Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 28 août 2025, n° 25/00398

TJ Marseille 28 août 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le commandement de payer était resté infructueux et que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires, étant devenus occupants sans droit ni titre suite à la résiliation du bail, devaient être expulsés.
Accepté
Inexécution des obligations de paiement
La cour a constaté que la créance des bailleurs n'était pas sérieusement contestable et a ordonné le paiement des loyers et charges dus.
Accepté
Occupation indue des lieux
La cour a jugé que le maintien des locataires dans les lieux après la résiliation du bail constitue une faute ouvrant droit à une indemnité d'occupation.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a décidé que les défendeurs, parties perdantes, devaient supporter la charge des dépens, y compris les frais de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 28 août 2025, n° 25/00398
Numéro(s) :	25/00398
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	13 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cyril PRIEUR

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025

Président : M^me LEDERLIN,

Greffier : Madame BOINE,

Débats en audience publique le : 28 Août 2025

GROSSE :

Le 23 octobre 2025

à M^e PRIEUR

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00398 – N° Portalis DBW3-W-B7J-55QD

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [V] [W] épouse [U]

née le 06 Mai 1990 à [Localité 5] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Cyril PRIEUR, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [N] [U]

né le 15 Mai 1990 à [Localité 5] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Cyril PRIEUR, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [C] [M]

née le 11 Octobre 1975 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [O] [G]

né le 23 Juillet 1976 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 29 décembre 2022, Mme [V] [W] épouse [U] et M. [N] [U] ont donné à bail à Mme [C] [M] et M. [O] [G] un appartement situé [Adresse 2], moyennant une échéance mensuelle de 1.069,49 euros, hors charges.

Le 5 janvier 2024, Mme [V] [W] épouse [U] et M. [N] [U] ont fait signifier à leurs locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat, aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 4.448 euros.

Par acte de commissaire de justice en date 15 janvier 2025, Mme [V] [W] épouse [U] et M. [N] [U] ont fait assigner en référé Mme [C] [M] et M. [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir :

CONSTATER l’échec de la tentative de résolution amiable du litige ;

RECEVOIR Madame [V] [W] épouse [U] et Monsieur [N] [U] en leurs demandes et les JUGER bien fondées ;

CONSTATER la résiliation du bail qui a été consenti à Madame [C] [M] et à Monsieur [O] [G] par les requérants, par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et accessoires ;

En conséquence,

ORDONNER sans délai et sous astreinte de 150,00 € par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de Madame [C] [M] et de Monsieur [O] [G], ainsi que celle de tous occupants pour eux ou avec eux de l’appartement sis [Adresse 3] ;

CONDAMNER solidairement Madame [C] [M] et Monsieur [O] [G] à payer à Madame [V] [W] épouse [U] et à Monsieur [N] [U] : 1°) La somme provisionnelle de 8.619,00 € montant des causes ci-dessus détaillées, représentant les loyers et accessoires arriérés dus, comptes arrêtés au 4 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente citation valant mise en demeure extrajudiciaire, et ce sous réserve de l’actualisation de la créance locative des requérants en ce qui concerne les échéances qui deviendront exigibles d’ici l’audience fixée ; 2°) Une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, majorée d’une provision sur charges équivalente à celle acquittée, éventuellement révisée ; 3°) La somme de 1.500,00 €, par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; 4°) les entiers dépens en lesquels seront, notamment, compris tous les frais d’huissier exposés.

A l’audience du 20 mars 2025 M. [O] [G] n’a pas comparu et n’était pas représenté. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 août 2025 pour permettre à Madame [C] [M], comparaissant en personne, de se faire assister d’un avocat.

A cette audience, Mme [V] [W] épouse [U] et M. [N] [U], représentés par leur conseil, se sont référés à leur assignation à laquelle il est renvoyé pour une plus ample description des moyens et ont actualisé leur créance à la somme de 18.550,42 euros, selon décompte arrêté au 18 août 2025, terme du mois d’août inclus.

Mme [C] [M] et M. [O] [G], n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Mme [C] [M] et M. [O] [G] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige les opposant à leur bailleur.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 15 janvier 2025 a été dénoncée le même jour à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 20 mars 2025.

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Mme [V] [W] épouse [U] et M. [N] [U] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 8 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

De surcroît, Mme [V] [W] épouse [U] et M. [N] [U] justifient par la production de l’attestation notariée établie le 23 décembre 2022 par Maître [D] [B] notaire à [Localité 7], et la taxe foncière pour l’année 2024, être propriétaires indivis des biens immobiliers objets de la présente procédure, et partant de leur qualité à agir.

Par conséquent Mme [V] [W] épouse [U] et M. [N] [U] sont recevables en leurs demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est rappelé que la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, qui peut seulement constater la résiliation.

En l’espèce, le bail objet du présent litige contient une clause résolutoire (article IX) laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Mme [V] [W] épouse [U] et M. [N] [U] ont adressé à leurs locataires un commandement de payer des dettes locatives aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 4.448 euros le 5 janvier 2024.

Ledit commandement de payer vise la clause résolutoire et le délai de deux mois laissé au locataire pour payer. Cependant, il est resté infructueux. La mise en œuvre de la clause résolutoire est donc conforme aux exigences légales en ce que le commandement de payer est resté sans effet durant plus de deux mois.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation du 29 décembre 2022 conclu entre Mme [V] [W] épouse [U] et M. [N] [U], d’une part, et Mme [C] [M] et M. [O] [G], d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 5 mars 2024.

La résiliation du contrat sera donc constatée par l’effet de la clause résolutoire à la date du 5 mars 2024.

Mme [C] [M] et M. [O] [G] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [C] [M] et M. [O] [G] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [C] [M] et M. [O] [G] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer, soit la somme de 1.200 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, et de condamner Mme [C] [M] et M. [O] [G] à son paiement.

Mme [V] [W] épouse [U] et M. [N] [U] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 18.550,42 euros au 18 août 2025.

Mme [C] [M] et M. [O] [G] ne contestent pas la dette, ni dans son principe ni dans son montant.

Le relevé de compte produit permet de déterminer avec l’évidence requise en référé, le montant de la créance au 18 août 2025, échéance du mois de juillet incluse, à la somme de 18.219,00 euros déduction des frais de procédure (173,97 euros et 157,45 euros).

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 18219,00 euros au 18 août 2025, Mme [C] [M] et M. [O] [G] seront condamnés à payer à Mme [V] [W] épouse [U] et M. [N] [U] la somme de 18.219,00 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêtés au 18 août 2025, échéances du mois d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Mme [C] [M] et M. [O] [G], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [V] [W] épouse [U] et M. [N] [U] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision vu l’urgence :

DECLARONS Mme [V] [W] épouse [U] et M. [N] [U] recevables en leurs demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 5 mars 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties, au 5 mars 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Mme [C] [M] et M. [O] [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef de l’appartement sis [Adresse 2], au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsés d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du dernier loyer, soit la somme de 1.200 euros, l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Mme [C] [M] et M. [O] [G] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Mme [C] [M] et M. [O] [G] à payer à Mme [V] [W] épouse [U] et M. [N] [U] la somme de 18.219,00 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés 18 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025, date de l’assignation, sur la somme de 8.619 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Mme [C] [M] et M. [O] [G] à payer à titre provisionnel à Mme [V] [W] épouse [U] et M. [N] [U] l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à 1.200 euros, à compter du 19 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Mme [C] [M] et M. [O] [G] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié ;

CONDAMNONS solidairement Mme [C] [M] et M. [O] [G] à payer une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE