TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Yann VERNON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04885 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43GF

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 avril 2025

DEMANDEUR

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE

Madame [L] [W], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0015

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 avril 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04885 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43GF

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 avril 2021, la SA IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation, renouvelable trimestriellement, à Mme [L] [W] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 203,44 euros, ainsi qu’un parking référencé 4769P-0107 moyennant un loyer de 74,99 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2977,54 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [W] le 3 janvier 2024.

Par assignation du 26 avril 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  3938,02 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 avril 2024,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, majoré de 50%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, et à titre subsidiaire dire que cette indemnité sera égale au montant du loyer et des charges,

—  350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 24 janvier 2025, la SA IMMOBILIERE 3F maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 janvier 2025, s’élève désormais à 7057,89 euros. La SA IMMOBILIERE 3F considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [L] [W] expose être en situation de surendettement, précise avoir déposé un dossier auprès de la commission de surendettement, celui-ci ayant été déclaré recevable. Elle confirme avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et sollicite du juge des contentieux et de la protection de

— A titre principale, lui accorder des délais de paiement jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement,

— A titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement de trois ans, soit une somme de cinq euros mensuellement, le paiement du solde intervenant à la dernière échéance,

— - A titre très subsidiaire, accorder à Mme [L] [W] un report de paiement de deux ans des sommes dues à la SA IMMOBILIERE 3F,

— A titre infiniment subsidiaire, accorder à Mme [L] [W] un délai de paiement de deux ans pour acquitter l’arriéré locatif, soit une somme de cinq euros mensuellement, le paiement du solde intervenant à la dernière échéance,

En toute hypothèse :

— Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais,

— Ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt au taux légal et que les paiements de la dette locative s’imputeront d’abord sur le capital,

— Débouter la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation majorée de 50% du loyer et des provisions sur charges,

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

— Débouter la SA Immobilière 3F de ses autres demandes et la condamner aux entiers dépens,

— Ecarter l’exécution provisoire de l’affaires.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, sur l’incidence de la procédure de surendettement

En application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 : " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ".

En l’espèce, la commission de surendettement des Particuliers de [Localité 4] a déclaré recevable le dossier de Mme [L] [W] le 5 décembre 2024 acceptant de faire bénéficier la défenderesse d’une procedure de surendettement (pièce adverse 7). Cette decision de recevabilité est toutefois intervenue postérieurement à l’expiration du délai ouvert par le commandement de payer et est ainsi sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En revanche, il y a lieu d’accorder à la locataire surendettée, dont il n’est pas contesté qu’elle a repris au jour de l’audience le paiement du loyer courant et des charges, des délais de paiement, lesquels suspendront les effets de la clause résolutoire jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 8 janvier 2024 et que la somme de 2977,54 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Le bail litigieux étant renouvellé trimestriellement, il est donc sous l’effet de la nouvelle loi, ayant été renouvellé postérieurement à son entrée en vigueur.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 février 2024 à minuit.

Cependant, eu égard à la decision de recevabilité prononcée par la commission de surendettement des Particuliers de [Localité 4], au fait que Mme [L] [W] a repris le paiement de l’intégralité du loyer courant avant l’audience (pièce adverse 2), et à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par Mme [L] [W], il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA IMMOBILIERE 3F produit un décompte actualisé au 17 janvier 2025 démontrant qu’à cette date, la défenderesse était redevable de la somme de 7057,89 euros au titre des loyers impayés.

La défenderesse ne remet en cause ni le principe de la dette ni son montant. Par conséquent, elle sera condamnée à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme provisionnelle de 7057,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 janvier 2025.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [L] [W] propose de s’acquitter de sa dette sur une durée de 36 mois par échéances de cinq euros, le solde intervenant à la dernière échéance.

Mme [L] [W] justifie d’une situation professionnelle et financière précaire suite à la perte de son emploi, la cessation du versement de l’ARE en février 2023 correspondant à la constitution de sa dette locative. Celle-ci est actuellement suivie par une assistante sociale et justifie percevoir actuellement l’allocation de solidarité spécifique, d’un montant de 589 euros (pièce adverse 3).

Dans ces conditions, et retenant la bonne foi de Mme [L] [W], il convient de l’autoriser à se libérer de sa dette locative par des versements de 5 euros par mois en plus du loyer courant pendant 35 mois, le solde survenant à la dernière échéance, et selon les modalités précisées au dispositive de la décision, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais, jusqu’à, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, moment à compter duquel s’appliqueront les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

Il sera rappelé qu’application de l’article L714-1 du code de la consommation, si le bailleur est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la Commission de Surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés, des dispositions particulières étant prévues en cas de moratoire de paiement de la dette locative.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, de la procédure de surendettement actuellement en cours, son montant sera provisoirement fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, sans application d’aucune majoration.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 février 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 janvier 2024 n’ pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 avril 2021 entre la SA IMMOBILIERE 3F, d’une part, et Mme [L] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que le parking référencé 4769P-0107 est résilié depuis le 20 février 2024,

CONDAMNE Mme [L] [W] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 7057,89 euros (sept mille cinquante-sept euros et quatre-vingt-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2025,

AUTORISE Mme [L] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 5 euros (cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement per-sonnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, moment à compter duquel s’appliqueront les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [L] [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 février 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [W] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [L] [W] sera condamnée à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [L] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 janvier 2024 et celui de l’assignation du 26 avril 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge