TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 23 Septembre 2025

GROSSE :

Le 04/11/2025

à M^e Ludovic KALIFA

EXPEDITION :

Le 04/11/2025

aux défendeurs

N° RG 25/02007 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6IOT

PARTIES :

DEMANDERESSE

SCI 126

inscrite au RCS de [Localité 4] sous le n° 751 778 606, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Ludovic KALIFA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [T] [X]

née le 08 Mai 1984 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]

comparante

Monsieur [B] [O]

né le 30 Janvier 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

comparant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 décembre 2019, la société SCI 126 a consenti un bail d’habitation à M. [B] [O] et Mme [T] [X] sur des locaux situés au [Adresse 1] à Marseille (13006), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par actes de commissaire de justice du 31 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6798 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [O] et Mme [T] [X] le 5 juin 2023.

Par assignations du 1er avril 2025, la société SCI 126 a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [O] et Mme [T] [X] sous astreinte de 150 euros par jour de retard et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 450 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8410 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 23 septembre 2025, la société SCI 126 maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 août 2025, s’élève désormais à 9741 euros. La société SCI 126 considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [B] [O] et Mme [T] [X], présents à l’audience, reconnaissent la dette et indiquent vouloir quitter les lieux dans un délai d’un mois pour déménager dans un nouveau logement. Ils sollicitent des délais de paiement. Le couple déclare percevoir 1.031 euros par mois et ne pas avoir de personne à charge.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SCI 126 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 31 mai 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6798 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er août 2023.

En l’espèce, il ressort de l’audience, que M. [B] [O] et Mme [T] [X] souhaitent apurer leur dette et quitter les lieux. C’est pourquoi il convient de leur accorder des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois, en sus du règlement des charges courantes (indemnité d’occupation ou nouveau loyer). Les modalités des délais de paiement seront reprises dans le présent dispositif ci-après.

Cependant, en l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SCI 126 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Rien ne justifie en revanche d’assortir cette obligation d’une astreinte.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SCI 126 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 août 2025, M. [B] [O] et Mme [T] [X] lui devaient la somme de 9741 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [B] [O] et Mme [T] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [B] [O] et Mme [T] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des demandes de la SCI 126 dans son assignation, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 450 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er août 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI 126 ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [O] et Mme [T] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société SCI 126 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, de l’octroi de délais de paiement et du départ des lieux souhaité par les locataires eux-mêmes, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 décembre 2019 entre la société SCI 126, d’une part, et M. [B] [O] et Mme [T] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à Marseille (13006) est résilié depuis le 1er août 2023,

CONDAMNE solidairement M. [B] [O] et Mme [T] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 450 euros (quatre cent cinquante euros) par mois, comme cela est sollicité dans l’assignation par la société bailleresse,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er août 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, toute indexation ou régularisation de son montant devra faire l’objet d’une notification préalable par courrier recommandé aux défendeurs,

CONDAMNE solidairement M. [B] [O] et Mme [T] [X] à payer à la société SCI 126 la somme de 9741 euros (neuf mille sept cent quarante et un euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2025,

AUTORISE M. [B] [O] et Mme [T] [X] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant ou de l’indemnité, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible 15 jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse,

ORDONNE à M. [B] [O] et Mme [T] [X] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande d’assortir cette obligation d’une astreinte,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [B] [O] et Mme [T] [X] à payer à la société SCI 126 la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [B] [O] et Mme [T] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 31 mai 2023 et celui desassignations du 1er avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge