS mais il doit rembourser un trop perçu de la CAF.

Aucun, diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré 26 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, sur le régime juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [D] [U] est soumis à la législation des logements foyers résultant des articles L. 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

1) Sur la recevabilité

Le titre d’occupation pour un logement meublé de résidence sociale signé entre les parties déroge au régime des baux d’habitation de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 2 de la loi.

L’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un certain nombre de dispositions de ladite loi ne s’applique pas aux contrats de location de logements meublés, parmi lesquels l’article 24 relatif à la clause résolutoire.

Ainsi les conditions de recevabilité de l’action en acquisition de clause résolutoire, prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne s’appliquent pas au présent contrat.

L’action du demandeur est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur la résiliation

Le titre d’occupation pour un logement meublé de résidence sociale signé entre les parties est régi par les articles L633-1 et R633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes des articles L633-2 et R633-3 du dit code, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir dans le cas d’une inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat. La résiliation peut notamment avoir lieu pour impayé des redevances, après l’expiration d’un délai de préavis d’un mois, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement et les charges, sont impayés, ou bien qu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due.

En l’espèce, l’association [G] produit :

— Le contrat de résidence signé le 1 juillet 2021, contenant une clause résolutoire lorsque trois termes mensuels sont impayés,

— une mise en demeure de payer la somme de 4.172,99 euros représentant plus de trois termes consécutifs a été adressée à M. [D] [U] le 16 avril 2024.

— un courrier recommandé, reproduisant les dispositions de la clause résolutoire contenue dans le contrat, selon laquelle la résiliation du contrat prend effet de plein droit dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier recommandé de notification, a été réceptionné le 28 juin 2024 par M. [U].

— un historique des versements démontrant que la créance n’a pas été réglée dans le mois suivant la mise en demeure et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La demanderesse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, les conditions de son acquisition étant réunies depuis le 29 juillet 2022. L’expulsion sera ordonnée.

Par contre, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé. Il ne sera pas fait droit à la demande de l’association [G] sur ce point.

— Sur la dette

M. [D] [U] est redevable, en vertu du contrat de résidence, des redevances au jour de l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance

Ainsi, en cas de maintien dans les lieux de M. [D] [U] malgré la résiliation du contrat de résidence, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel de la redevance et des charges dues, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 600,90 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et les charges, à partir du 29 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’association [G] ou à son mandataire.

En l’espèce, en cours de délibéré, l’association [G] a fait parvenir au tribunal la copie d’un courrier adressé à la CAF, le 20 décembre 2024, demandant qu’il soit mis fin à la suspension des allocations non versées ce qui pourrait réduire la dette de M. [U] à 1 702, 59 euros. Le décompte de créance actualisé joint à ce courrier réduisait la créance arrêtée au 20 décembre 2024 à la somme de

3 713,59 euros.

Monsieur [D] [U] n’a apporté aucun élément de nature à remettre en cause le montant de la dette avant sa réduction. Il sera condamné à payer cette somme correspondant aux redevances et indemnités d’occupations échues au 20 décembre 2024 à l’association [G], avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 avril 2024 conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Il sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 21 décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit de euros par mois.

— Sur les délais de paiement au titre de la dette de redevances impayées

Les articles L 633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l’habitation, qui régissent les logements-foyers, ne prévoient pas la possibilité de suspendre judiciairement la clause résolutoire insérée dans le contrat de résidence sociale.

L’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 excluant l’application des dispositions de cette loi aux logements foyers, le mécanisme de suspension des effets de la clause résolutoire prévue à l’article 24 de cette loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n’est donc pas non plus applicable au cas d’espèce.

Toutefois, peuvent être envisagés des délais de paiement, maximum de 24 mois, sur le fondement de l’article 1343–5 du code civil, permettant au juge, en toutes circonstances, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif arrêté au 20 décembre (échéance de novembre incluse 2024) et du courrier du 20 décembre 2024, produit aux débats par l’association [G] que M. [D] [U] a repris le paiement de la partie résiduelle de ses redevances mensuelles depuis le mois de d’avril 2024 et depuis octobre 2024 verse une somme correspondant à ses modestes moyens pour apurer l’arriéré. Un rappel d’APL important est envisageable selon l’association [G].

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [D] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [U], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 1 er juillet 2021 entre l’association [G] et M. [D] [U] concernant la chambre située au sein de la résidence sociale située [Adresse 3] à [Localité 7] à compter du 29 juillet 2024 ;

CONDAMNE M. [D] [U] à payer à l’association [G] la somme de 3 713,59 euros due au titre des redevances et indemnités d’occupation dues au arrêtée au 20 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2022 ;

AUTORISE M. [D] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, une somme minimale de 20 euros (vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir en même temps que le paiement de la redevance courante et pour la première fois avec la redevance du mois suivant la signification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [D] [U] à verser à compter du 21 décembre 2024, à l’association [G] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, fixées au jour du jugement à 600,90 euros et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

DIT que l’association [G], à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, pourra faire procéder à l’expulsion de M. [D] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE les surplus des demandes ;

DÉBOUTE l’association [G] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [U] aux dépens comprenant notamment le coût de l’envoi de la LRAR des 16 mai et 18 juin 2024

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,