N° RG 25/00314 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHHF

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. OCEANE, sise [Adresse 1]

Rep légal : Mme [S] [D], comparante en personne

représentée par Maître Stéphanie DULOUT de la SCP GUILHEMSANG – DULOUT, avocats au barreau de DAX, substitué par Maître FESCHOTTE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [E] [X], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/1531 du 05/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

représentée par Maître Dominique DE GINESTET DE PUIVERT de la SELARL DE GINESTET DE PUIVERT, avocats au barreau de DAX

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 04 Novembre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 18 Décembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e DULOUT

copie conforme délivrée le à M^e DE [Localité 9]

DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 juin 2013 à effet du 1er juin précédent, la SCI OCEANE a donné à bail à Madame [E] [X], pour une durée de trois ans tacitement renouvelable et avec la caution solidaire de Monsieur [K] [G], un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 6]) moyennant un loyer mensuel, hors charges, de 680 euros payable d’avance, ainsi qu’un dépôt de garantie de 680 euros.

Le bail a éte reconduit en 2016, 2019 et 2022.

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2024, la SCI OCEANE a donné congé avec offre de vente à Madame [E] [X] pour le 31 mai 2025, date d’expiration du bail tacitement renouvelé.

Le 2 juin 2025 Maître [N] [U], commissaire de justice associé à [Localité 13], a constaté par procès-verbal que Madame [E] [X] occupait toujours les lieux en justifiant s’y maintenir avec ses trois enfants en raison de l’infructuosité de ses démarches pour se reloger.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, la SCI OCEANE a assigné Madame [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles L.213-4-3 et R.213-9-7 du Code des procédures civiles d’exécution, 15 la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1103, 1104, 1231-6 et 1231-7 du Code civil, 514, 696 et 700 du Code de procédure civile :

déclarer valable sur la forme et sur le fond le congé du 3 juillet 2024 et dire que Madame [E] [X] est occupante de son bien sans droit ni titre depuis le 1er juin 2025,

constater la résiliation du contrat de bail,

ordonner sans délai l’expulsion de corps et de biens de Madame [E] [X] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 5], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

être autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de Madame [E] [X],

condamner Madame [E] [X] à lui payer une somme de 1 187,80 euros au titre des loyers restés impayés,

condamner Madame [E] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer convenu, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, outre intérêts au taux légal,

condamner Madame [E] [X] à lui payer une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

condamner Madame [E] [X] à lui payer une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [E] [X] aux entiers dépens,

maintenir l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Madame [E] [X] a répliqué aux fins de voir le tribunal, sur le fondement des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 696 et 700 du Code de procédure civile :

enjoindre à la SCI OCEANE de justifier la mise en vente du bien litigieux ainsi que les diligences effectuées à cet effet et surseoir à statuer, dans l’attente, sur ses demandes,

SUBSIDIAIREMENT

débouter la SCI OCEANE de sa demande tendant à son expulsion,

lui accorder un délai de 6 mois, à compter du jugement à intervenir, pour quitter les lieux,

débouter la SCI OCEANE de son action en paiement de loyers,

débouter la SCI OCEANE de sa demande de dommages et intérêts,

EN TOUTE HYPOTHÈSE

ordonner une expertise judiciaire afin de décrire les lieux, dire s’ils sont compatibles avec la mise en location en vue de l’habitation et donner des éléments afin de permettre au tribunal de chiffrer son préjudice,

SUBSIDIAIREMENT, condamner la SCI OCEANE à lui payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

débouter la SCI OCEANE de ses demandes fondées sur les articles 700 et 696 du Code de procédure civile.

Madame [E] [X], émettant des doutes sur la réalité de la mise en vente du bien qu’elle occupe et certifiant n’être redevable d’aucune somme au titre du loyer, sollicite un délai de 6 mois pour quitter les lieux ainsi que le débouté de toutes les autres demandes de la SCI OCEANE, et se prévaut en tout état de cause de la non-conformité du logement aux normes de sécurité et d’habitabilité pour solliciter une expertise judiciaire, à défaut une somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Après un renvoi à leur demande, les parties ont été entendues lors de l’audience du 4 novembre 2025.

Substituée par Maître Nathalie FESCHOTTE, Maître [E] DULOUT, conseil de la SCI OCEANE, a soutenu ses dernières écritures pour entendre le tribunal, sur le fondement des articles 15 de la loi du 6 juillet 1989, 514, 696 et 700 du Code de procédure civile :

la recevoir en ses demandes,

ordonner la résiliation du bail consenti à Madame [E] [X] eu égard à la validité du congé donné le 3 juillet 2024, subsidiairement pour défaut de paiement du loyer,

débouter Madame [E] [X] de toutes demandes contraires,

EN CONSÉQUENCE ET EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

ordonner l’expulsion de Madame [E] [X] et de tout occupant de son chef, en la forme accoutumée et avec le concours de la force publique s’il y a lieu, à défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux en exécution de la décision à intervenir,

être autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de Madame [E] [X],

condamner Madame [E] [X] à lui payer une somme de 3 369,55 euros au titre des loyers restés impayés au 1er octobre 2025, outre la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour mémoire, somme à parfaire jusqu’au règlement total, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

condamner Madame [E] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu, à compter du jugement et de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an l’indemnité d’occupation mensuelle serait indexée sur l’indice INSEE des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier paru à la date du jugement à intervenir,

constater l’acquisition à son profit du dépôt de garantie versé par Madame [E] [X] à titre de dommages et intérêts et la condamner à son règlement,

rappeler que les sommes allouées constituent une provision et qu’il conviendra que les parties, lors du départ de la locataire, arrêtent les comptes définitifs pour prendre en compte les éventuelles régularisations de charges, les indemnités d’occupation, les sommes versées, le dépôt de garantie et l’état dans lequel le bien aura été rendu,

condamner Madame [E] [X] à lui payer une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [E] [X] aux entiers dépens,

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La SCI OCEANE se défend de toute intention malicieuse en faisant valoir la nécessité de vendre son bien pour rembourser une importante dette de son représentant légal, Madame [S] [D], envers l’EHPAD ayant accueilli son époux aujourd’hui décédé, et en produisant des mandats de vente ainsi que deux offres d’achat, fustige à cet égard la duplicité de Madame [E] [X] qui a systématiquement tenté de décourager, à chaque visite des lieux, les acquéreurs potentiels, querelle la réalité des démarches qu’elle allègue pour se reloger, déplore sa défaillance habituelle dans l’exécution de son obligation de régler l’intégralité du loyer au terme convenu et assure avoir fait procéder à la rénovation de son bien.

Madame le Bâtonnier Dominique de GINESTET, conseil de Madame [E] [X], a maintenu ses demandes primitives.

Le délibéré a été fixé au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler, à titre préliminaire, que la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt rendu par sa 3e chambre civile le 23 mars 2011, que la notification de l’assignation au préfet n’est pas requise lorsque l’action introduite par le bailleur tend à la reconnaissance de la qualité d’occupant sans droit ni titre du locataire ;

Sur la demande principale

Sur la validité du congé

Aux termes du paragraphe I de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le congé donné par le bailleur doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, doit indiquer, à peine de nullité, le motif allégué, être donné avec un délai de préavis de six mois et être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier, ce délai courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ;

Conformément au paragraphe II du même article le congé, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, doit indiquer à peine de nullité le prix et les conditions de la vente projetée et vaut offre de vente, valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, au profit du locataire qui, s’il ne l’a pas acceptée à l’expiration de ce délai, est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, les termes des cinq premiers alinéas devant par ailleurs être reproduits à peine de nullité dans chaque notification ;

Il est loisible de constater, au cas de l’espèce, que le congé délivré le 3 juillet 2024 par la SCI OCEANE à Madame [E] [X] comporte toutes les mentions requises ;

En effet, il recèle le motif invoqué c’est-à-dire la vente du logement, expressément mentionnée dans son titre, a été signifié par exploit de Maître [L] [O], commissaire de justice associé à [Localité 13] au sein de la SELAS ALLIANCE ATLANTIQUE PYRÉNÉES [N] [R] [O], a bien été donné avec un préavis de six mois au moins le faisant expirer le 31 mai 2025, mentionne le prix, soit 220 000 euros net vendeur, ainsi que les conditions de la transaction, en l’occurrence le paiement comptant du prix le jour de la signature de l’acte authentique de vente passé devant notaire, frais à la charge de l’acquéreur et suivant les autres conditions de droit et d’usage, précise qu’il vaut offre de vente au profit de Madame [E] [X] pendant les deux premiers mois du délai de préavis et qu’à défaut de l’accepter dans ce délai celle-ci sera déchue de son droit de préférence comme acquéreur et de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, et enfin reproduit non seulement les cinq premiers alinéas du paragraphe II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 mais également ses trois derniers, autrement dit son intégralité ;

La SCI OCEANE, par ailleurs, prouve la réalité de la mise en vente du bien litigieux puisqu’elle verse aux débats, outre le bordereau de situation des produits non soldés émis le 30 juin 2025 par la trésorerie de DAX et dont il s’infère que sa représentante légale, Madame [S] [D], est redevable envers ce service des impôts, au titre des frais de séjour à l’EHPAD de [14] (40560) de son mari, Monsieur [H] [D] décédé le 29 janvier 2025, d’une somme de 55 559,72 euros, non seulement les mandats de vente du bien situé [Adresse 4] LÉON qu’elle a donnés le 29 juin 2023, pour une durée de 12 mois et en exclusivité, à l’agence immobilière ORPI LIBERTIMMO, et le 22 mai 2025 à l’agence STÉPHANE PLAZZA IMMOBILIER [Localité 13]-[Localité 11], mais également la correspondance électronique que cette dernière lui a adressée le 25 août 2025 pour l’informer avoir reçu deux offres d’achat émanant la première de Monsieur et Madame [V] lesquels posent toutefois plusieurs conditions et notamment que les lieux soient vides de tout occupant au plus tard à la fin du mois de septembre 2025, la seconde de Madame [I], soeur d’un électricien de LÉON qui pourrait lui-même être intéressé par son bien, et encore le courrier électronique du 27 août 2025 par lequel l’agence STÉPHANE PLAZZA IMMOBILIER [Localité 13]-[Localité 11] lui précise avoir reçu l’offre définitive alternative de Madame [I] qui propose soit 100 000 euros net vendeur sous conditions du départ de Madame [E] [X] et de l’obtention d’un prêt pour lequel elle a déjà reçu un accord de principe, soit 50 000 euros net vendeur sans aucune conditions suspensive ;

Le congé du 3 juillet 2024 sera donc déclaré régulier.

Sur les conséquences

Madame [E] [X] , qui n’a pas accepté l’offre de vente dans le délai de deux mois dont elle disposait à cet effet, n’a pas respecté les termes du congé puisqu’elle s’est maintenue dans le logement de la SCI OCEANE au-delà du 31 mai 2025, date de son expiration, ce qu’elle ne conteste d’ailleurs pas et que Maître [N] [U], commissaire de justice, a constaté le 2 juin 2025 ;

De jurisprudence aussi ancienne que constante, le droit de propriété a un caractère absolu et prime sur le droit au respect du domicile de l’occupant que protège l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, toute occupation sans droit ni titre constituant un trouble manifestement illicite c’est-à-dire qui résulte, notamment, de toute perturbation générée par un fait qui constitue, directement ou indirectement, une violation évidente d’une règle de droit, permettant au propriétaire d’obtenir l’expulsion de l’occupant ;

Madame [E] [X] se maintient coûte que coûte depuis le 1er juin 2025, c’est-à-dire depuis sept mois et alors qu’elle est dépourvue de droit et de titre, dans le bien que sa propriétaire, la SCI OCEANE, l’exhorte à libérer ;

Cette occupation en violation flagrante des règles de droit posées aux articles 544, 1888 et 1889 du Code civil, constitue par conséquent un trouble manifestement illicite de nature, au surplus, à contrecarrer le projet de la SCI OCEANE de vendre son bien alors qu’elle a besoin du produit de sa vente pour régler l’importante créance de la trésorerie de DAX mais également la succession de Monsieur [H] [D], étant précisé qu’elle n’a pas à subir les conséquences de l’infructuosité, à laquelle elle est totalement étrangère, de la seule démarche que Madame [E] [X] a entreprise pour se reloger et de surcroît tardivement puisque la réponse des services préfectoraux à sa demande de relogement accéléré est datée du 16 mai 2025 ce qui prouve qu’elle n’en a engagé aucune pendant plus de 10 mois après la délivrance du congé ;

Dans ces conditions, la demande de Madame [E] [X] d’octroi d’un délai supplémentaire de six mois pour libérer le logement litigieux sera rejetée, d’autant qu’elle bénéficie de la trêve hivernale qui lui laisse le temps, d’ici le 31 mars 2026, de trouver un autre logement après avoir été informée depuis le 3 juillet 2024 qu’elle devrait libérer le bien de sa bailleresse et l’avoir illicitement occupé pendant plus de 6 mois ;

Il convient par conséquent d’enjoindre à Madame [E] [X], qui occupe le bien de la SCI OCEANE sans droit ni titre, de le libérer, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dès le 1er avril 2026 sous peine d’expulsion par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et au besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier, d’autoriser le cas échéant la SCI OCEANE à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls exclusifs de Madame [E] [X] et de débouter celle-ci de sa demande d’octroi d’un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux.

Sur la dette locative

En application de l’article 1353 ancien du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Conformément aux articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

La SCI OCEANE recherche la condamnation de Madame [E] [X] à lui payer, au titre des loyers et charges restés impayés au 1er octobre 2025, une somme de 3 369,55 euros ; la défenderesse querelle cette prétention en soutenant que sa caution, Monsieur [K] [G], a soldé son arriéré locatif au mois de septembre 2024 en remettant à la SCI OCEANE, en espèces, une somme de 778 euros, que tous les loyers ultérieurs ont été intégralement réglés jusqu’au mois de mai 2025 inclus et que le décompte produit par sa bailleresse, qui travestit la réalité, ne peut légitimer sa demande en paiement ;

Il convient tout d’abord de constater que Madame [E] [X] rapporte la preuve de la remise en espèces à Madame [S] [D], représentante légale de la SCI OCEANE, d’une somme de 778 euros, en l’occurrence l’attestation manuscrite rédigée et signée le 8 septembre 2024 par Monsieur [K] [G] et qui porte également la signature de Madame [S] [D] ;

L’extrait du compte bancaire n° 07 585 46 J 031 qu’elle détient dans les livres de la BANQUE POSTALE mais qui ne porte que sur la période allant du 6 février au 1er septembre 2025, prouve par ailleurs que Madame [E] [X] a réglé à la SCI OCEANE, au titre du loyer et en sus des 515 euros d’allocation personnalisée au logement perçus de la CAF des [Localité 10], 216 euros le 6 février, 177 euros les 6 mars, 7 avril, 9 mai, 7 juillet et 8 août, et 390 euros le 29 août 2025 ;

Madame [E] [X], ainsi et contrairement à ce qu’elle prétend, n’a pas payé l’intégralité du loyer des mois d’octobre 2024 à mai 2025 inclus puisqu’elle ne justifie aucun paiement au titre de celui des mois de janvier et juin 2025, étant précisé que l’exemplaire du relevé de son compte de locataire daté du 16 octobre 2025 et que produit la demanderesse confirme les versements ci-dessus détaillés à la seule exception de celui de 390 euros effectué le 29 août, dont il ne porte aucune trace, et démontre par ailleurs, ce qu’elle-même ne fait pas puisqu’elle ne fournit aucune pièce bancaire antérieure à l’année 2025, qu’elle lui a également réglé 180 euros le 4 octobre 2024 et 165 euros le 7 décembre 2024 ;

Enfin, il s’infère du relevé de son compte de locataire produit par la SCI OCEANE non seulement qu’il prend bien en compte, à la date du 8 septembre 2024, la somme de 778 euros versée en espèces par Monsieur [K] [G], mais également que cette somme de 778 euros ne correspondait pas à l’arriéré locatif de Madame [E] [X] qui ne l’a donc pas apuré puisqu’il s’élevait ce jour-là à 1 966,40 euros, et enfin qu’il établit sa défaillance, malgré ses dénégations, dans son obligation majeure de locataire de régler l’intégralité du loyer et charges au terme convenu à partir du mois de janvier 2022 dès lors qu’elle a laissé prospérer sa dette, son débet oscillant entre 1,10 euros le 31 janvier 2022 et 928,35 euros le 30 septembre 2023, puis entre 1 137,90 euros le 31 octobre 2023 et 1 701,35 euros le 30 juin 2025, avant de progresser à 2 215,90 euros le 31 juillet 2025, 2 553,45 euros le 31 août 2025 et enfin 3 369,55 euros le 31 octobre 2025, une somme dont il convient toutefois de retirer celle de 390 euros qu’elle a versée le 29 août 2025 mais que la SCI OCEANE n’a pas prise en compte dans son relevé ;

Madame [E] [X] sera donc déclarée redevable, envers la SCI OCEANE et au titre de sa dette locative arrêtée au 31 octobre 2025, d’une somme de 2 979,55 euros (3 369,55 – 390).

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Madame [E] [X] est occupante sans droit ni titre du bien de la SCI OCEANE depuis le 1er juin 2025 ; elle lui est dès lors redevable, à partir de cette date et jusqu’à l’entière libération des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 octobre 2025 ;

Elle sera par conséquent condamnée à payer à la SCI OCEANE, à partir du 1er novembre 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux concrétisée par la remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant strictement identique à celui du dernier loyer et charges convenu et dont la demande d’indexation sur l’indice INSEE, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [E] [X]

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 232 du Code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien ;

Madame [E] [X] sollicite du tribunal qu’il ordonne une expertise judiciaire pour évaluer le préjudice de jouissance qu’elle assure avoir subi en raison du manquement de la SCI OCEANE à son obligation légale, posée à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de lui remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

Cependant, la juridiction s’estime suffisamment éclairée par les circonstances de la cause précédemment rappelées et les pièces versées aux débats par les parties pour trancher ce volet du litige les opposant sans recourir à une expertise judiciaire dont le coût serait non négligeable et les délais d’exécution inévitablement longs ;

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1719-1° du Code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ;

Il doit en outre y faire pendant la durée du bail, conformément à l’article 1720 du même code, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ;

L’article 1-1 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement définit comme habitat indigne “les locaux ou les installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les habitants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé“ ;

Madame [E] [X] réclame la condamnation de la SCI OCEANE à lui payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice de jouissance que son manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent ne présentant pas de risques pour sa sécurité et sa santé lui a occasionné ; la SCI OCEANE querelle cette demande en objectant avoir fait rénover le bien litigieux ;

Madame [E] [X] fonde sa requête sur des pièces émanant de la SCI OCEANE, en l’occurrence deux documents établis par la SARL FADO exerçant sous l’enseigne commerciale DIAGNOSTICS IMMOBILIERS ATLANTIQUE, datés du 17 juillet 2023 et 30 mai 2025, respectivement intitulés “Résumé de l’expertise n°23/DOU/[D]/12635” et “Expertise n° 25/LEM/[D]/15949", ainsi qu’une correspondance électronique adressée le 2 novembre 2025 à la SCI OCEANE par la responsable de l’agence STÉPHANE PLAZZA IMMOBILIER [Localité 13]-[Localité 11] ;

Il convient d’ores et déjà relever que si le premier document comprend un diagnostic de performance énergétique (DPE), un rapport de l’état relatif à la présence de termites, un rapport de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante, un état de l’installation intérieure de l’électricité et un constat de risque d’exposition au plomb (CREP), tel n’est en revanche pas le cas du second qui n’est constitué que d’un audit énergétique des lieux situés [Adresse 4] [Localité 11] ;

Il ressort du premier que le DPE classe le logement, au regard de ses performances énergétiques, en catégorie E c’est-à-dire dans celle des logements moins performants que ceux des catégories A, B, C et D, l’estime dès lors “extrêmement peu performant”, le range pour ses émissions de CO2 en catégorie B qui est celle des logements aux émissions de CO2 “très importantes”, et préconise pour améliorer significativement son efficacité énergétique de nombreux travaux : l’isolation des murs et des plafonds par l’extérieur, le remplacement des systèmes de chauffage et de fourniture d’eau chaude sanitaire, assurés par des convecteurs électriques et un ballon électrique de 200 litres, par une pompe à chaleur air/air, celui des fenêtres par des fenêtres double vitrage à isolation renforcée et celui des portes par des menuiseries plus performantes ;

Le rapport sur la présence de termites consigne la présence de ces insectes dans les boiseries du plafond de la cave, dans les escaliers en bois de l’entrée et du palier, dans le sol et la charpente des combles, et dans les colombages en bois des murs extérieurs ;

Le rapport concernant les matériaux et produits contenant de l’amiante, quant à lui, ne révèle la présence d’aucun de ces matériaux et produits de la liste A, celle dédiée aux flocages, calorifugeages et faux-plafonds, et atteste seulement la présence d’amiante à l’extérieur du logement, dans une conduite d’eaux pluviales en fibrociment ;

L’état de l’installation électrique intérieure consigne deux anomalies qui concernent l’une l’installation de mise à la terre, la valeur mesurée de la résistance de continuité du conducteur principal de protection étant supérieure à 2 ohms entre la borne principale de terre et son point de connexion au tableau de répartition, l’autre l’absence ou la détérioration des enveloppes de protection de matériels électriques, l’opérateur de diagnostic conseillant à la SCI OCEANE de faire réaliser par un professionnel, dans les meilleurs délais, les travaux permettant de remédier à ces deux désordres ;

Enfin, le constat de risque d’exposition au plomb établit la présence de ce métal, au-delà des seuils réglementairement fixés, dans les revêtements des chambres 1 et 2, et exhorte la propriétaire à veiller à l’entretien de ces revêtements de façon à éviter la dégradation de leurs supports ;

Le second document établi par la SARL FADO tend à démontrer que la SCI OCEANE n’a pas suivi les recommandations faites lors de la rédaction du premier en matière de performance énergétique dès lors que son bien est cette fois-ci classé en catégorie F, c’est-à-dire dans la dernière avant la catégorie G qui correspond aux biens considérés comme des passoires énergétiques, que ses émissions de CO2 sont toujours classées en catégorie B, celle des émissions de CO2 “très importantes”, et que les mêmes préconisations qu’en 2023 sont formulées pour améliorer de façon significative son efficacité énergétique ;

La SCI OCEANE, sur laquelle pèse pourtant la charge de la preuve conformément à l’article 9 du Code de procédure civile, ne produit aucun document démontrant qu’elle aurait procédé aux travaux nécessaires pour corriger les désordres consignés dans les autres diagnostics du premier document, c’est-à-dire ceux relatifs à la présence de termites, d’amiante et de plomb et à létat de l’installation électrique intérieure ;

Elle certifie pourtant avoir procédé à la rénovation du logement litigieux en versant à cet effet aux débats le devis, improprement dénommé facture, n° 130318 de fourniture et pose de menuiseries en PVC blanc dans la cuisine, l’entrée, le salon, les toilettes et toutes les chambres, établi le 13 mars 2013 par la société MENISOL de [Localité 11], la facture n° 130473 du 30 avril 2013 correspondante et sur laquelle figure la mention manuscrite “Payé le 18 mars 2013" suivie d’un paraphe illisible, la facture n° 26 émanant de la société PLACOFARGE de [Localité 12] relative à des travaux concernant essentiellement les plafonds de la cuisine, de l’escalier et de deux salles de bains, et enfin la facture n° 65 201 établie le 22 août 2013 par la société ÉLECTRICITÉ GÉNÉRALE qui porte sur des travaux de rénovation de l’électricité d’une habitation ;

Il est cependant loisible de constater que ces factures et devis sont tous datés de 2013 et concernent par conséquent des travaux réalisés bien avant les investigations menées les 17 juillet 2023 et 30 mai 2025 par la SARL FADO exerçant sous l’enseigne commerciale DIAGNOSTICS IMMOBILIERS ATLANTIQUE ;

Au surplus, aucune des mentions qu’ils portent ne permet de vérifier qu’ils ont bien été effectués dans le logement litigieux situé [Adresse 5], puisque l’adresse du client désigné sur certains comme étant Madame [D] et sur d’autres la SCI OCEANE, est tantôt le chemin de l’Ouvroir à LÉON où la SCI OCEANE possède deux logements mitoyens, tantôt le [Adresse 2] ;

La SCI OCEANE, en tout état de cause, échoue à rapporter la preuve que le bien litigieux aurait été rénové postérieurement à la réalisation des diagnostics effectués par la SARL FADO en juillet 2023 puis en mai 2025 ce que confirme du reste, comme Madame [E] [X] le fait à juste titre observer dans ses écritures, la correspondance électronique que l’agence STÉPHANE PLAZZA IMMOBILIER [Localité 13]-[Localité 11] lui a adressée le 2 novembre 2025 et dans laquelle elle lui indique, après avoir fait un point de situation sur la commercialisation de son bien, que “l’importance des travaux de rénovation à entreprendre (grosses fissures de maçonnerie, infiltration par un chéneau, infestation de termites en sous-sol, absence d’isolation …) ajoutée à la mitoyenneté et au chemin de servitude ont rebuté la majorité des prospects” ;

De jurisprudence constante, le fait de vivre dans un logement ne répondant pas aux normes sanitaires ni aux normes de sécurité est constitutif d’un préjudice de jouissance qui doit être réparé ;

Toutefois, le préjudice de jouissance subi par Madame [E] [X] n’est pas aussi important qu’elle le prétend ;

Pour s’en convaincre, il suffit de rappeler qu’elle occupe le bien de la SCI OCEANE depuis près de 13 ans, ce qui démontre qu’il est habitable alors qu’elle l’aurait sans doute rapidement délaissé si tel n’avait pas été le cas, qu’elle ne rapporte aucune preuve d’une quelconque démarche qu’elle aurait engagée auprès de sa bailleresse, depuis 2013, pour lui demander de remédier aux désordres l’affectant ou en améliorer les performances énergétiques alors qu’elle est pourtant mère de trois enfants dont deux, [A] née le 5 novembre 2007 et [B] née le 20 avril 2011, n’étaient âgées que de 5 et 2 ans lorsqu’elle en a pris possession et que le troisième, [Y], naîtra peu après, le 23 octobre 2014, qu’elle n’a pour la première fois déploré l’indécence des lieux que postérieurement à la signification du congé et après 12 ans d’occupation mais sans pour autant en faire objectivement constater l’état, par un commissaire de justice par exemple, et enfin qu’elle sollicite du tribunal, non sans incohérence, qu’il l’autorise à s’y maintenir au-delà du 31 mars 2026, dernier jour de la trêve hivernale, pendant une durée de 6 mois, autant d’éléments qui justifient la réduction de la demande de réparation pécuniaire de son préjudice de jouissance ;

La SCI OCEANE sera donc condamnée à lui payer, à titre de dommages et intérêts, une somme de 1 500 euros.

Sur la compensation

Conformément à l’article 1289 ancien du Code civil, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui étaient les deux dettes ;

Madame [E] [X] est redevable envers la SCI OCEANE, au titre de son arrièré locatif arrêté au 31 octobre 2025, d’une somme de 2 979,55 euros ;

La SCI OCEANE doit à Madame [E] [X], au titre de la réparation du préjudice de jouissance qu’elle a subi, une somme de 1 500 euros ;

En application de l’article 1153 ancien du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [E] [X] sera donc condamnée à payer à la SCI OCEANE, après compensation légale, une somme de 1 479,55 euros (2 979,55 – 1 500) majorée des intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2025 sur celle de 1 187,80 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur le dépôt de garantie

La SCI OCEANE brigue l’acquisition, à titre de dommages et intérêts, du dépôt de garantie versé par Madame [E] [X] lors de sa prise à bail ;

Aux termes de l’article 22 de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ;

Le sort du dépôt de garantie, ainsi, se règle lors du départ des lieux du locataire concrétisé par la remise des clés ;

La SCI OCEANE sera par conséquent déboutée de cette demande.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Ses circonstances démontrent que la cause est imputable à Madame [E] [X] qui se maintient illicitement dans les lieux loués depuis le 1er juin 2025 et qui n’a pas respecté son obligation essentielle de locataire de régler l’intégralité du loyer au terme convenu, certes, mais également, à degré moindre, à la SCI OCEANE qui ne lui pas remis un logement répondant aux normes de la décence ;

Ce partage de responsabilité, dès lors, justifie qu’il ne soit pas fait application des dispositions relatives aux frais irrépétibles ;

La SCI OCEANE sera donc déboutée de cette demande.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [E] [X] sera par conséquent condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du congé pour vente qui lui a été signifié le 3 juillet 2024 et celui du procès-verbal d’occupation des lieux du 2 juin 2025.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est pas le cas de l’espèce ;

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

Déclare régulier le congé pour vente délivré le 3 juillet 2024 par la SCI OCEANE à Madame [E] [X].

Constate que Madame [E] [X] occupe sans droit ni titre, depuis le 1er juin 2025, le bien de la SCI OCEANE situé [Adresse 7].

Enjoint à Madame [E] [X] de libérer les lieux dès le 1er avril 2026.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [E] [X], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Autorise la SCI OCEANE, le cas échéant, à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls exclusifs de Madame [E] [X].

Déboute Madame [E] [X] de sa demande d’octroi d’un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux.

Condamne Madame [E] [X] à payer à la SCI OCEANE, à partir du 1er novembre 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux concrétisée par la remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant identique à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute la SCI OCEANE de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle sur l’indice INSEE.

Déboute Madame [E] [X] de sa demande d’expertise judicaire.

Condamne Madame [E] [X] à payer à la SCI OCEANE, après compensation légale entre sa dette locative arrêtée au 31 octobre 2025 et l’indemnisation de son préjudice de jouissance, une somme de MILLE QUATRE CENT SOIXANTE-DIX-NEUF EUROS et CINQUANTE-CINQ CENTIMES (1 479,55 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2025 sur celle de 1 187,80 euros et de cette décision pour le surplus.

Déboute la SCI OCEANE de sa demande d’acquisition du dépôt de garantie.

Déboute la SCI OCEANE de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [E] [X] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du congé pour vente qui lui a été signifié le 3 juillet 2024 et celui du procès-verbal d’occupation des lieux du 2 juin 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 10] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE