TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Mars 2025

Président : Madame ATIA, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 14 mars 2025

à M^e BIANCHI Anna-Clara

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 mars 2025

à M. [G] [R]

Le 14 mars 2025

à la préfecture

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07292 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XND

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [N], domicilié : chez SARL PRO IMMO BAT, [Adresse 3]

représenté par M^e Anna-Clara BIANCHI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [G] [R]

né le 24 Avril 1976 à [Localité 5] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [H] [V]

née le 04 Juillet 1979 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 11 juin 2014, M. [Z] [N], représenté par la société Pro Immo Bat, a consenti à M. [G] [R] et Mme [H] [V] un bail d’habitation portant sur un appartement et une cave n° 16 situés au [Adresse 2], dans le [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 390 euros outre 100 euros de provision sur charges.

Au motif du non-paiement des loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [G] [R] et Mme [H] [V] le 29 mars 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 6.924,13 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2024, M. [Z] [N], représenté par la société Pro Immo Bat, représentée par son gérant en exercice, a fait assigner en référé M. [G] [R] et Mme [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, au visa des articles 1709 et suivants du code civil, 848 et 849 du code de procédure civile, aux fins de :

constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,voir ordonner la libération des lieux et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,expulsion, sous astreinte de 20 euros par jour de retard (..),condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 7.002,49 euros due au titre de la dette locative au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,condamnation au paiement à titre provisionnel de la somme de 1.966,72 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération complète des lieux,condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Un diagnostic social et financier partiel a été reçu au tribunal, M. [G] [R] n’ayant pu être joint que par téléphone.

A l’audience du 9 janvier 2025, M. [Z] [N] représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Comparant en personne, M. [G] [R] se prévaut du versement des sommes de 1.000 euros et de 400 euros au mois de novembre 2024. Il indique n’avoir effectué aucun paiement depuis le mois de novembre 2024. Il sollicite :

— à titre principal, un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, un délai d’un an pour quitter les lieux.

M. [Z] [N] s’oppose à ces demandes reconventionnelles.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 4 novembre 2024 a été dénoncée le même jour à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent, M. [Z] [N] est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 11 juin 2014 contient une clause résolutoire (article X) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 mars 2023, pour la somme en principal de 6.924,13 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 mai 2023.

M. [G] [R] et Mme [H] [V] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [G] [R] et Mme [H] [V] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [G] [R] et Mme [H] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges soit la somme de 983,36 euros et de condamner M. [G] [R] et Mme [H] [V] à son paiement.

Le décompte actualisé au 6 janvier 2025 ne comporte pas de ventilation. Les parties conviennent d’une absence de tout versement au titre des échéances des mois de décembre 2024 et janvier 2025. M. [G] [R] justifie à l’audience du versement d’une somme de 1.000 euros le 26 novembre 2024. Il ne rapporte en revanche pas la preuve d’un second versement de 400 euros au mois de novembre 2024, M. [Z] [N] ne le confirmant pas.

Le décompte arrêté au 8 octobre 2024 indique un solde débiteur de 7.002,49 euros. Il convient :

— d’y ajouter les trois échéances des mois de novembre 2024, décembre 2024 et janvier 2025 (2.950,08 euros),

— d’y soustraire le versement de 1.000 euros du 26 novembre 2024,

— soit un solde débiteur de 8.982,57 euros.

M. [G] [R] et Mme [H] [V] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 8.982,57 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience, les conditions d’octroi d’un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

De même, un délai de paiement fondé sur l’article 1343-5 du code civil n’est pas opportun tenant le montant de la dette et d’agissant d’un bailleur privé.

La demande sera par conséquent rejeté.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis plus d’un et en l’absence de toute démarche de relogement, s’agissant d’un bailleur privé, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [R] et Mme [H] [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [Z] [N], M. [G] [R] et Mme [H] [V] seront condamnés à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 11 juin 2014 entre M. [Z] [N] d’une part et M. [G] [R] et Mme [H] [V] d’autre part, concernant un appartement et une cave n° 16 situés au [Adresse 2], dans le [Localité 6] sont réunies à la date du 30 mai 2023 ;

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à M. [G] [R] et Mme [H] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance;

DIT qu’à défaut pour M. [G] [R] et Mme [H] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [Z] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE M. [G] [R] et Mme [H] [V] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de neuf cent quatre-vingt-trois euros et trente-six centimes (983,36 euros) à ce jour, à compter du 30 mai 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [G] [R] et Mme [H] [V] à verser à M. [Z] [N], à titre provisionnel, la somme de huit mille neuf cent quatre-vingt-deux euros et cinquante-sept centimes (8.982,57 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 9 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE les demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [G] [R] et Mme [H] [V] aux dépens ;

CONDAMNE M. [G] [R] et Mme [H] [V] à verser à M. [Z] [N] une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente