TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 18 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 17 Décembre 2024

GROSSE :

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EXPEDITION :

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N° RG 24/05466 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5MWD

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [S] [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 30 décembre 2021, l’office public de l’habitat 13 HABITAT, a donné à bail à Madame [S] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, le 24 novembre 2023, 13 HABITAT a fait signifier à Madame [Z] un commandement de payer la somme de 941,85 euros, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 29 juillet 2024, l’office public de l’habitat 13 HABITAT, a attrait Madame [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719, 1728 et 1729 du code civil, pour entendre :

Prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement et de jouissance paisible des lieux loués ; ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Madame [Z] à lui payer :* la somme de 3.456,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 juillet 2024, somme à parfaire ;

* une indemnité d’occupation mensuelle de 394,80 euros à parfaire, jusqu’à complète libération des lieux ;

* 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Appelée à l’audience du 17 décembre 2024, l’affaire a été plaidée.

Représenté par son conseil, l’EPIC 13 HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 5.431,25 euros au 16 décembre 2024.

La société bailleresse expose en substance qu’au-delà des impayés locatifs, Madame [Z] génère des troubles dans l’immeuble, dénoncés à diverses reprises par le voisinage (déjections de ses chiens, nuisances sonores nuits et jours, dégradation des locaux) et refuse de laisser les entreprises pénétrer dans son logement pour y effectuer des réparations nécessaires (dégât des eaux infiltrant l’appartement du dessous).

Citée à étude, Madame [S] [Z] n’a pas comparu et n’a pas été représentée lors des débats.

Le délibéré a été fixé au 18 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [S] [Z] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à 13 HABITAT.

Sur la demande de résiliation

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale par voie d’assignation, additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, à l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département a été soulevée d’office et mise dans le débat.

L’EPIC 13 HABITAT a indiqué ne pas être en mesure de produire le justificatif de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc irrecevable.

En revanche, l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’EPIC 13 HABITAT sollicite de voir prononcer la résiliation du bail pour impayé locatif mais également défaut de jouissance paisible des lieux loués. Le bailleur invoque des troubles causés au voisinage ainsi que le refus de laisser l’accès au logement pour des travaux urgents.

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu de deux obligations principales : d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bailleur ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention, de payer le prix du bail aux termes convenus.»

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose les mêmes obligations.

Il en résulte que l’usage de la chose louée raisonnablement implique notamment l’usage ne portant pas atteinte à la tranquillité des voisins. Ce texte général est d’ailleurs repris par des clauses contractuelles précises insérées dans le contrat de bail (article 4.4.3).

S’agissant d’une demande fondée sur les troubles anormaux du voisinage, il appartient à celui qui les invoque de rapporter la preuve de l’existence des troubles et que ceux-ci excèdent les inconvénients normaux du voisinage. En effet, nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Ce régime autonome de responsabilité emporte la nécessité de vérifier le caractère excessif du trouble, même en l’absence de toute infraction aux règlements, par rapport aux inconvénients normaux du voisinage, lequel doit être anormal du fait de sa permanence, son importance et sa gravité.

Il ressort des pièces communiquées par l’EPIC 13 HABITAT, que plusieurs voisins ont adressé des doléances par courriels, attestations et pétition entre octobre 2023 et juin 2024, pour dénoncer les incivilités de Madame [Z] et de sa fille mineure résidant au domicile : aboiements et déjections des chiens dans les parties communes, nuisances sonores, coups de pied et dégradation de la porte d’entrée, jets de poubelle à travers la fenêtre, ce jour et nuit durant plusieurs mois. Ces comportements n’ont pas cessé malgré une mise en demeure adressée par le bailleur en courrier recommandé avec avis de réception les 15 février 2024 et 23 février 2024. De par leur récurrence, leur nature et leur durée, ces nuisances ne peuvent être assimilés à des inconvénients classiques de voisinage, mais caractérisent bien des troubles anormaux de voisinage.

L’EPIC 13 HABITAT justifie en outre, que le 19 novembre 2023, un dégât des eaux a été signalé par l’occupant de l’appartement situé au-dessous de celui de Madame [Z], et qu’en dépit des sollicitations du voisin, du gardien de l’immeuble, du bailleur et des entreprises qu’elle mandate, Madame [Z] ne s’est pas rendue disponible pour laisser l’accès à son logement et effectuer la recherche de fuite.

Enfin, le décompte de la locataire, actualisé au 16 décembre 2024 fait apparaître qu’elle reste devoir un montant de 5.347,23 euros au titre de sa dette locative, hors frais de procédure.

La multiplicité et la gravité des manquements aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la locataire.

L’expulsion de Madame [Z], devenue occupante sans droit ni titre des lieux, et de tout occupant de son chef, sera donc ordonnée, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Madame [Z] cause jusqu’à son départ définitif un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Madame [Z] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de ce jour jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera égale au montant actuel des loyers et charges, soit la somme de 387,31 euros.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1353 du code civil exige que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, l’EPIC 13 HABITAT réclame le paiement d’une somme de 5.347,23 euros au titre de l’arriéré locatif hors frais de procédure. Elle verse aux débats :

un titre de propriété portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]le contrat de bail signé le 30 décembre 2021 avec Madame [Z] [S], portant sur un appartement sis un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 263,74 euros les justificatifs afférents aux frais d’enquête sociale adressés à Madame [Z] et restés sans réponse un commandement délivré par commissaire de justice à Madame [Z] le 24 novembre 2023, d’avoir à payer la somme de 941,85 euros au titre de la dette locative, avec dénonce à la CAF des Bouches du Rhône par courrier du 21 novembre 2023 des décomptes de la locataire des 21 novembre 2023, 21 juin 2024 et 16 décembre 2024. Madame [Z] qui ne comparaît pas, n’apporte par definition aucun élément de nature à contredire le principe ou le montant de la dette locative. Elle devra donc payer la somme de 5.347,23 euros à l’EPIC 13 HABITAT au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 décembre 2024.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC 13 HABITAT les frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits. Madame [Z] qui succombe, devra lui payer une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, Madame [Z] sera tenue aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière en l’espèce, n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande aux fins de constatation de résiliation du bail ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 30 décembre 2021, entre l’office public de l’habitat 13 HABITAT et Madame [S] [Z], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] aux torts exclusifs de la locataire, pour manquements aux obligations de paiement des loyers, de jouissance paisible des lieux et d’entretien courant du logement ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [S] [Z] à payer la somme de 5.347,23 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 décembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [S] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit actuellement la somme de 387,31 euros, due à compter de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [S] [Z] à payer à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [S] [Z] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit et dit n’y avoir lieu d’y déroger.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le juge