TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mai 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Mars 2025

GROSSE :

Le 07 mai 2025

à M^e CAUSSE Caroline

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 mai 2025

à M. [Z] [F]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00995 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4RNS

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [L]

né le 19 Juin 1965 à , demeurant [Adresse 3] – [Localité 2]

représenté par M^e Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [M] [U]

née le 19 Avril 1984 à [Localité 5] (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 4] – [Localité 1]

non comparante

Monsieur [Z] [F]

né le 07 Novembre 1977 à [Localité 6] (MALI), demeurant [Adresse 4] – [Localité 1]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 15 octobre 2016, Monsieur [T] [L] a consenti à Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] – [Localité 1].

Le montant du loyer mensuel a été initialement fixé à 800 euros, outre 50 euros au titre des provisions pour charges.

Alléguant des impayés de loyers et charges, Monsieur [T] [L] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 03 octobre 2023 à Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U] pour la somme principale de 7.041,12 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 03 octobre 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 29 janvier 2024, dénoncé le 30 janvier 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Monsieur [T] [L] a fait assigner Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U] en référé devant le juge des contentieux et de la protection à l’audience du 14 mars 2024, aux fins de :

Condamner solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U] au paiement de la somme provisionnelle de 7.385,06 euros en principal, correspondant aux loyers dus suivant décompte arrêté à la date du 18 décembre 2023, assortie des intérêts au taux légal,Constater la résiliation du contrat de bail,Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U] ainsi que celle de tous occupants de leur chef,Dire et juger que l’huissier pourra si nécessaire solliciter le concours de la force publique,Condamner solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de l’ancien loyer, augmenté de la provision sur charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 mars 2025.

Monsieur [T] [L] sollicite de :

Condamner solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U] au paiement de la somme provisionnelle de 6 680,26 euros en principal, correspondant aux loyers dus suivant décompte arrêté à la date du 03 mars 2025, assortie des intérêts au taux légal,Rejeter toute demande d’octroi de délais de paiement de l’arriéré locatif,Constater la résiliation du contrat de bail,Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U] ainsi que celle de tous occupants de leur chef,Juger que l’huissier pourra si nécessaire solliciter le concours de la force publique,Condamner solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de l’ancien loyer, augmenté de la provision sur charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U], sous astreinte de 150 euros par jour, à compter de la décision à intervenir, à justifier de la déclaration du dégât des eaux à leur compagnie d’assurances, d’informer leur bailleur de la réunion organisée et de laisser pénétrer les entreprises mandatées par Monsieur [L] pour toutes mesures utiles, ainsi que pour procéder aux travaux réparatoires et conservatoires concernant le bien immobilier dont s’agit,Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il fait valoir que le juge du surendettement a confirmé la recevabilité l’orientation du dossier uniquement à l’égard de Monsieur [Z] [F].

Il indique avoir réagi promptement en ce qui concerne le dégât des eaux, faisant intervenir des professionnels dans le logement.

Il précise que le locataire a fourni des justificatifs tardivement concernant la recherche de fuite.

Il s’oppose à toute demande de délais de paiement par les défendeurs.

En défense, Monsieur [Z] [F] comparait en personne.

Concernant le dégât des eaux, il fait valoir qu’il a fourni rapidement le constat d’assurance, l’agence ayant été destinataire des documents bien avant le propriétaire, et qu’il a mis en copie de ses courriels M^e CAUSSE en l’absence de réponse de l’agence.

Il ajoute qu’ils ont insisté pour que des personnes interviennent et n’ont jamais fait de résistance, l’expert de l’agence étant venu pour effectuer un devis.

Il affirme qu’il a fourni des photos quand on lui a demandé.

Il sollicite que le propriétaire soit contraint à réaliser les travaux nécessaires dans les lieux loués.

S’agissant de la dette, il explique qu’il a toujours versé une partie chaque mois, ayant été victime de problèmes personnels et professionnels après le Covid à l’origine d’un retard de paiement de ses indemnités par la sécurité sociale pendant un an.

Il déclare qu’il exerce la profession de logisticien depuis 24 ans et a été déclaré inapte à cause de sa maladie.

Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, proposant de payer 2000 euros et le reste de la dette en 35 mois.

Madame [M] [U], bien que citée à étude, n’est ni comparante, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 06 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I . Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 30 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Monsieur [T] [L] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 03 octobre 2023.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit en son article VIII une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U] le 03 octobre 2023, pour un arriéré locatif de 7.041,12 euros.

Les sommes visées au commandement, que Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U] ne contestent pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 03 décembre 2023.

La décision de recevabilité de la demande surendettement par le locataire a été prononcée postérieurement à l’acquisition des effets de la clause résolutoire qui est intervenue deux mois après la signification du commandement de payer de sorte que cette décision est sans effet sur la résiliation du bail. L’ouverture d’une procédure de traitement d’une situation de surendettement ne rend possible que la suspension des procédures civiles d’exécution portant sur les dettes.

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé que Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U] reste devoir la somme de 6.680,26 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars 2025 inclus.

Outre le décompte locatif produit, Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U] ne contestent pas devoir cette somme.

Il ressort de la décision de la commission de surendettement du 3 octobre 2024 que la dette de Monsieur [T] [L] a été fixée à la somme de 7.385,06 euros et que son apurement a été prévu par mensualités d’un montant de 615,42 euros sur 12 mois sans intérêt et après un premier palier sans paiement de 17 mois et ce à compter du 31 janvier 2025.

Si Monsieur [T] [L] a contesté la recevabilité du dossier de surendettement, ce qui a donné lieu à un jugement du 24 juillet 2024 confirmant la recevabilité du dossier de surendettement de Monsieur [Z] [F], il ne justifie pas avoir contesté les mesures imposées par la commission de surendettement qui sont dès lors en application depuis le 31 janvier 2025.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U] à payer à Monsieur [T] [L] cette somme de 6.680,26 euros à titre provisionnel, dans les conditions prévues par les mesures imposées par la décision de la commission de surendettement du 3 octobre 2024 et de dire par conséquent que la dette sera apurée par mensualités de 615,42 euros, sur 12 mois, sans intérêts et après un premier palier sans paiement de 17 mois, comme précisé au dispositif ci-dessous.

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Durant les délais de remboursement accordés à Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. S’ils se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

· la clause résolutoire reprendra son plein effet,

· il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,

· Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U] seront tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 897,98 euros.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur l’astreinte

Monsieur [T] [L] sollicite de condamner solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U], sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la décision à intervenir, à justifier de la déclaration du dégât des eaux à leur compagnie d’assurances, d’informer leur bailleur de la réunion organisée et de laisser pénétrer les entreprises qu’il mandate pour toutes mesures utiles, ainsi que pour procéder aux travaux réparatoires et conservatoires concernant le bien immobilier.

En effet, en premier lieu, Monsieur [T] [L] affirme que les locataires n’ont pas justifié de leur déclaration du sinistre à leur compagnie d’assurance.

Cependant, il produit un courrier électronique de Monsieur [Z] [F] du 19 mars 2024 auquel a été jointe une demande de leur assureur, la Matmut, concernant le sinistre en cours.

L’assureur invite Madame [M] [U] à réaliser les travaux préconisés par le rapport de recherche de fuite du 12 février 2024, à savoir la réfection des joints périphériques d’étanchéité du bac à douche et la réfection de l’étanchéité autour des raccords excentriques du mitigeur de douche.

La Matmut invite Madame [M] [U] à se rapprocher de son bailleur afin qu’il réalise une recherche de fuite destructive, recherche que Monsieur [T] [L] ne justifie pas avoir entreprise.

De surcroît, le bailleur fournit des devis relatifs à la réfection de la salle de bains tout en affirmant que l’infiltration d’eau trouve son origine dans l’absence de réfection des joints silicones périphériques de la douche et des joints autour des raccords du mitigeur de la douche par les locataires.

Or, les professionnels diligentés par le bailleur préconisent eux-mêmes la réfection de la salle de bains et non la simple réfection des joints silicones périphériques de la douche et des joints autour des raccords du mitigeur de la douche, semblant confirmer par là même que ces réfections ne sont pas en mesure de faire cesser le dégât des eaux.

Par ailleurs, Monsieur [T] [L] reproche à ses locataires de ne pas avoir relancé leur assureur pour qu’il procède à une expertise.

Néanmoins, Monsieur [Z] [F] fournit un courrier électronique qu’il a envoyé à l’agence gestionnaire des lieux loués le 31 décembre 2024 par lequel il faisait suivre un courrier électronique de l’expert de leur assurance sollicitant des renseignements complémentaires, courrier auquel l’agence gestionnaire a répondu le 7 janvier 2025 en indiquant fournir le rapport de l’assureur du bailleur en pièce jointe sans que ce rapport ait été communiqué au tribunal, ni à l’expert désigné par l’assureur des locataires. Monsieur [Z] [F] indique, dans un courriel du 12 février 2025, faire parvenir immédiatement le mail de l’agent gestionnaire du 7 janvier 2025 à l’expert de leur assurance, s’étonnant que l’agence gestionnaire n’ait pas pris contact avec cet expert directement dès le mois de janvier 2025.

Monsieur [Z] [F] a également fait parvenir un courrier électronique à l’agence gestionnaire le 14 février 2025, faisant suivre la réponse de l’expert de leur assurance qui indique avoir transmis son rapport à l’assureur mandant et qu’il appartient désormais à l’assureur de la copropriété d’organiser une expertise contradictoire.

Dès lors, les locataires ont procédé aux démarches nécessaires auprès de leur assureur et les expertises sont en cours.

En second lieu, Monsieur [T] [L] sollicite de condamner les locataires sous astreinte à laisser pénétrer les entreprises qu’il mandate pour toutes mesures utiles ainsi que pour procéder aux travaux réparatoires et conservatoires concernant le bien loué.

Toutefois, aucun élément soumis à l’appréciation du tribunal ne vient étayer son assertion selon laquelle les locataires ne laissent pas pénétrer les entreprises qu’il mandate dans le logement loué.

À l’inverse, les devis que Monsieur [T] [L] produit dans le cadre de la présente instance prouvent que les locataires ont laissé pénétrer dans le logement loué les entreprises mandatées par le bailleur.

Il s’excipe de tout ce qui précède que Monsieur [T] [L] sera débouté de sa demande de condamnation sous astreinte.

IV. Sur la demande de réalisation des travaux

Monsieur [Z] [F] sollicite la condamnation de Monsieur [T] [L] à réaliser les travaux nécessaires à la décence et la salubrité du logement.

Néanmoins, il ressort des précédents développements que des expertises sont en cours pour définir l’origine du dégât des eaux.

Il ne saurait être ordonné des travaux sans que le résultat de ces expertises ne soit connu et sans que les responsabilités ne soient établies.

Il s’ensuit que Monsieur [Z] [F] sera débouté de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [T] [L] à réaliser les travaux nécessaires à la décence et la salubrité du logement.

V. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l’instance de référé.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS Monsieur [T] [L] recevables en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 4] – [Localité 1], sont réunies à la date du 03 décembre 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 4] – [Localité 1] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U] à payer à titre provisionnel à Monsieur [T] [L], la somme de six mille six cent quatre-vingts euros et vingt-six cts (6.680,26 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U] à apurer la dette sur une durée de 12 mois par 12 mensualités successives de six cent quinze euros et quarante-deux cts (615,42 euros) le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, sans intérêts et après un premier palier sans paiement de 17 mois à compter du 31 janvier 2025, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courantes à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués situés [Adresse 4] – [Localité 1] et de l’emplacement de stationnement situé à la même adresse, dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 897,98 euros ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS Monsieur [T] [L] de sa demande tendant à voir condamner solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U], sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la décision à intervenir, à justifier de la déclaration du dégât des eaux à leur compagnie d’assurances, d’informer leur bailleur de la réunion organisée et de laisser pénétrer les entreprises qu’il mandate pour toutes mesures utiles, ainsi que pour procéder aux travaux réparatoires et conservatoires concernant le bien immobilier ;

DEBOUTONS Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U] de leur demande tendant à voir condamner Monsieur [T] [L] à réaliser des travaux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS la demande de Monsieur [T] [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION