TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 19 JUIN 2025

Enrôlement : N° RG 23/12197 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4HN3

AFFAIRE : Mme [B] [G] ép. [W], M. [S] [W] (la SELAS BINON-DAVIN AVOCATS)

C/ S.D.C. LA COLLINE DES HAUTS BOIS, E.U.R.L. CITYA PARADIS (la SELARL C.L.G.)

DÉBATS : A l’audience Publique du 20 mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffière : Madame Michelle SARTORI

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 juin 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [B] [G] épouse [W]

née le 21 mars 1948 à ABADAN (IRAN)

demeurant 7 rue des Taillis – La Ravelle la colline des hauts bois – 13013 MARSEILLE

Monsieur [S] [W]

né le 28 janvier 1942 à MARAHA (IRAN)

demeurant 7 rue des Taillis – La Ravelle la colline des hauts bois – 13013 MARSEILLE

tous deux représentés par Maître Jean-Pierre BINON de la SELAS BINON-DAVIN AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Syndicat des Copropriétaires de la résidence LA COLLINE DES HAUTS BOIS sis 1 à 13 impasse des Taillis ZAC La Ravelle 13013 MARSEILLE

représenté par son Syndic en exercice l’E.U.R.L. IMMO CONSEIL CENTURY 21

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 379 851 371

dont le siège social est sis 44 avenue de Château-Gombert – 13013 MARSEILLE

prise en la personne de son représentant légal

E.U.R.L. CITYA PARADIS

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 352 590 616

dont le siège social est sis 146 rue Paradis – 13006 MARSEILLE

prise en la personne de son représentant légal

tous deux représentés par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

*****

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [W] sont propriétaires au sein de l’ensemble immobilier LA COLLINE DES HAUTS BOIS sis impasse des taillis – ZAC La Ravelle, bâtiments 3 & 4 – 13013 Marseille, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndic de l’immeuble était la société CROSET AJILL’IMMO, devenue CITYA AJILL’IMMO puis CITYA PARADIS (ci-après la société CITYA), pour avoir notamment été désignée en cette qualité par l’assemblée générale des copropriétaires du 18 janvier 2021 jusqu’au 1er juin 2022.

La société CITYA a convoqué une assemblée générale qui s’est tenue le 11 juillet 2022, au cours de laquelle elle a été de nouveau désignée en qualité de syndic pour un mandat prenant effet de manière rétroactive à compter du 1er juin 2022, jusqu’au 30 juin 2024.

Parallèlement, le 15 septembre 2022, certains copropriétaires dont les époux [W] ont convoqué une autre assemblée générale aux fins notamment de désignation d’un nouveau syndic. Cette assemblée s’est tenue le 26 octobre 2022 et le cabinet COSTABEL a été désigné es qualité.

Par la suite, la société CITYA a de nouveau convoqué une assemblée générale qui s’est tenue le 11 septembre 2023, dont le procès-verbal a été notifié aux demandeurs le 29 septembre 2023.

Suivant exploit délivré le 29 novembre 2023, estimant que cette assemblée générale avait été convoquée par un syndic dépourvu de mandat et en fraude à leurs droits, les époux [W] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et la société CITYA pour obtenir notamment que soit prononcées la nullité du contrat de syndic signé le 11 juillet 2022, l’annulation de l’assemblée générale du 11 septembre 2023 et la condamnation de cette société à leur verser des dommages et intérêts.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/12197.

Le cabinet IMMO CONSEIL CENTURY 21 a ultérieurement été nommé syndic de la copropriété en remplacement de la société CITYA, suivant décision d’assemblée générale du 23 mai 2024.

*

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 4 décembre 2024, les époux [W] demande au tribunal, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence LA COLLINE DES HAUTS BOIS et la société CITYA PARADIS de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

— Juger que le mandat de syndic de la société CITYA AJILL’IMMO pour représenter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA COLLINE DES HAUTS BOIS, sis impasse des taillis – ZAC La Ravelle, bâtiments 3 & 4 – 13013 Marseille a pris fin le 1er juin 2022.

— Juger que le contrat signé le 11 juillet 2022 par la société CITYA AJILL’IMMO, aux droits de laquelle vient la société CITYA PARADIS est nul et de nul effet.

— Prononcer la nullité de l’ensemble des actes accomplis tant par la société CITYA AJILL’IMMO que par CITYA PARADIS, à sa suite, au nom du syndicat des copropriétaires de la résidence LA COLLINE DES HAUTS BOIS postérieurement au 1er juin 2022.

— Spécialement, prononcer la nullité des actes judiciaires et de poursuites diligentés par la société CITYA PARADIS au nom du syndicat des copropriétaires de la résidence LA COLLINE DES HAUTS BOIS postérieurement au 1er juin 2022.

— Prononcer la nullité de l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale du 11 septembre 2023.

— Condamner la société CITYA PARADIS au paiement à Madame [B] [W] et Monsieur [S] [W] de la somme de 5.000 €, chacun, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’ils ont subi.

— Condamner la société CITYA PARADIS au paiement de la somme de 3.000 € à titre d’amende civile.

— Condamner la société CITYA PARADIS au paiement à Madame [B] [W] et Monsieur [S] [W] de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la société CITYA PARADIS aux entiers dépens.

— Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA COLLINE DES HAUTS BOIS, pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMO CONSEIL CENTURY 21, ainsi que la société CITYA PARADIS demandent au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 de :

— Rejeter l’intégralité des demandes de Madame [B] [W] et Monsieur [S] [W] ;

— Condamner in solidum Madame [B] [W] et Monsieur [S] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA COLLINE DES HAUTS BOIS situé 1 à 13 impasse des Taillis Zac La Ravelle 13013 MARSEILLE la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum Madame [B] [W] et Monsieur [S] [W] à payer à la société CITYA PARADIS la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum Madame [B] [W] et Monsieur [S] [W] aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 20 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « juger », tout comme les demandes de « dire et juger », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige. Elles constituent alors de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur la demande de nullité de l’ensemble des actes accomplis au nom du syndicat des copropriétaires par la société CITYA postérieurement au 1er juin 2022

Les époux [W] sollicitent en premier lieu que soit prononcée la nullité de « l’ensemble des actes accomplis tant par la société CITYA AJILL’IMMO que par CITYA PARADIS » et notamment « des actes judiciaires et de poursuites » diligentés par ces sociétés au nom du syndicat des copropriétaires postérieurement au 1er juin 2022.

Ils se prévalent à cet égard de l’absence de mandat valable de la société CITYA pour représenter le syndicat des copropriétaires après cette date, dans la mesure où elle n’avait été désignée par l’assemblée générale que pour la période du 18 janvier 2021 au 1er juin 2022, sans que son mandat ne soit régulièrement renouvelé avant d’arriver à son terme. Ils estiment que le renouvellement de son mandat de syndic décidé lors de l’assemblée générale du 11 juillet 2022 n’est pas valable dès lors que cette assemblée a été convoquée par une personne dépourvue de qualité, et que l’ensemble des actes passés au nom du syndicat postérieurement au 1er juin 2022 est donc nul, en particulier le contrat de syndic signé le 11 juillet 2022.

Il convient toutefois de rappeler que les résolutions adoptées en assemblée générale sont exécutoires de plein droit dès leur adoption, et que les décisions d’assemblées générales s’imposent aux copropriétaires tant que leur nullité n’a pas été constatée ou prononcée par jugement définitif.

A cet égard, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Il est par ailleurs constant qu’en application de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, la convocation à une assemblée générale par une personne non habilitée ou dépourvue de qualité, ce qui est le cas lorsque l’assemblée générale est convoquée par un syndic après que ses fonctions ont pris fin, est une cause d’annulation de l’assemblée générale. Il ne s’agit toutefois pas d’une cause d’annulation de plein droit et il est nécessaire que cette annulation soit demandée en justice dans les délais prévus par l’article 42 précité puis prononcée judiciairement.

Or, il n’est pas contesté en l’espèce que l’assemblée générale du 11 juillet 2022 ayant notamment renouvelé le mandat de la société CITYA en qualité de syndic de la copropriété pour la période du 1er juin 2022 au 30 juin 2024 (résolution n°4) n’a pas fait l’objet d’une procédure visant à obtenir son annulation. Les époux [W] ne démontrent en tout cas pas le contraire, alors que la charge de la preuve leur incombe. Les décisions prises à l’occasion de cette assemblée sont donc devenues définitives, et le renouvellement du mandat de la société CITYA pour la période postérieure au 1er juin 2022 doit être considéré comme valide, faute d’avoir été contesté dans les délais de l’article 42.

En tout état de cause, il sera remarqué que les époux [W], qui se prévalent notamment de l’irrégularité de la convocation adressée par la société CITYA pour l’assemblée générale du 11 juillet 2022 pour avoir été adressée postérieurement à l’expiration de son mandat, ne justifient pas de la date à laquelle cette convocation a été adressée aux copropriétaires et ne démontrent pas qu’elle aurait été réalisée après le 1er juin 2022. De même, la charge de la preuve leur incombe s’agissant du moyen selon lequel leur vote n’aurait pas été correctement comptabilisé lors de cette assemblée, les mentions du procès-verbal faisant foi jusqu’à preuve contraire. Or, l’unique attestation de Monsieur [J], qui ne respecte au demeurant pas les formes prescrites, apparait insuffisante à établir cet élément.

La demande visant à prononcer la nullité du contrat de syndic conclu le 11 juillet 2022 doit donc être rejetée dès lors que celui-ci a été signé en application du mandat donné à cette société par l’assemblée générale, non contesté dans les délais légaux et aujourd’hui définitif.

Il en est de même de la prétention visant à prononcer la nullité de l’ensemble des actes accomplis par la société CITYA au nom du syndicat postérieurement à cette date, qui est au surplus indéterminée en l’absence de toute indication des actes précis qui auraient été effectués irrégulièrement par cette société.

Les époux [W] seront donc déboutés de ces demandes.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 11 septembre 2023

Il a été précédemment rappelé que selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Ces dispositions sont d’ordre public et les décisions d’assemblée générale ne peuvent faire l’objet d’une action en annulation en dehors de ce cadre.

Il appartient au tribunal de vérifier, même d’office, que les conditions d’application de ce texte sont remplies.

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 septembre 2023 mentionne que les époux [W] étaient représentés lors de cette réunion par Madame [Y], et qu’ils ont voté par son intermédiaire en faveur des résolutions numéros 1, 2, 6, 6a, 6b, 9, 35 et 36, alors qu’ils ont voté contre les autres résolutions relatives notamment à l’approbation des comptes et budget prévisionnel, à l’aggravation des charges, à la saisie immobilière de certains lots pour défaut de paiement des charges et à la souscription de divers contrats.

Il en résulte qu’ils n’ont donc pas la qualité d’opposants à l’ensemble des résolutions attaquées, comme l’exige l’article précité, et qu’ils sont par conséquent irrecevables à solliciter l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale.

Les époux [W] semblent toutefois contester cet élément et soutenir que le sens de leur vote indiqué dans le procès-verbal serait erroné, ce qui ressort en particulier d’une attestation de Monsieur [U] produite aux débats. Ce document indique en effet que celui-ci aurait reçu mandat de voter au nom des époux [W] lors de cette assemblée générale, contrairement à ce qu’indique le procès-verbal qui mentionne le nom de Madame [Y], et qu’il aurait voté en leur nom à l’encontre de l’ensemble des résolutions, à l’exception de celle relative à l’autorisation d’accès donnée à la police (résolution numéro 9).

Il a toutefois été rappelé que les mentions du procès-verbal d’assemblée générale font foi jusqu’à preuve contraire et qu’il appartient aux requérants de démontrer que celles-ci sont inexactes.

Or, en l’espèce, l’attestation de Monsieur [U] n’est corroborée par aucun autre élément. L’attestation au nom de Madame [Y] se borne en effet à préciser que Monsieur [W] « a bien voté contre lors de l’assemblée générale du 11 septembre 2023 », sans préciser si c’est elle-même et/ou Monsieur [U] qui avait reçu mandat pour voter en leur nom, ni à quelles résolutions précisément les époux [W] s’étaient opposés. Ces seuls documents, établis encore une fois sans respecter les formes légales, sont tout à fait insuffisant à établir le caractère erroné du procès-verbal, qu’il y a donc lieu de considérer comme étant la seule pièce probante.

Il est en tout état de cause admis que Monsieur et Madame [W] n’ont pas voté à l’encontre de l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale litigieuse, puisque l’attestation de Monsieur [U] indique qu’ils se sont prononcés en faveur de la résolution numéro 9 autorisant l’accès de la police à la copropriété.

Leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 11 septembre 2023 sera donc déclarée irrecevable.

En l’absence de demande subsidiaire d’annulation de certaines résolutions précisément visées, il n’y a pas lieu de statuer sur la régularité de celles-ci, étant au demeurant relevé que les requérants ne développent aucun moyen précis à l’appui de leur demande d’annulation, à l’exception de ceux tenant à l’absence de mandat régulier du syndic et au non-respect du sens de leur vote, auxquels il a déjà été répondu.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral et d’amende civile

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est, notamment, chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale. Il est par ailleurs chargé d’assurer la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, et de les soumettre au vote de l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces différentes dispositions que le syndic, à l’occasion de l’exercice de ses fonctions, est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle vis à vis des copropriétaires en cas de manquement aux missions qui lui sont confiées, dès lors que ces manquements ont occasionné à ceux-ci un préjudice direct et personnel.

Il appartient au copropriétaire qui se plaint des manquements du syndic de les démontrer et de prouver leur lien avec les préjudices qu’il allègue, conformément à l’article 9 du code de procédure civile.

Compte tenu de ce qui précède, aucune preuve n’est rapportée d’une quelconque faute imputable à la société CITYA.

Le fait qu’elle n’ait pas convoqué une assemblée générale avant l’expiration de son mandat ne peut notamment, à lui seul, constituer une faute engageant sa responsabilité, dans la mesure où il est établi qu’une nouvelle assemblée générale a bien été convoquée rapidement après cette date, soit le 11 juillet 2022, pour statuer notamment sur cette question. Il n’est en tout état de cause pas justifié d’un quelconque préjudice causé aux copropriétaires en général, et aux époux [W] en particulier, en lien avec ce retard de convocation. Il n’est pas davantage prouvé que le syndic aurait commis une faute dans l’établissement des comptes ou le recouvrement des charges.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée, de même que la demande visant à prononcer une amende civile.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les époux [W], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens.

Ils seront également condamnés à payer la somme de 1500 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.

En équité, la demande formulée à ce même titre par la société CITYA sera en revanche rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

DEBOUTE Monsieur [S] [W] et Madame [B] [W] de leur demande visant à prononcer la nullité de l’ensemble des actes accomplis au nom du syndicat des copropriétaires par la société CITYA PARADIS postérieurement au 1er juin 2022, en ce compris leur demande de nullité du contrat de syndic conclu le 11 juillet 2022 avec cette société ;

DECLARE Monsieur [S] [W] et Madame [B] [W] irrecevables à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 11 septembre 2023 dans son intégralité ;

DEBOUTE Monsieur [S] [W] et Madame [B] [W] de leur demande de dommages et intérêts et d’amende civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [W] et Madame [B] [W] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [W] et Madame [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA COLLINE DES HAUTS BOIS sis impasse des taillis – ZAC La Ravelle, bâtiments 3 & 4 – 13013 Marseille, représenté par son syndic en exercice la société IMMO CONSEIL CENTURY 21, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société CITYA PARADIS de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DIX-NEUF JUIN DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE